我们从购房、持有房产、出售房产中各项成本。
预估在整个交易过程中的收益，判断是否值得投资；数据计算表格会放在文章底部。
“成都恒大天府半岛”微信公众号一则“登记购房人名册公示”消息，该项目吸引了52405组购房者登记，其中棚改275组，无房42441组，普通9689组。小区项目本批次全部准售房源共180套，总建筑面积约21098.16平方米，其中约111.73平方米户型36套，约126.12平方米户型36套，约113.41平方米户型72套，约121.39平方米户型36套。
项目精装均价1.35万元/平方米，与项目在售二手房价格有超8000元/平方米的价差！
条件1: 按照成都市新规取得房产证3年才能上市交易;
条件2：该购房者为成都市第二套购房，首付60%均为商业*款贷**，*款贷**30年，利率4.3%，方便计算采用等额本息计算；
条件3: 购房到交房2年，取得房产证3年交易，合计5年多，按照6年计算；
假设购房111.73平，购房单价1.35万元；未来卖房参考现价2.15万元.
|
购房总款 |
¥1,508,355.00 |
|
首付金额（二套60%） |
¥ 905,013.00 |
|
*款贷**金额 |
¥ 603,342.00 |
|
*款贷**利率 |
4.3% |
|
月供金额（等额本息） |
¥ 2,969.00 |
|
契税（2%） |
¥ 30,167.10 |
|
维修基金（预估） |
¥ 5,000.00 |
|
物业费（2.1元） |
¥ 8,446.79 |
|
6年还款总额 |
¥ 213,768.00 |
|
6年占用现金总额 |
¥ 1,162,394.89 |
|
6年资金占用成本 （存款利率3.05%） |
¥ 229,612.91 |
|
购房总成本（投资） |
¥1,392,007.80 |
|
卖房总金额 |
¥ 2,402,195.00 |
|
增值税 |
/ |
|
交易费（3元/平） |
¥ 335.19 |
|
营业税（5.5%） |
¥ 49,161.20 |
|
个人所得税（1%） |
¥ 24,021.95 |
|
教育附加费（2%） |
¥ 983.22 |
|
城建费（7%） |
¥ 3,441.28 |
|
中介费（2%） |
¥ 48,043.90 |
|
剩余未还本金 |
¥ 544,357.44 |
|
卖房成本 |
¥ 670,344.19 |
|
最终利润 |
¥ 339,843.01 |
|
平均收益（年） |
¥ 56,640.50 |
从预估的数据来看。总投资139万，预期最终收益33.9万，利润率24.4%，6年平均收益5.6万，虽然高于银行定期存款的3.5万，6年时间中不可预期的风险太多；
风险：能否如期交房，是否有不能办理房产证可能，未来房价走势是否下行，个人资金周转压力等；
虽然房价交易中有很大利润差，相对于买卖房子过程中的固定和非固定成本也是要同步考量，未来6年中交房、买房等风险都是需要综合来衡量和评估。对未来房价抱有信心的，资金充足的情况下还是值得投资。