案件详情

2015年1月，赵某将村内一处宅基地以3万元价格出售给了李某，宅基地上有28.4平的西厢房一间。李某购买后，又在该宅基地上加盖了房屋，共计167平。

2015年2月2日，李某以17.7万元的价格将房屋出售给古某，双方签订了《房屋买卖合同书》，签订时古某已知李某所建房屋没有房屋产权证的问题。

《合同书》中约定：“本协议签订后，甲乙双方不得反悔。购房后，甲方（指李某）不负任何与本房相关责任。”

在古某取得房屋一个月以后，李某加盖的房屋因是违建被强制拆除。

房屋被拆除后，古某找到村中负责人和*迁拆**办沟通，双方均告诉他等待*迁拆**补偿时处理。

2017年7月5日，补偿事项终于得到处理。赵某与征收办签订了《荒地区域棚户区改造项目住宅房屋征收补偿安置协议》，征收办对宅基地上赵某原有的28.4平的西厢房按每平方米700元的价格进行了补偿，支付给赵某补偿款19800元。

但对李某后加盖的房屋，征收办并未进行补偿。

赵某同意将19880元补偿款给付古某用以补偿古某的损失，但古某并不满意，双方闹到法院。古某诉求，判决古某与李某的合同无效，并由李某退还17.7万元购房钱款。

李某不愿退还购房钱。李某认为，古某一直使用西厢房有4年多时间，已经实际获益了，且古某已经过了主张返还房款的诉讼时效。

赵某也认为古某主张返还房款已经超过诉讼时效，赵某与政府签订协议的时间是2017年7月5日，到2021年7月20日立案时，已经超过了四年时间。

古某辩称，房屋被拆后自己曾向村中及*迁拆**办提过赔偿的事情，所以诉讼时效至2017年7月后古某知道赵某签订补偿协议取得补偿款，而补偿时至古某和赵某协商未果争执去法院，没有超过三年。

法院判决

一审法院判决：

一、古某与李某于2015年2月2日签订的《房屋买卖合同书》无效。二、李某于一审判决生效后10日内退还古双文购房款17.7万元。三、驳回古某的其他诉讼请求。

二审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持一审法院民事判决第一项；二、撤销一审法院民事判决第二项，第三项；三、李某于本判决生效后10日内返还古某购房款88,500.00元；四、驳回原古某的其他诉讼请求。

盛恒律师看法

《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

本案中，古某户口在某社区，而李某和赵某的户口都在村中，古某不是村民，不具有该集体经济组织的成员身份。

所以李某与古某签订的《房屋买卖合同书》对农村集体土地上建筑的房屋进行买卖，违反法律的强制性规定，是无效合同。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

合同无效，古某应当返还所购买的房屋，李某应当返还购房款。但当时该房屋已被拆毁和*迁拆**，无法返还。

古某明知非该村村民，仍购买房屋，在交易过程中存在过错；李某也知道古某并非该村村民，且房屋无产权证，仍出售房屋给古某，也在交易过程中存在过错，所以二人要对存在的损失平均承担。因此法院判决李某返还一半购房款给古某，即88500元。

法律规定，对于占用资金的一方应当支付资金占用利息，占有涉案房屋一方应当支付房屋占有使用费，但“古某占用4年多已经获益”，这两笔费用符合法定抵消的条件，所以双方均无需再支付。

那赵某和李某所称“古某的诉讼请求超过诉讼时效的问题”存在吗？古某在违建房屋被拆除后，向村中及*迁拆**办主张过自己的权利，后被告知*迁拆**补偿时再处理，不属于怠于行使权力，所以古某的债权请求权诉讼时效应自2017年7月后古某知道赵某签订补偿协议取得补偿款而违建房屋未补偿时起算，到诉至法院，未超过3年，没有超过诉讼时效。

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