新政后二手推荐第二篇，来到东河西，中河以东的大区域。
▲东河西，中河东区域
以下是包含板块的老城老房系列，对照着看，会对板块过往有认识。
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挑好房，从体育场走到五柳巷。
中河以东，自北往南，学区如下图。
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▲中河东，左-小学，右-中学
在杭州主城四区的框架内，该区域的学区均一般，唯有青蓝小学-青春中学相对较强，可归在中等略强一档；
由此可知，该区域购房者画像与东河东类似， 主城区及周边上班或者夫妻双方中点在主城的家庭，不能接受近远郊尚未成熟改善环境的人群，不太追求强学区的人群 。
▲建国路推荐小区
如上图，色块部分则为区域 推荐可优先购买的小区，价值顺序为蓝>红>黄 。
蓝， 代表豪宅、核心资产一档，品质、保值随时间曲线均极佳的小区。
红， 大区域内，建筑寿命、景观、交通便利、配套、户型等多方面均好性好的小区，其中实线部分 代表学区相对较强会有一定学区溢价 ，按需选择。
黄， 挑选的有可选之处的小区，或一部分房源可选。
其余小区，有个别也可为黄，但最多和选的楼盘持平，基本不优先推荐，以下将分各色展开。
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▲新湖武林国际
蓝色一档，大区域内唯一的顶流， 新湖武林国际， 知名杭城二代豪宅之一。
▲武林国际住宅挂牌
虽说如此，但武林国际受限于场地小、楼幢少、学区一般、周边界面一般、几无公区景观的劣势，天花板并不高，8w+的挂牌均价都显贵，前年跑盘时有网签价在7.6w/㎡，如今大差不差，户型好的话7-7.5w/㎡可买。
▲武林国际186㎡
推荐186㎡大面宽中楼层户型，双衣帽间、大主卧、南卫生间、储物间、3卫生间、地暖新风等豪宅配套齐备，南北全明，就是厨房偏小。
总价1500w，单价8w/㎡，杀价到7.5w/㎡以下，建议含税总价不到1400w可考虑，其他挂牌都太贵或小户型做得一般，没必要看。
黄色一档， 因为也就推荐一个小区，便和蓝色放一起写了。
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▲梅花三胜公寓
梅花三胜公寓，藏在佑圣观路，省水利厅边上的一个3幢小区，楼幢之间有些精致的绿化景观和健身设施，这个区域难得千禧年之后的房源，均价在5w/㎡上下。
▲梅花三胜公寓
推荐148㎡3房户型 ，主次卧都可视作套房，超过30㎡的大客厅，且餐客厅分离，不错的老户型。
挂牌价5w/㎡，考虑到学区一般，小区偏小，杀价到4.5w/㎡自住还是不错的。
红色实线一档小区，价格走势平平，但相对较好且追求区域内较好的学区。
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▲凤起城市花园
凤起城市花园。 03-04年建成经典老盘，当年以中心巴洛克风花园和泳池惊艳出道，建筑是那个年代流行的美式洋房比例拉长，配八角窗、褐色面砖和天顶框架，基本和常见的初中教学楼是一个套路。
这种房子，两种思路，买小纯作学区用，方便出租，另一种买个总价合适好杀价的刚改面积段，再大户型都不推荐，房龄20+，若是高总价流动性不会好。
▲凤起城市花园40㎡
第一种思路，推荐40㎡带阳台，总价146w，均价3.57w/㎡，可以杀到3w头，总价120-130w之间。
▲凤起城市花园126㎡
第二种思路， 推荐126㎡户型，挂牌均价4.2w/㎡，总价535w，缺点是房间小、卫生间不通风，优点就是便宜、双南卧、南阳台，完全可以杀到4w/㎡ ， 把卧室A作书房、客房或储藏间用， 适合三口之家自住。
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▲丽景西苑
丽景西苑， 东河边4幢浅咖色的小高层，纵列排布的小区，紧挨青蓝小学，植被很茂盛，景观不错、户型方正、带停车位，小区氛围很静谧，加上学区加成，是长庆不可多得的优质住区；
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▲丽景西苑132㎡户型，146㎡户型
推荐挂牌5.3w/㎡，总价710w的 132㎡南向三房户型 ，带储藏间、餐客分离采光无敌好，杀一点总价到5w/㎡出头会比较有性价比。
或者更方正的5.4w/㎡，总价798w的 146㎡3房户型 更周正，南向三开间，南北阳台，带门厅且餐客厅分离，750w可买。
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▲金庆公寓
金庆公寓， 难得的多层小区，户型方正，小区树木茂盛且楼房排列比较挤，平面比较密，底层的日照会有影响，停车也很紧张。
▲金庆公寓139㎡
推荐139㎡方正户型 ，对开双阳台，三开间朝南，中心有枢纽大空间，挂牌5.4w/㎡，总价750w，杀点价，700w出头可入手。
红色虚线一档小区，自住均好、交通便利，不求学区，视房源保值或平稳走势下可能小亏。
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▲万安城市花园西苑
首选万安城市花园西苑， 东河边最经典的多层楼盘，浙一浙二医养盘，但西苑的户型较为一般，要擦亮眼睛选择。
▲万安城市花园西苑138㎡
推荐挂牌4.9w/㎡，138㎡三房户型， 总价680w，L型阳台、餐客厅分离、三开间朝南，建议杀到650w总价，成交问题不大。
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▲东河家园
东河家园， 和万安城市花园、浙二挨着的6幢小高层，但是大区域内难得有不错的小户型，对刚需购房者十分友好。
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▲东河家园，左100㎡中层户型，右108㎡顶楼户型
这种有年头但位置奇好户型还不错的小区，建议就买小户型，推荐100㎡，挂牌4.65w/㎡，南北三房，总价468w；
或者108㎡，挂牌4.59w/㎡户型，带阁楼、带南北阳台、带储藏间，改造可以偷不少面积，总价498w ，这两套已是比较公道的价格，但建议均价4.5w/㎡左右考虑，老房的行情很难大起色，自住用当然是能多杀一点是一点，让房东让利一辆家用车钱成交也不会太难。
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▲金鹿雅园
金鹿雅园， 东河西畔挂牌不多的11F静谧好盘，4幢纵列排布，难得 人车分流、人员出入管理严格的小区，蓝色曲面玻璃挺多的现代主义造型，但是内部户型方正，且户型曲线都加在受光面上，不仅增加采光面和柔度，圆弧形空间观景也更好，是很不错的改善自住小区；
▲金鹿雅园144㎡户型
挂牌144㎡户型不错 ，多阳台三房朝南，采光面多，餐客厅分离，缺点是卫生间少。 挂牌均价5.97w/㎡，总价860w，但小区成交周期长，显然是挂牌价格高，5w/㎡出头及以下是比较合理的成交价，这个就需要和房东谈了。
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▲青龙苑
另一个沿河盘青龙苑 ，体育场路边上的标杆小区，小区幽静，人车分流，景观层次很丰富，美式草原风格的全6F洋房小区，立面上半六棱窗，塑钢窗户配铁艺窗花，不贵但是视觉上很和谐。
内部性和绿化景观俱佳，缺点是没电梯且盘小挂牌少，价格合适是值得实地参观把握的房子。
刚需-刚改-舒适改善 三档均有户型可买，但建议控制面积在150㎡以内以保证日后的流动性。
▲青龙苑105㎡户型
105㎡的刚需户型， 南向两房带北卧，卫生间只有一个，挂牌总价580w，均价5.5w/㎡，挂价高了，最多5w/㎡。
▲青龙苑130㎡户型
相比之下130㎡的刚改户型最有性价比挂价最有诚意 ，总价635w，挂牌均价4.89w/㎡，三房朝南，主卧套房，两个次卧类半套房，餐客厅分离、南北通透，进门还做了围挡玄关，小杀十几万，610w上下完全可买。
▲青龙苑147㎡户型
舒适改善面积段， 147㎡的飞机户型， 双卫生间、户型全明、带储藏间，中心餐客厅44㎡，相当宽敞，中间阳台不仅利于采光通风，夏天傍晚换气可以有效带走室内热气， 但是，挂牌总价在820w偏高， 春蕾不比当年，没有强学区加成，750w是建议的总价。 再大的户型就不建议了，工程技术上形成典型代差的老房子，永远不建议买大，何况当年偷面积多，使用面积够用了，没必要牺牲流动性。
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▲幸福人家
幸福人家 ，3幢房子，人车分流的自住小区，美式小高层但整个小区户型都偏大，因此要做的是挑选性价比不错的中等面积、低总价、没硬伤的户型，该小区过往成交、带看最多的也是119-140㎡之间。
▲幸福人家136㎡
推荐136㎡，挂牌总价635w的刚改户型，三房朝南，双卫生间、主卧套房、餐客分离，缺点是不太透气，两个卫生间都是暗卫，阳台和厅不在一条轴线上。 建议杀价到600w出头可以考虑下手。
▲中河
东河以西、中河以东的区域，体育馆、丝绸城、长庆、清泰这一大片，既在老城中心，又不像中河西、中山路到西湖那般核心中的核心，从南宋开始就聚集达官显贵，可以说是相对市井、普罗大众的老杭州。 于是，医院、学校、小吃、商贩多，好逛，生活也有烟火气。 若不求闻达，这儿还保留着安逸住到养老的杭州。
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文 /一叶 编辑 /一叶