2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 上海城 。
上海城项目介绍
上海城位于韶山南路主干道，总共分三期。一期是1栋到18栋，二期为19到27栋，三期为28到34栋，其中一期是2004年，二期是2008年，三期是2010年交房的，小区的楼龄相对来说，偏大了一些。
不利因素梳理：
1）早期对口学校是韶山南路小学，学校质量一般，当前已升级为长郡雨花外国语第三小学
作为刚需客户来说，学区应该是考虑买房的第一因素，家长们多半都想给孩子一个好的学习环境；而对于上海城来说，早期对口的是学校是韶山南路小学，这所小学在长沙完全排不上名，师资力量一般，不少业主的小孩都没有在此上学，甚至搬离该区域。
2022年12月经长沙市雨花区教育局批准加入长郡雨外教育集团，韶山南路小学改名长郡雨花外国语第三附属小学，是一所公办全日制特色小学，由雨花区教育局统一管理。学校以英语特色为核心，走质量立校、管理立校、特色立校、文化立校的发展道路，该学校属于新办小学，计划购买该小区的潜在业主，还是要多方核实对口学校与教学质量，希望买到性价比最高的小区。
2）小区基础设施不过关，常年因水管破裂而停水，业主基本的正常生活受困扰
据了解上海城开发商小区基础设施偷工减料，造成水管设置不达标，早些年是水管几乎天天爆，今天修好，没几天又是水管爆，半个月都能停水四五次，业主被停水逼的苦不堪言；后期又发生管网漏水，物业表示收上来的水费和支出去的水费之间有巨大缺口，被长沙市供水公司停水。
而针对整个小区的管道维修与水改，需要大量维修费用，开发商以“水管过了保质期”为由，不愿承担水改及维修费用，而业主委员会成立了“水改组”等，协调解决管道维修事项，总得来说，计划购买该小区的潜在业主也需多方核实“水改”是否彻底解决，以防影响正常生活。
3）小区车位紧张乱停车、一期人车不分流，同时物业服务水平一般
上海城小区车位总共有2600个，车位比1:0.65，车子乱停，也没人管，早上基本是要堵车，只能绕路，还需指出的是一期人车不分流，小区物业服务水平也一般，有业主指出道路烂了一个大坑，一两年都没修。
有利因素梳理：
1）小区位于韶山南路主干道，周边配套成熟，7号线地铁2027年建成通车
上海城位于雨花区韶山南路与木莲西路交界东北角，属于长沙南城繁华与城市核心地段，小区周边有家乐福、大润发、步步高等大商场，购物便利，同时小区还有成熟的底商、菜市场等，且周边都是成熟小区，生活氛围浓厚。小区沿韶山路北上至二环附近有长沙市中心医院，是个大型三甲医院，离小区2公里左右，看病方便。
小区因处在韶山南路城市主干道上，所以公交线路比较多，公交辐射范围广，出行便利，小区距离正在修建的7号线林科大站约400米，地铁7号线预计2027年建成通车。对于自驾来说，因为韶山南路是主干道，韶山南路就没有不堵车的时候，早晚高峰尤胜。
2）小区低容积率、绿化环境可圈可点，上百棵原生香樟枝繁叶茂
上海城第一期18栋容积率仅有1.94，采用一梯两户纯板式的电梯小高层格局，小高层以11层为主，近40米楼间距，同时与韶山路产生近10米高差，居住舒适度佳；二期和三期挑高整体容积率到3.0左右，以高层为主，居住舒适度降低；小区内部保留了早期上百棵的香樟树，在小区走上一圈，会发现绿化占比很高，小区的景观设计很走心，像是在逛公园一样，除此之外，小区里面还有一些健康运动设施，像是篮球场、健身设施，可以方便小区业主锻炼身体。
目前挂牌房源有113套，挂牌价格10000元/㎡，总价100~120万之间，性价比整体来看还是比较高的，当然楼龄也比较高，其中从户型上来说，一期的125平方米三室户最好，南北通透的三房，双阳台，但总价到140万，对刚需来说偏高了。
综合来看，上海城作为老城区成熟的大盘，小区景观设计与绿化都比较好，周边配套成熟，只不过楼龄偏大、适合刚需自住客户。