观点地产网 在房地产市场的喧嚣骚动中，华远地产一直给外界一种洞察世事后的淡定从容。跳出过往光环，这家见证中国房地产30多年历史的元老级房企，正在向外界传递改变的信号。
8月18日，华远地产首个自持酒店类物业正式开业运营，这也意味着华远地产再度深化了多元化战略布局。在做客2017年博鳌房地产论坛直播间时，华远地产董事总经理孙怀杰就以18年的“华远老兵”视角，讲述了他对这个企业转型路径、价值兑现以及未来之路的信心。
整个访问过程中，孙怀杰谈得最多的就是“和外部比，我们的进步还不够快”，华远急于突破的就是从“老套路”中抽离，“我们现在不简简单单是一个房地产开发商，综合城市运营服务商成了我们追求的基本目标。”
基于这样的发展逻辑，华远地产与渊源颇深的大悦城地产形成战略合作，希冀双双联合优势互补，把链条彻底打通。
“我们两家的合作，应该说叫迟来的爱。”在孙怀杰看来，上半年牵手大悦城，是华远地产在运营提速上的关键一步。
除此之外，存量房产也成为华远地产极力挤占的车道之一，孙怀杰向观点地产新媒体描绘了一个属于华远的存量价值兑现路径：房地产商进入低利润、长周期、强运营的发展周期，可能是一个比较大的概率事件。面对存量市场和政策的考验，企业的核心更应该放在金融以及运营能力的提升上。
“老套路可能搞不下去了”
从过去几年发布的中国房企销售金额排行榜来看，占据榜单“半壁江山”的企业们一直在变换。从某种程度来说，座次的更迭，亦是中国房地产风云变幻的缩影，更折射出企业在转型。
在孙怀杰的认知中，华远积攒了30余载的筹码正在沉默中发酵，首先指向的就是“开发商”的标签。他表示，房地产的转变是必须的，不管是从“房子是用来住的”这些系统政策，还是长效机制考量，“按照老套路可能搞不下去了”。
他进一步补充道，华远地产没有短期内要追求上千亿的目标，但核心目标是在机制、市场、核心思想等方面，迅速作出调整和转变，以适应市场的变化和挑战。
那么在住宅、商业、酒店等业态上，华远地产的发展目标是什么呢？
孙怀杰透露，华远希望在商业地产的运营能力上有一个质的改变，“这样能够解决我们后续的一系列问题”。
2017年1月底，华远地产联合恒泰证券成功发行规模为7.36亿元的类REITs资产支持证券，这也是北京市国资企业在国内发行的第一单类REITs产品。多年的积累让华远地产拥有丰富的资产，这也给其金融化和经营创新提供了基础。
住宅板块方面，华远地产则希望通过优化内部运营，逐渐丰富医疗、教育、健康、金融、智慧社区等链条。需要注意的是，孙怀杰所称的“链条”理论同样适用于商业地产，只是关键节点变成了拿地、建设以及其他。
秉持这样的发展逻辑，华远地产与渊源颇深的大悦城地产形成战略合作，“大悦城的运营效率以及运营质量都非常高，这是让我们非常敬佩和值得学习的”，在孙怀杰看来，两家的合作是迟来的爱，他进一步透露，未来华远和大悦城的的合作是各个方面的，不是仅仅局限于商业或者综合体。
“在前期阶段，我们开发负责多一些，到了招商、运营期他们就负责多一些，双方做到强强联合，而不是一个固有的模式在里面。”
存量时代价值修行
过去十几年的新房开发，使得中国住宅增量市场达到一定饱和，开始了从增量到存量的大挪移。万科、绿地再到新城，不少房企已经明确要重金布局存量市场，而华远地产也开始切换自己的赛道。
“房地产买地、卖房子的逻辑越来越难以生存，或者说挑战更大。”从孙怀杰的角度来看，过往的销售模式利润渐微，亟需寻找可替代的模式。而新城开发、片区改造、城市圈建设等城市更新潮，以及租赁市场等则为房企创造了又一个可供挖掘的市场空间。
他以租赁市场举例称，长租公寓以及共有产权房的出炉，一方面极大地推动了房地产的健康发展，但是也让房地产市场的业务分化越来越严重，这也间接加大了房企的挑战。下一步房地产商进入低利润、长周期、强运营的发展周期，可能是一个比较大的概率事件。
孙怀杰表示，华远地产也在持续关注长租公寓，寻找合适的时机系统性部署。同时，面对存量市场和政策的考验，企业的核心更应该放在金融以及运营能力的提升上。核心金融能力就是能够融来更便宜的钱，有资产退出的通道。
据观点地产新媒体了解，华远地产在金融和房地产的结合方面一直动作频频。2016年3月9日，华远第二期公司债券完成认购，债券发行规模为10亿元，期限为3年期，票面利率4.58%；同年9月，华远创设盈都大厦ABS计划、试水资产证券化，有效回笼资金且增厚当期利润。
未来华远也会将这些优势运用到存量市场的基金或资产管理类业务中，资产管理方面，华远的重点是通过整合来加强资产管理的能力，尤其是资产的价值提升。
孙怀杰透露，和中粮的合作也是基于这层考量，“整合更多这样的资源到平台上来，提升运营和价值创造能力，才能让我们更加顺利地和资本市场对接。”
他续称，华远在追求规模的同时，也没有放弃持有，想要为未来的长远发展打造一种比较好的模式，真正把华远做成百年老店。
以下为观点地产新媒体对华远地产股份有限公司董事总经理孙怀杰先生的访问实录：
观点地产新媒体：2017年已经过半，怎么评价华远地产的上半年？有什么新的体会可以分享一下？
孙怀杰：2017年过去半年了，从半年的情况看，我们的成绩还可以，比2016年有了不小的进步。
一个是公司战略层面，我们坚定用战略指导运营和系统，多个层面来落实战略的执行和部署。
比说在运营提速方面，在战略资源合作伙伴上，今年上半年我们和中粮大悦城地产签约，形成深度的战略合作伙伴关系，这是我们战略核心目标之一。
另外在区域化部署方面，更加坚定了我们的步伐，也加快了我们的节奏，给下半年甚至明后年也打下了基础，这是2017年总体的情况。
观点地产新媒体：公司在战略或者整体发展上有一个系统性的改变，为什么选择在这个节点上作出这种改变？
孙怀杰：我们没有说要短期内追求上千亿的目标，但我们有自己的核心目标。
另外我们认为房地产的转变是必须的，不管是从国家政策调控方面，“房子是用来住”的这些系统性，我们都认为政策性调整不是一个短期行为，是一个长期的、有长效机制考量的政策调整。
对于房地产业或者国企来讲，挑战很大也需要在机制方面、市场方面，以及核心思想整合方面，迅速作出调整和转变，以适应市场的变化，也适应这个市场的挑战。
我们也希望能够实现我们的十三五的战略规划目标，这是我们要紧急进行调整和部署的原因，按照老套路可能搞不下去了。
观点地产新媒体：十三五的战略目标，有哪些具体的内容？
孙怀杰：大概有几个方面，一个是区域聚焦。坚决聚焦了几个核心区，第一个就是京津冀区域，目前北京、天津、河北；第二个区域是西部区域，即西安、重庆、成都；第三个是中部区域，以长沙为中心的中部区域；第四个是以广州、佛山等等大湾区为核心区域。
我们去年进入广州，预计下半年在广州还会有一些进展，所以在一个区域里深耕是我们的战略部署之一。
第二个方面就是资源整合和运营提速。资源整合不单是开发，而要迅速做出改变，比如在房地产链条加长方面、商业资源整，医疗资源、教育等等进行整合。
我们需要更优质的外部资源形成战略合作伙伴关系，来把平台做大，链条拉长，这一块预计下半年会陆续落地。
观点地产新媒体：您提到华远已经有了区域聚焦的战略部署，但是现在拿地比较困难。在这方面，华远怎么解决？
孙怀杰：拿地方面，首先不拿地王，这是肯定的。另外作为一个老牌国企上市公司，我们有几个核心优势。
第一是品牌优势很大；第二是在金融圈、资本市场积累的名誉、信誉；第三是华远地产的净资产回报率、ROE一直位于上市公司前列，能够给投资人和股东带来很好的回报。
除此之外，我们充分发挥风控控制，加强了并购业务，和企业加强合作。通过收并购方式解决土地储备问题，广州等城市我们都是以类似的方式进行。
我们不太担心土地储备的规模问题，不过我们当然也挑一些好的项目，不会轻易为了规模而牺牲对股东、投资人的投资回报率。
观点地产新媒体：过去一年的并购实践来看，并购机会是不是比较多？
孙怀杰：非常多，我觉得会越来越多。一个是大吃小，还有一个是强吃弱。有的企业可能规模不是很大，但是他活得很好，有的企业很大，但是他也不见得多好。所以未来市场分化情况我个人认为还是会出现市场细分、市场整合。
房地产的饭还是有得吃，不过我相信整合的速度和质量会越来越高。而且很多只有一两个项目的企业可能做了半年也很累，还不如交给那些专业的、水平高一些的企业去做。
观点地产新媒体：华远的战略转型决心还是比较彻底的，未来在业态上的选择是怎么样的？各个业态的发展目标是什么？
孙怀杰：在商业地产方面，希望运营能力有一个质的改变，这样能够解决我们后续的一系列问题。
去年我们的沃尔玛广场做了ABS，当时在北京国企是第一单。在这几十年的积累当中，我们已经有了一套丰富的资产，一些金融化的手段和能力，在经营创新上也积累了丰富的经验。
第二个是住宅板块，我们也在深耕和细化，包括在内部运营方面，社区教育、社区医疗的链条已经在丰富化。去年陆续开业的几家，配套的都是我们的医疗和教育。住宅产品链条的系统性打造，现在有比较清晰的判断和落地的做法。
所以我们从房地产开发到城市运营的转变，这两点已经有了突破性地改变，我们做的1+N产品战略也都有了明确的落地，现在应该说我们不单是一个房地产开发商，综合城市运营服务商成了我们追求的基本目标。
观点地产新媒体：综合运营有没有一个具体的目标在内部提出来？
孙怀杰：从前端的金融到后端的运营能力，资源能力的整合，是未来房地产开发的趋势，包括现在政府谈到产业内容的运营问题。
房地产买地、卖地、卖房子的逻辑越来越难以生存，或者说挑战更大，面包和面粉一样贵怎么办？所以房地产商应该越来越转向综合运营。
观点地产新媒体：按照您的判断，政策调整可能是一个长期的趋势，未来存量的租赁市场会不会是一个方向？
孙怀杰：现在国家出的政策都是从长效机制上考量的，包括长租公寓、共有产权房，这些对房地产的健康发展起到很重要的推动作用。可能分化越来越严重，越来越清晰，对房地产商的能力挑战就越来越大。
房地产商下一步进入低利润、长周期、强运营的逻辑里面，可能是一个比较大的概率事件。面对这个市场和政策的考验，怎么面对？其实有几个方面，一个是金融能力，另一个是运营能力。
核心金融能力就是能够融来更便宜的钱，资产能够有退出的通道，能够把现金流弄得非常好。运营能力就是保障资产价值，运营半天资产没价值，谈什么运营能力？所以这两点是我们要进一步加强的核心地方。
尤其是第二条，为什么和中粮商业加强合作？未来我们会整合更多的资源到平台上来，提升运营能力、价值创造能力，顺利地和资本市场对接，然后让企业运营的效率和安全性更好。
观点地产新媒体：跟大悦城合作的模式或者方向，具体会在哪些地方落实？
孙怀杰：我们两家有很深的渊源，一是原先老板关系都很好，二是在企业文化、企业理念上有高度的契合。所以我们两家形成战略合作的落地，应该说叫迟来的爱。
我们的合作完全是同步同权的合作模式，大悦城的运营效率、运营能力、运营质量都非常高，在商界也首屈一指，这是让我们非常敬佩和值得学习的地方，所以未来的合作基本上都会按照这个逻辑进行。
观点地产新媒体：未来合作的方向是两家一起去综合体还是一起做商业？
孙怀杰：我们两家不局限于商业，也不局限于综合体，而是在各个方面。
比方说在前期阶段，我们负责开发多一些，到了招商、运营期他们就负责多一些，双方之间的合作就是谁的优势最大就发挥谁的优势，真正做到强强联合，而不是一个固有的模式。
观点地产新媒体：华远首个自持的超五星级国际品牌酒店长沙君悦酒店会开始营业，为什么会选择自持酒店物业？
孙怀杰：长沙这个项目在一个最独特的位置，这么好的资产，应该说对优化我们的资产配置还是有一定的利益的。
我们从西单开始对商业地产的开发运营，90年代西单地区的开发改造都是华远做的，长沙的这个五星级酒店对我们确实有一定的战略意义，是第一个完全自己持有的五星级，而且是顶级品牌的五星级酒店。
不是说我们未来会加多大程度的持有资产，而是希望提升整体的运营能力，让综合实力进一步提升，这样我们才能真正解决城市运营商核心的要求。
另外长沙的这个项目是复杂的城市综合体开发，不管从业态、组织、资源都很复杂，这么一个复杂的城市综合体，也不是一般企业能干得了的，刚才我谈到了既需要实力，也需要资源，这是一个企业实力的表现。
观点地产新媒体：华远的营业收入主要是由租金收入和开发物业收入构成，未来这两个方面会是什么样的比重？
孙怀杰：都会增长。一个是我们的主营业务销售，有自己的计划和安排，都会增长，然后租金收入也是每年增长，尤其从今年开始，我们陆陆续续的资产都投入正式运营，开始有租金回报了。
我们的模型还是比较清晰的，会按照基本的大逻辑和模型来开展后续的*轨双**发展模式和速度，都没有什么问题。
观点地产新媒体：现在国内整体融资环境是在收紧的，未来金融跟房地产的结合方面，华远会不会做一些其他的新的动作或者加强？
孙怀杰：去年我们既发债也是第一笔配股，到年底ABS，今年我们还在做一些中票业务等等，后续还会有一些动作。
这是金融的一般业务，我们都能够在这方面发挥优势。还有一些金融创新业务，类似于基金合作等金融的整合，也是我们的强项。这方面应该说从去年开始，步伐就比较快了，我们希望把核心资源的优势发挥的同时，解决掉发展的基础问题。
观点地产新媒体：未来有没有可能进一步发挥这个优势，比如说做一些基金或者是资产管理类的业务？
孙怀杰：每个人都希望把核心优势发挥出来，我们也希望。我们也有短板，也希望把短板利用补强解决掉。
资产管理方面刚才谈到了，重点是通过资源的整合来加强资产管理的能力，尤其是在资产的价值提升方面。
如果要靠我们自己培养一个商业团队，可能三两年也不见得有多好的效果。但是大悦城这个团队已经培养了二十多年，他们的专业比我们强，你在这费劲去做，还不如找一个最合适你的核心资源，整合到平台上来，我们也是按照这个思路在进行。
我们就希望整合更多的核心资源到平台上，这样就能把我们的金融优势发挥出来。
观点地产新媒体：有一些观点认为未来自持会成为常态，如果真的是这样的话，有没有可能发挥金融优势？
孙怀杰：这是有可能的，刚才我谈到了政策优势，第二个就是公司的核心能力的提升。
你肯定得适应这个市场变化，这就是为什么很多企业也率先拿下纯持有的公寓，包括现在长租公寓也风起云涌等。
我们在这方面有关注，但是希望在合适的时机系统性部署，毕竟我们更需要在这个阶段大力提升一下企业的规模，来解决掉目前规模上的继续发展。
观点地产新媒体：华远一方面追求规模，但也没有放弃持有。在资金支持方面，因为现在收紧是非常严重的，一些杠杆率比较高的企业可能就会出现风险，我们是如何来处理？
孙怀杰：这是最难的一件事情，就要看一个企业的管理层怎么把握平衡，怎么判断趋势，怎么解读国家政策和企业自身安全的关系问题。
应该说我们在安全方面考虑得比较多，毕竟我们是一个三十多年的老牌企业，经历过风险。
我们适度地发展规模，但是在自身的运营实力上要快速加强。不是说规模发展不好，但是发展规模一定是房企唯一的路径？所以我们就谈到了刚才几个维度的适度方面，平衡和把握的问题。
总的来讲，我们的目标是希望把百年老店做好，而不是说做得很快，然后又遇到多少问题。