SOHO本名Small Office Home Office，后被引申做可商住两用的商品房的代称，又叫商务公寓、酒店式公寓等，户型多为小户型单元式设计，层高普遍4.5m（少数3.15-5.6m），其本质为商业、商务办公性质的房产。

SOHO

在许多资深房产投资客和媒体评论员来看，SOHO是典型的供过于求、库存高企、价格长期横盘的房产“次品”，不值得重点去关注。的确，由于土地规划及供应结构的原因，商业、商务办公类商品房长期供应过剩，更要命的是还有不少SOHO的位置位于远郊区，出租和交易都很困难，因此给人留下这种印象也不足为奇。不过，是否这样就意味着所有的SOHO都不值得购买呢？

几米君认为，起码有三种类型的SOHO是可以值得购买的：

一、住宅稀缺的地方，考虑SOHO作为类住宅的居住功能的

例如像深圳，住宅严重稀缺，很多SOHO按照住宅格局设计，能够卖出住宅的价格（深圳2019年1-7月SOHO均价6.8万，普通住宅才5.4万），大名鼎鼎的深圳湾壹号就是SOHO！这种地方的SOHO可以买，主要是考虑把它当成消费品，作为居住功能使用。

深圳湾壹号

提个醒，因为SOHO不能落户、不带学位、物业水电费偏高、产品和环境舒适度差，所以一般来说，不太适合首次购房的刚需客户。

二、办公自用的

办公自用的，如果对地段有特定要求，长期发展的，可以买。灵活办公的可以参考租售比，算算看是租赁还是购买性价比高。

三、核心地段、通勤便利、三产人口占比高的园区或者自带商业综合体的SOHO，即具备投资价值的SOHO

这类SOHO租金高，租售比率高，有的现在就很成熟，有的有很多规划利好，因此投资回报率相对较高，适合受制于限购政策的投资客，想买多少买多少。

对于考虑自住和办公自用的客户来说，参考买住宅的思路就可以了，这里不再赘述。几米君想着重分析的是，如果是用于投资，那么需要重点考虑的维度是什么？以福州海峡金融街某SOHO产品为例，几米君做了一个简化的测算：

福州海峡金融街某SOHO产品测算

这个项目的主要租客来自于福州海峡金融街一带的写字楼白领，由于产品是5m层高设计，可以作为双钥匙产品使用，上下独立入户互不影响，提升了产品的租金实现能力。开发商精装交付，减少了投资客需要投入的精力和成本。由于距离海峡金融街很近，产品设计较好，现在交付仅一年多出租率就已经非常高了。

可以看出这个SOHO项目的投资价值还是不错的，如果是全款投资，可以达到接近7%的投资回报率（实际上全款还会有总价折扣，此处暂不考虑），即使是考虑*款贷**，也可以达到6%的投资回报率。这还是基于较为保守的租金涨幅预估、不考虑资产增值及折旧残值的情况下做出的测算结果。

实际上，参考发达国家的经验，随着通货膨胀不断增长，租金及资产仍然具有较强的上涨动力。从福州、厦门历年来看，SOHO的虽然增值速度跑不过住宅，但是跌幅也有限，因此还是具备一定的资产保值功能。

福州五区SOHO成交情况，年化涨幅约5.2%

厦门六区历年SOHO成交情况，年化涨幅约1.4%

需要提醒各位投资大佬的是，考虑到SOHO高额的二手交易税费，短期进出是个技术活，既然投资了SOHO，就做好长持収租的心理准备吧！切不可怀着一夜情的心态去谈恋爱。