新绿园实景图
最近，杭州法拍豪宅市场又掀起热潮，月初东方润园以总价3825万元、单价12万/㎡的成绩成功点燃了市场，吃瓜群众还在津津乐道时，位于杭州豪宅聚集区的绿城新绿园也来了，又一次引发热议。
图源：阿里拍卖网
新绿园这套法拍房 评估价为1686万元 ， 起拍价只有1180.2万元，相当于打了7折 ，折合单价仅6.6万元/㎡，比小区其他二手房11.7万元/㎡的市场挂牌均价足足低了5万元/㎡，将于2月25日开拍。
值得关注的是，与以往相比，本次法拍房源亮点颇多，法院对“竞拍规则”做了更多的解释以及对房源展示场景进行了升级。
1
室内装修完好
6.6万元/㎡起拍
新绿园位于杭州的豪宅区南星桥板块，地段绝版，虽不是一线沿江，但部分楼幢也能看到江景。离地铁4号线甬江路地铁站仅约300米，拥有胜利实验学校、杭州中学的学区。附近有阳关海岸、蓝色钱江、金色海岸等城市豪宅，单价高、户型大，总价基本都在千万以上。
新绿园由绿城开发，建成于2010年，新古典主义风格，欧式园林景观，露天泳池、石材干挂立面。小区物业管理、保养到位，尽管10多年时间过去，看上去仍然一切如新。
本次进入法拍市场的房源位于新绿园公寓5幢1701室、1702室，总建筑面积177.26㎡，总土地使用权面积12.8㎡，总楼层为26层（包含地下2层）。房源有部分位置可看到江景。
新绿园公寓5幢1701室、1702室室内连通，组成为一成套住宅，根据实际使用状况不适于分割独立使用，现室内户型为4室2厅1厨2卫2阳台，其中客厅、一卧室、一阳台朝南，两卧室、餐厅、厨房、一阳台朝北，一卧室朝东。
新绿园法拍房源实拍图
室内装修情况保养良好，是交付时开发商的精装修，属于完好房。客厅、厨房、卫生间铺设地砖，卧室地板，客厅和卧室贴墙纸。主卧带衣帽间和独卫，设计了浴缸。全屋有中央空调，不带地暖。
据拍卖公告显示，本次拍卖对象仅包括房屋本身及固定装修，不包括家具家电等可移动物品。
新绿园法拍房源实拍图
房源评估价1686万元，折合单价约9.5万元/平方米，起拍价为1180.2万元，折合起拍单价约6.6万元/m²。而根据好找房平台显示，目前杭州新绿园二手房共计26套在挂牌销售，挂牌均价为11.7万元/㎡，与本次法拍房源价差足足有5万元/㎡。
图源：好找房
不过不同房源价差明显。据附近中介小朱表示，新绿园除了得房率有点低，品质还不错。小区里像68㎡左右的小户型房源和200㎡左右的大户型普遍单价高，低的要11.5万元/㎡，高的能达到15万元/㎡。145㎡左右的房源挂牌价在10-14万元/㎡左右。
但部分177㎡左右的房子需要两本证，挂牌单价仅8万元/㎡左右，且很难成交，上一套成交的还是在2020年10月，成交单价7.4万元/㎡。
2
需要2张房票
可多人联合竞拍
值得注意的是，本次法拍房由新绿园公寓5幢1701室、1702室两套组成，其中1701室建筑面积为88.89㎡，1702室建筑面积为88.37㎡。1701室与1702室为两套产权独立登记信息，有两本房产证。这意味着，这是一套“两本证”的房源，购买需要2张“房票”。
新绿园法拍房源实拍图
以往这样的法拍房也有出现，如去年11月的香墅，“一房五证”，最终买家需要5张房票才能成功购买。
针对这样的情况，拱墅区人民法院也做了不少工作，对参拍者进行了特别提醒，并首次在公告页面提出“联合竞拍规则”。
特别提醒显示：参与本市限购范围内的住房司法拍卖竞买人，须符合本市住房限购政策。买受人过户时要具备一次性过户两套住宅房产资格。
若买受人为2人以上联合参加竞拍的，且两套房产所有买受人设定为共同共有或按约定分别拥有的，则所有竞拍参与人必须在2022年2月26日之前，来法院提前报备，并以书面形式提交相关协议、办理相关委托手续，在拍卖成交后，可按拍卖前报备确认的竞买人分别办理产权登记，未提前报备的则视为无效。
图源：阿里拍卖网
来拍法服区域经理张建芳表示，自法拍限购以来，法拍市场冷淡了不少，这类“多本证”的房子成交尤其受阻，很多购房者会更倾向购买同小区二手房。本次法院公开提出可以多人联合竞买，一定程度上可提高拍卖成功率、减少后续产权分配、过户等纠纷。
3
司法拍卖创新，展示场景升级
360全景、VR全景真人解说
目前，浙江省的线上标的展示仍以图片为主，法拍网站的信息成了意向购买人了解标的唯一途径，只能呈现局部信息，如法拍房的客厅、卧室、厨房、卫生间的面积，房屋朝向和格局，仅凭图片组成碎片化拼图，没有360°空间想象，无法全面了解房屋架构和特性。很多意向参拍者对房产信息的掌握不全，对法拍房存有顾虑，使得很多优质标的也流拍。
为顺应时代发展满足大众需求的不断升级以及更好的保障申请*权人**益使房源顺利拍卖，拱墅区人民法院在拍卖工作上做了一定的创新。
借鉴中介机构带客看样板房的营销模式，制定专属的“营销”方案，将该套房源作为示例，让科技化手段与司法拍卖有效融合。利用360全景、VR全景房屋模型全方位的触达优势用于对住宅类标的物的展示，配以专业的视频解说，让竞买人足不出户就能完成看样，犹如现场看房，达到更直观、更清晰的目的，并还能亲身感受贴身介绍房屋特性的沉浸式司法拍卖体验，进一步扩大了拍品的知晓度。这也是一次司法拍卖辅助事务综合集成改革项目中全新场景应用的尝试。
图源：阿里拍卖网
我们在阿里拍卖页面可以看到，新绿园这套法拍房和其他房源不同，在竞买页面，意向竞买人只需点击屏幕中的*放播**按钮，即可像置身于房内一样参观室内布局，营造“身临其境”现场看房感受。
通过视频解说可更好地展示房源特性，最大限度体现场景展示功能，大大提高拍卖成交率。整个拍卖流程中，来拍法服拍辅工作人员全程参与带人看样、接受咨询，提供专业服务。最后，房产成交后，拍辅工作人员还将在协助受买人办理相关手续，真正实现“线上+线下”一站式无缝对接，最大限度地提升司法拍卖的服务品质。
截至发稿，新绿园这套房源已吸引了超7000人次围观，300多人设置提醒，20多组客户预约看样，且已有1组客户去法院报备联合竞拍。