上一篇关于珠海学区房的文章有不少人关注了，所以今天想再和大家聊聊珠海学区房，以及它的未来房价走势。
做地产这行，数据研究是一门必不可少的功课
因为通过数据，总能挖掘出一些 不那么容易看到、甚至有些反常识 的信息
比如这个
珠海 100-200㎡面积段的产品，已经出现了局部的供不应求
把这个结论说出去，估计又得（笑）死一批人
现在房价这么高，小面积都不好卖，哪来这么多人买大面积？
可事实就是如此
比如 2022年 的销售数据
新房销售额前6名的项目中，除了华润置地广场和格力海岸，其余主打的都是大于100㎡的大户型
横琴府更是清一色的大于100㎡
如果按 总销售面积来算，除了华发又一城、华润置地广场、格力海岸，其余主打的也都是大于100㎡的大户型
华发又一城属于小面积与大户型各自参半
不止是珠海
据克而瑞数据显示， 2022年一季度，全国还有近五成客户想要购买110㎡以下的房子
但到了 二季度 ，这个比例已经下降至不到四成
相对应的， 110㎡以上的改善户型需求占比大幅上升
当然，以上并不是我们今天要聊的主要内容
更多是想通过这个例子告诉大伙
研究数据，或许才能挖掘到楼市真实的一面
我们今天真正想聊的，是 学区房
这两天我把 过去两年的 学区房成交数据 对比了一番
真的，去年的珠海楼市，真的太糟心了
即便是学区房也难以幸免
相比之下，2021年的数据会好很多
将这两个年份进行对比，我看到了一些值得揣摩的东西
也通过这个文章，和大家一起聊聊
首先是 成交占比
先说明， 以下提到的 优质学区房
指的是2022年 中考成绩前五的公办学校（紫荆中学凤凰路校区、文园中学、九洲中学、梅华中学、十一中）
以及 凤凰中学所对应的学区房
以Q房网数据为例
根据公开可查的数据显示， 2022年Q房网一共成交了379套香洲区二手房
其中 优质学区房有 108套，占比28.5%
等同于 每卖掉10套房子，当中可能就有3套是优质学区房
而 2021年，Q房网一共成交了2081套香洲区二手房
其中 优质学区房有 634套，占比30.5%
虽然2021年的成交量是2022年的5倍有余
但同样都是每卖掉10套房子，当中可能就有3套是优质学区房
两个年份间的占比差距也仅仅只有 2%
这是巧合吗？
我想大概率不是
不论是数据呈现的结果
还是日常买房人对于房产的需求类型
学区房的需求量，真就那么大
而且上述数据 并没有算上八中、九中、十中这些二梯队的头部学区
要都算上的话
粗略计算，能达到 40%-50% 的样子
也就是 每卖两套房子，很可能就有一套是与学区有关的
大伙爱买学区房这事，其实也算不上什么秘密
毕竟过去房价涨得最猛的，基本都是学区房
自然也烘托出了“ 学区房保值”这一主观意识
可如今呢？
我抽取了10个 文园中学的热门小区 价格走势（数据来源于安居客）
之所以选文园学区房
是因为它目前是珠海TOP1的学区
很大程度上能代表 家长们对于优质学区房的态度
绿色 代表 小区 的价格走势， 蓝色 代表 小区所在板块 的价格走势
发现没有
从 2021年初到2021年下半旬 ，很多小区都处在 上涨或缓慢上涨 的阶段
可从 2021年底 开始，几乎都出现了不同程度的下跌
类似的情况同样发生在其他学区房身上
即便是近几年正在势头上的 凤凰中学学区房 ，也不能幸免
但仔细看你又会发现
在房价波动期内， 居住属性较强的 改善型学区房，波动幅度会小一些
相比之下， 老旧小区的波动相对会更明显
为方便理解，我把上述小区从 2021-2022年的 房价最高峰、以及峰值后的回撤分别列出来，你就知道改善小区与老旧小区的差距有多大了
在这个楼市充满不确定性的时代
结合上述数据
或许我们真的应该重新审视一下
在未来整个房价体系中，学区房意味着什么？
我想，大致离不开两点
第一， 学区房依旧会有足够稳定的接盘受众
这一点跟以往相同， 每年源源不断的适龄儿童读书，能给学区房带来极其稳定的接盘群体 ，这是很多普通房子都不具备的优势
哪怕2022年市场再差
每卖10套二手房，也还有3套优质学区房、或者5套与学区相关的房子
本质上已经说明了学区概念在家长心中的分量
尤其对于有教育需求的中产以上的家庭来说
优质学区房，依旧还会是 消除教育焦虑的不二之选
这样的情形在短期内、甚至未来很长一段时间里或许都不会发生根本性的变化
哪怕遍地的教育集团
亦或是实行大学区政策
焦虑的中产们依旧会通过行动，去为稀缺的头部教育资源与学习氛围创造 普通人难以触及的获取门槛
这是市场经济的结果，也是学区类资产最难以逾越的护城河
但在这个充满不确定的时代， 学区房持续上涨的可能性会越来越低，内部的优劣分化也愈发明显
这也是我想说的第二点： 学区房已经不再是那种可以 无脑入的资产
具体会表现在 同一个时期内， 同一学区不同房产间的涨跌幅差异
前面的数据就是最好佐证
我在以前的文章中说过， 学区房的价格=房子本身的价值+学区溢价
以前的学区房涨得猛，很大部分原因在于
当时大众 对于学区价值的认知仍处于最初期的阶段 ，这才给了少部分先知先觉的购房者提前进场的机会
可随着这些年互联网信息大爆炸， 学区价值的信息差已经逐渐被抹平
大众对于哪个学区好、哪个学区差也有了差不多的了解
除非你有能力预测到未来哪个学区能 突然崛起
否则几乎已经没有赚取学区溢价的可能
仅剩的博弈环节，就只剩下 房子本身的价值了
房子好，哪怕下行周期也能更保值
否则空有学区房的名头，没准哪天市场又变差了，先跌个10%再说
基于以上，我们大致能得出以下几点结论
不论是买新房还是二手，不管需不需要读书， 选择一个学区没那么差的房子，至少未来可以相对更好卖
也不要过分执着于顶级学区 ，因为从 资产保值 的角度来看，顶级学区房也不见得比普通学区房更保值
更不要为了学区而屈身在老旧小区
如果预算足够，尽可能选购一套符合 未来人居喜好趋势 的房子
哪怕学区没那么顶，也没关系
最后，如果想买到一套保值的房子
认识一个地产人朋友
或者 研究数据，把自己变成半个懂行的人
或者 坚持看珠海买房计划的内容
这三件事你最少要做一样