要巩固成果，充分发挥业委会、物业企业*党**组织作用，并纳入区域化*党**建范畴。街道社区*党**组织要引导业委会（物管会）规范运作，监督物业企业履约。动员居民、驻区单位等参与小区治理，建立健全物业管理协商共治机制。要把业委会（物管会）做实。积极引导支持组建业委会，充分发挥业委会在选聘物业、协调解决物业管理问题、调解矛盾纠纷等方面作用。业委会要依法履职，决定事项要征求业主意见。现有物管会要加强组织发动，引导业主成立业委会。
深入总结经验做法，完善工作机制，发挥*党**建引领作用，做好政策引导，用好市场力量，推进居民参与，强化共建共治共享，不断提升“三率”成效，持续破解物业服务管理难题，建设和谐宜居社区。针对物业服务收费等重点工作，要加强教育宣介，强化依法付费意识，研究细化条例配套措施，厘清各方权责，完善费用支付管理机制，发挥好业委会等服务督促作用，强化法治保障，推动实现物业收费与服务水平提升两手抓、两促进。完善物业企业退出机制，主管、属地要加强指导协调和执法检查，推动新老物业依法有序交接，做到退得出、接得住、管得好。提高民生保障水平，为社区健康持续发展创造有利条件。
◆ 如何破解万座小区民生痛点？ 从“无人问津”到２４小时值班
曾经典型的“老破旧”，环境“脏乱差”，社区配套及停车位都没有，如今仿佛成了新小区。
物业２４小时值班、保洁打扫、协调解决车位不足……居民长年遇到的难题都有了答案，这些变化都因为成立了决策物业事项的“物管会”组织，引入了标准化物业公司。崇西小区的纪伶利是这里的业主，也担任小区物管会副主任。她表示，在物管会的组织下，小区对物业费缴纳、收支情况公示监督，集中居*意民**见反馈，并讨论了公共空间利用等诸多物业管理问题。在小区５００人的大群中，居民态度明显改善，都是建议的口吻在群里沟通，氛围一下从“吐槽群”变成了“夸夸群”。
如今越来越多小区像崇西社区一样，物业管理大幅改善。
专业的人做专业的事——攻坚克难建立长效机制
没有碰上这么难的。
２０１７年，召开业主大会选举成立业委会，再由街道聘请第三方公司从专业角度组织业委会选聘物业公司，让老旧小区实现正规物业管理化。
“由于产权结构复杂等多重历史原因此前均无专业物业管理公司，仅有街道兜底，从家中设备维修到专项维修资金使用，从市政水电到停车难题，硬将一级政府逼成了物业公司，可老百姓还是不满意。屡屡投诉的问题，其实都可以通过引入标准化物业解决。
“为此，我们快速将小区整体环境清理，让业主尽快看到小区变化，从内心认可服务。”选聘第三方专业机构，让业委会和物管会成立过程合法有效，不到一年组建率就超过９８％。
从有形覆盖到有效覆盖——物业长效管理仍需迈过三道坎
“小物业”牵动“大民生”。尽管在一年内，北京市业委会（物管会）组建率已达９０％，但如何从“有形覆盖”实现“有效覆盖”，仍需各方共同努力，迈过“三道坎”。
——让业委会（物管会）真正履职尽责。业委会履职程度直接决定物业服务水平。同样，条例的实施也将洗牌物业市场，物业公司优胜劣汰需要进一步履职推动。
——推动居民共商共治共享，让老百姓的事自己说了算。赵成表示，物业管理条例实施一年来，最大的经验是推动基层治理发挥实效，在协商机制中，让大家充分认识到物业管理的重要性。从组建率来看，目前已完成从“０到１”的过程，接下来如何实现从“１到Ｎ”，仍要深化细则，大力推动落实各方主体责任。“如何充分实现共商共治共享，涉及大量利益和诉求。寻求最大公约数是最难的。”他说。
——集中力量推动多方综合治理。加快物业管理条例配套政策出台，健全政策体系，加大物业执法力度。热点问题主要集中在车辆停放、公共保洁、社区安全等方面。事实上，很多矛盾不只集中在物业管理，如修补停车压坏绿地、违规养犬等涉及综合执法，必须集中力量攻坚治理。
社区律师跟踪5年依法化解物业纠纷
漏水、电动车、车辆刮擦，物业服务质量差往往成为形成恶性循环。如何破解？
武汉试点社区律师制度，政府为每个社区配备专门的值班律师，提供免费法律服务，王秀菊来到天梨豪园，一直协助业委会和社区居委会，在法律的框架内为新老物业更替搭建平台，依法化解物业纠纷。
提前解除物业合同，社区律师理顺因果关系
现在的天梨豪园小区，小区秩序良好，业主满意，而以前可不是这样的，“小区保洁不好，绿化带也杂草丛生。围墙裂缝、，物业公司拒不到场。电梯卡了人，维修人员也姗姗来迟。小区第五届业主委员会成立，第一件事情就是商议如何更换物业。可因为物业服务合同还没有到期，业委会和社区拿不出好办法，王秀菊进行仔细调查，收集了物业公司没有依照合同履行服务的证据，比如卫生服务未达标，公共收益没有公开等，这些都是物业违约在先，据此提前解除合同。最终，业委会赢了引进了新物业。
河北：物业服务企业未按照合同约定提供服务 业主可提出赔偿
5月1日起，河北省正式实施《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》。其中，物业服务企业未按照前期物业服务合同或者物业服务合同约定提供服务的，开发建设单位、业主或者业主委员会等合法主体可以依据合同条款依法追究物业服务企业违约责任，并提出赔偿要求。
住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的重要组成部分。随着经济社会的发展，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。目前，物业服务行业准入门槛降低，市场上的物业服务企业参差不齐，服务质量难以保证，物业服务企业不守信、不守约行为呈现递增趋势，由此引发的相应事项日益增多。
《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》将合同主体双方签订的合同，以及物业、治安、环保、消防、税收、价格管理等方面的政策规定，作为物业服务监管工作的主要依据，明确了依法监管的原则，引导业主依据合同条款对物业服务企业日常行为进行监督并依法追究其违约责任。
河北省规定，物业服务企业承接项目前，应与开发建设单位或者业主、业主委员会等合法主体共同对物业共有部位、共用设施设备进行检查和验收，从源头上化解矛盾纠纷。同时主管部门、综合执法部门将依据规定，将物业服务企业产生的不良行为信息，计入企业诚信档案，依法依规实施信用惩戒。
”*党**建为引领，谋划基层治理创新，将居民、物业、业委会和社会组织等拧成一股绳，有效破解基层社会治理瓶颈。“在*党**建引领下，街道开创“社区治理‘尖刀班’成员+网格员+物业管理员+志愿者”协同工作模式，围绕基础设施、环境卫生、小区物业等群众关心关切的重点内容，提供全方位、全过程、全覆盖的动态服务。通过*党**建引领，为社区的业委会开立了银行账户，让居民缴纳的资质管理费，怎么用自己说了算。大到停车收费、垃圾清运，小到一只灯泡、办公用品，每一笔支出都清晰明了，居民可以随时通过账户清楚地了解收支的管理、使用情况。
10年时间没有业委会，物业也是“甩手掌柜”
2006年开盘的商品房小区虹桥中园，长达10年时间没有业委会，物业也是“甩手掌柜”。电梯频繁出故障、房屋漏水、监控瘫痪、停车紧张……随着小区内各种问题的不断出现，业主与开发商之间各类矛盾日趋激烈，直至2016年底到达巅峰。
也是2016年，刚退休的老*党**员黄全龙回到了社区生活。他曾担任调解委员，对群体工作处理有丰富的经验。“小区内的问题长期得不到解决，业主怨声载道，物业其实也讨不到便宜，最后无疑是两败俱伤。”
2017年，在各方推动下，虹桥中园小区业委会正式成立，黄全龙被推选为业委会主任，成为虹桥中园的“大家长”。小区居民说：“终于有人理事了，有地说事了，有法干事了！”
“我们以前住在弄堂里，大家邻里关系都很好的，这就是上海的老弄堂文化。但是住进了商品房，水泥墙也隔断了人与人之间的距离。”黄全龙告诉“宁宁”，“事情总要有人做的，问题总要想办法解决的。我因为之前从事相关工作，又是*党**员，回到社区也要起模范带头作用才行。”
虹桥中园业委会成立后，通过制定问题需求清单、社会资源清单和服务项目清单，2年多就完成了监控设施改建、整修河道护栏、拓宽道路、改建儿童乐园等项目，实现了“居民自己的事情自己办”。
监控设施改建
虹桥中园建成后，原有的监控设备投入使用十余年，逐渐老化、损坏。
而在新的业委会组织下，仅经过45天的施工，就完成监控探头升级和改建。监控探头由原来的20余个增至88个，还实现了重点区域全覆盖，对小区进行全天候、全范围的24小时监控。此外，为配合小区生活垃圾定时定点分类投放工作的开展，安装了4台监控设备，专门监控小区垃圾投放点。
河道护栏更新
小区西侧紧沿新泾港，总长约350米的河道护栏是用防腐木及铁艺材质构成，年久失修且锈化腐蚀情况严重，存在安全隐患。
2017年8月，沿河道护栏的维修施工项目完成。更新后的河道护栏，施工材质上用铸造石代替原先的木质结构护栏，不仅安全，成为居民休憩的好去处，还与新泾港河道融为一体，提升小区的美观和人文气息。
爱心市集
虹桥中园小区中心原有一处呈半圆型的休闲空地，因小区设计先天不足，小区车辆在此交汇时经常发生碰擦事故，成为小区管理的堵点和痛点。
2018年业主大会通过了小区道路拓宽的事项，将此处空地整体内移50公分，地面重新修复。改造后的区域不仅成为了供居民休息娱乐的场所，还开设了爱心市集，不定期地组织居民将家中闲置的物品拿出来，在集市交换和义卖。
欢乐城堡
小区原来的儿童游乐设施投用十多年，大部分已陈旧破烂，地面凹凸不平且经常积水，存在多处安全隐患。
儿童游乐场地的改造项目于2019年4月完成，保留了原有的秋千架，添置了环保型的儿童游乐设施，休闲椅则是从原来的游乐设施上拆下来的木料再利用。
居民们给新的儿童游乐场地命名“欢乐城堡”，家长们还自发建立志愿者团队，轮流执勤维护日常秩序，检查设备使用情况，发现异常及时告知物业进行报修。
中园驿家
小区一直以来缺少可供居民活动交流的场所，居民之间的相互熟识度和小区归属感都不够强。
在业委会牵头下，小区内一处原有开发商使用的闲置场地被盘活，建设了一个集学习、休闲、娱乐、议事、服务等多种功能于一体的服务站点，成为日常活动交流的公共空间，内设“民呼我应”代办点、图书阅览、开放厨房、爱心共享角等服务功能区。小区居民亲切地为之取名“中园驿家”。
“中园驿家”成立伊始，就收到大量居民提案，其中居民徐光耀提出：“我们小区老年人特别是独居老人多，菜场距离又太远，每天买菜烧饭也是件烦心事，能否在我们小区设个老年助餐点？”
在民主协商、多方合力下，虹桥中园居民活动室变身成了饭香四溢的助餐点，也成为了长宁首个在商品房小区内打造的为老助餐点。小区里的老年居民足不出户，就能吃到一大荤二小荤一个素菜，每餐只花费15元。而且这个助餐点还向周边小区辐射，老人们一边吃着热乎乎的饭菜，一边和邻居聊聊家常，“真的像回到了小时候住的弄堂里。”
现在的虹桥中园，与上海动物园隔河相望，绿意林海收入眼中；绿竹掩映，新泾港流水潺潺，老人们坐在一起聊天；夕阳余晖下，晚风习习，儿童乐园里孩子们追逐嬉戏……完全是另外一番景象。
居民从“被服务者”变为“服务者”，黄全龙说：“我们这个业委会成员很多都是*党**员，‘为人民服务’早就成为我们时时刻刻的信念，弃小家为大家，力往一处使，才能最终把事情做好。”
正是因为像黄全龙这样的*党**员起带头作用，2020年，虹桥中园业委会提出要打造*党**建引领下的“红色业委会”。业委会所在办公地也全然一片“红色”景象。
“住进水泥墙，但希望人心不要太凉。”现在虹桥中园业委会成员中，6个固定班底有4位老*党**员同志，他们还在继续发光发热。
据悉，下一步，虹桥中园还将发挥“红色业委会”的作用，链接和挖掘周边单位、商户和业主资源，推进更多的社会力量共同参与居民区分类治理，进一步激发小区活力，打造共建共治共享的和谐社区。
部分图片由虹桥中园业委会提供
《民法典》的规定，物业管理的职责边界在哪里？出现问题业主究竟该找哪些部门？
●01绿地被侵占物业该不该管?●
问题：“我们小区才交房没几年，就已出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业也是不管不问。物业到底有没有管理义务?”
解读：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有”;同时，《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。
因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。
●02私搭乱建该谁管?●
问题：除了毁坏绿地，据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?
解读：上述《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权；如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理；如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。
●03消防出问题该谁管?●
问题：“我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?”
解读：《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。
●04噪声污染归谁管?●
问题：邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?
解读：《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。
●05物业换开关、水龙头该不该收费?●
问题：“插座更换10元/个、马桶疏通50元……”物业提供的这些服务该不该收费?
解读：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
而开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。
●06停水、停电该找谁?●
问题：有时会遇到停水、停电问题，有的是供水、供电单位统一对某个区域进行停水、停电，有的是小区里的转供水、电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水、停电。
解读：《民法典》第六百五十一条规定：“供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。”
供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。
如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素，如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。
同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
●07房子漏水归谁管?●
问题：厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?
解读：不管哪种类型，多不是由物业企业出钱来进行维修的。
其中要分4类情况处理：
（1）新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位（即开发商）来负责维修；
（2）属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修；
（3）超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修；
（4）如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。
●08房屋出现质量问题归谁管?●
问题：买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?
解读：应分情况讨论：
(1)向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。
(2)购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。
●09公共部位、设施出问题谁负责?●
问题：“我们小区个别外墙脱落较厉害。”外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?
解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴;如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。
《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。