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Q:提问：京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，以后还请多多指教，我预计明年十一左右购房，提前加入会员学习下。很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
A:回答:你好，感谢信任,这是穷人思维，他们为什么不承认地段价值,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。
利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费
北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费;不过才因为三五万块,今天你让他们不恨高房价
对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房。因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我经常直播说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们买了远大新，换来的结果是百年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。
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Q:提问: 京总你好！疫情过后朝阳东坝地区的房价会是什么行情，是涨是跌呢，卖房是赶紧出手还是等等下半年行情
A:回答; 您好,东坝的行情前期透支严重,房价的天花板比较难破,北京的楼市是政策市,小水小涨,大水大涨,大水加政策刺激暴涨,这两天有政策利好消息,可以等疫情过后看看行情如何,如果成交量上来,可以赶在区域市场回暖的中期出货,建议认真阅读精华栏的文章 31#如何通过二手房市场凉热定律判断最佳购房周期 ;里面有具体的出货时间,祝一切顺利!
Q:提问: 京总好，我个人情况是西城广外一套占学区，2个小孩分别2024年和2028年上小学，另外还有一套纯投资2020年11月入手朝青国美113小三居，有340万*款贷**。现在考虑处理一下老家房产大约能到手500W。然后资产最大化投资考虑，是卖掉国美加上老家房产一共900-1000W现金买北京次新品质二手房。
1、应该考虑海淀？朝阳望京？还是继续广外加仓？海淀的话重点考虑万柳？还是哪里？
2、第二套方案是保留国美，明年父母退休随迁可能多一个购房一个，再买一套便宜的房子？这样的话考虑哪里？还请京总指点。
A:回答: 您好,朝青国美的保值增值属于稳健型的产品,虽然涨幅比区域品质盘略差一点,但总体跟着大盘跑基本问题不大,这个盘的流通性很好,安全系数相对较高,其次您买入的时间不长,如果再次换仓会增加您的成本,您的父母明年有购房资格,可以再现有基础不变的情况下扩大仓位,用本金撬动最大杠杆买热门区域优质盘即可,您之前的打法很稳健,继续保持即可,祝一切顺利!
Q:提问： 京总：您好，1、有考虑购买总价500-600万的房，投资为目的，保留10年以上，主要考虑10年后给孩子托个底。从这个目的的话，是买新房好还是买热点区域的次新房更有把握；我自己是这么看的，如果买次新房（05-10年期间建的），到10年后房子年限已经比较长了，担心保值不好，倾向于买新房，感觉到时保值功能好些，不知您怎么看？
2、我现住大望路这边，最近看了几个新房：绿城沁园、德贤御园、合生me悦、西红门橡树湾、北清云际、奥森春晓等几个盘，您的推荐顺序怎样？因住东边，我对绿城的产品和物业还是比较有信心，看中了两房的小户型，价格也可以。您觉得绿城这个盘的增值前景怎么看、有优势吗？谢谢
A:回答： 您好,投资房产位置占到了是否升值70%的因素,剩余的30%才是产品,我们可以看到热门区域的老旧小区涨幅也远郊偏僻的新区可观,品质次新的涨幅常年处于领涨的行情,而那些新区大多的行情是波动性比较大，建议普通家庭尽量少碰，或者不碰，每个家庭的情况不一样，有的家庭资产很厚，不能一概而论。
无论我们站在什么投资维度，也不要把投资当成了赌博。投资能赚到钱，是得益于搭乘这座城市的经济增长和行业增长，得到了确定的回报。投资房产，是持有所在城市的股份，直接占有了这座城市的资源，如就业、教育、医疗、环境、公共设施等，大趋势和你所选筹的位置直接相关。您的这个预算可以适当压缩一下面积找热门区域的次新盘,之前应该向您推荐过具体的楼盘,后者更稳健一些
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Q:提问: 京总好，新人向您请教。本人工作在海淀区政府附近，由于计划自住，希望通勤方便。考虑到未来计划，考虑一居但优先选择小两居。含税预计320之内。希望今年能完成这件事
对比了石景山和丰台，自己更偏向于丰台区。主要位置在西南三环四环之间且向北区域，其中六里桥、太平桥、金家村1号、育芳园、丰台南路地铁、首经贸地铁附近都已经实地看过了。想跟京总确认下，自己的选择的方向是否正确，这几个位置您更推荐哪个？或者我是否需要更换其他区域？
A:回答; 您好,丰台的房子要稳健的保值增值，第一取决集中的高新产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有学区概念，只能抓这三个。产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，房价常年洼地，
未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才,各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块,距离丽泽比较近的一些区域可以看看玉泉营、草桥、科技园这三个区域,距离丽泽越近价值越牢靠;
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Q:提问: 京总好，手上有两套早年燕郊投资的小户型，天洋城38坪开间+上上城理想新城56坪1居。想出手不过不着急。想问问：对于后面燕郊的涨势预估如何，这两套要是出手的话什么时间比较合适。感谢～
A:回答: 您好,燕郊属于阶段性溢出的地方,北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域，但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。
房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。睡城本身就是一个伪概念。集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础;可以等楼市回暖高峰期是出货!祝一切顺利!
Q:提问: 老师，咨询下，通州京贸家园，最北边的房子，客厅朝北，有一点噪音污染，能听到通燕高速上的声音，这个问题大吗，想找中间楼，目前没有，在犹豫中。谢谢老师！
A:回答: 您好,感谢信任!武夷花园这个商圈从最西侧的月亮河七星公馆、京贸国际城、京贸家园、牡丹园、月季园这五个盘最北侧的楼栋高层都会有噪音,通燕高速的行车是24小时的,晚上的大货很多,这个能不能买,主要看价格,是正常楼栋的7-8折可以考虑,因为您未来卖的时候买家也会要求打折,您今天如果买的价格和正常楼栋是一个价格,就代表您的利润空间减少,噪音影响还是挺大的.建议再看看其他房源,
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Q:提问: 您好京总,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一个问题想请教京总,我目前的资金情况可以买到核心区你推荐的次新盘,但买在新区面积可能会大一些,品质更高一些,但有一点就是交房时间可能会晚一些,像我这种情况应该是买新区等发展,还是买在核心区的次新呢?如果新区发展起来岂不是可以实现高收益?
A:回答: 你好,价格没有绝对的洼地，绝对的洼地更多的是波动性，一般人在房产投资的过程中,或经过所谓ZJ的指点，想获得更高的收益。
而大部分的投资者是非理性的，不否认他们对上涨和下跌都有推动的作用，尤其是有ZJ指引的情况下，所谓ZJ的这种投资方式，并没有任何可学习和可复制性，更没有经过实际操作的经验，按照逻辑和理论，他自己并不一定能买他所谓的洼地。
反而因ZJ的推动，造成超高波动出现过山车的现象,看着涨了，但你没能力把握市场周期，卖不到最高点。一旦下跌亏损的一定是你，因为你一定是后知后觉的那个。
当然也不排除有牛人能找到比一般人厉害的方法或技巧，但这种人毕竟是少数，我们普通人更应该选择操作难度相对简单一点的，如果你不确定自己是投资界的牛人，太注重潜力往往适得其反。
不如看好趋势，坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，只要有收益,后面就有机会继续建仓!
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Q:提问： 京总您好,我们海淀有一套老旧学区房,市场价大概在900左右,*款贷**还剩不到100,老公名下有一套顺义的别墅,市场价大概1800左右,现在我们两个已经没有名额.老人名下还能再放一套,我们家庭大概的年收入在300-500左右,好的时候能在500以上,现在北京的价格算高吗?我们因为工作的原因很少过多的关注市场,现在北京大力推出共产房保障房公租房,对未来房价会有影响吗?我们这种情况适合再买一套用来抵御通胀吗?问题有点多,感谢京总
A:回答： 你好，感谢信任!1、北京目前的房价算比较低的了,城市能量足,价格低,未来优质盘会是一个继续上涨的行情;
2、房价高是个结果，原因是北京的价值高,大家在这个城市更容易赚钱,出得起价格,所以房价才会高,换个角度房价并不高,因为货币多,市场上才会有那么多购买力.
3、保障房公租房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房,导致商品房的用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是一部分人的居住权.商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系并不冲突.保障房不会影响商品房的价格,长期看商品房的价格会越来越高.结合你们自身的情况,收入还可以,老人名下有名额,可以再配置一套纯投资品
4、别墅的的功能是自住，投资属性比较弱,长住的情况下可以留着。
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Q:提问： 博主您好，很高兴现在能通过文字认识您，如果早些认识也許就不会错失机会。我的情況大概如下：非京戶 ，一直以大陆身份在北京工作交社保十多年，有过*款贷**记录，14年之后换成港澳身份，现在北京名下无房，现在手上大概300-400 现金 以保值增值考虑，短期3-5 年内可能有变现的需要，想请教：
1、今年的最佳进场买入时期？是先观望还是等待秋季再考虑？
2.如果不考虑自住，以短线考虑，哪个片区或楼盘更有变现可能？
3.看过通州融御 运河湾二居 ，但看到您介绍通州适合长期 所以估计不合适。
4.亦庄南海回迁房，二居因为不满二年，又是二贷，不方便*款贷**，只能全款 目前手上夠全款，万科东郡首付就比较紧张，去看了现场发现这个片区周边很多限竟房，回迁房等，担心品质差，不知道这兩个盘现在值得出手吗？如果排序应该怎么取舍？
5 看过北三环边胜古东里老破小和胜古南里和恵新西街的老旧公房，单价都在7.6-8.5万，不知道可以考虑吗？如果可以的话怎么取舍？
6.如果想增加D款额度怎么私信操作？房产小白真心讨教 谢谢
A:回答： 您好,感谢信任!1、北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;
非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;最好的买入时机是每一波的前夜,可以资金最大化效率;但如果您不是职业买家很难把控市场节奏;如果市场突然冒起来;笋盘的消化速度会非常快,后面都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮.非职业买家一般是建议淡季买,可选的房源比较多,只要选筹上正确,即便是有一个5-10%的回落也可,下一波行情会反弹上来;
2、如果不自住可以看看朝阳的常营板块,苹果派,北京新天地五期这两个盘性价比还可,下一轮行情上涨的幅度可能较大;流通性和保值性都比较稳健;老旧小区都是每一轮行情最后一个反应的,作为投资的话不太建议
3、增加*款贷**额度私信我.
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