原创 王楠 丽敏家族财富
住房市场化点燃了中国房价腾飞的引擎，需求、货币供给、购买力，给房价上涨提供了持续二十年的动力。最强有力的“燃料”就是中国市场对住房的巨大刚性需求。有了需求的基础，再加上货币供给量、经济发展带来的居民购买能力的提升，一起推动了房价上涨。
庞大的需求是助推房价上涨最强有力的燃料，没有之一。
供求关系决定商品价格，供不应求价格上涨，供过于求价格下降。这是最基本的原理。
房子最基本最重要的功能是居住，有人需要住房子才有价值。如果是投资，房子有人接手才能变现；如果是出租，有人租才能获得租金收益。
人的住房需求，是支撑房价最基本的因素。没有庞大的住房需求，不可能造就房价20年只涨不跌的神话。
一、过去20年,中国庞大的住房需求从哪里来？
一是中国的人口变化，二是中国的城镇化进程。
1：人口结构
自建国以来，中国的人口数量一直在上升，2019年，人口数量突破14亿大关。人多，自然需要的房子就多。人口总数上升的同时，还可以明显的看出，65老年人的比重逐年上升，0-14岁人口的占比逐年下降。这就是我们不再陌生的“老龄化”和“少子化”。
“老龄化”和“少子化”跟我们每个人的生活有什么关系？有人说，“以后社保会领的少”。没错，但不仅限于此，它会影响我们的方方面面，房价就是其一。
仅仅人多成全不了房价持续上涨，年轻人多才可以。
“中国的房价丈母娘功不可没。”这个观点在网络上流传了很多年。在中国传统观念里房子是家，是归属，结婚一定要有自己的房。
不管房价是不是真的被丈母娘抬高的，但确实反应出一个客观事实，不论在哪，一对在城市即将走进婚姻殿堂的年轻人，购买婚房几乎是不可回避的现实。于是每次房价抬头的时候，“丈母娘”总会变成被调侃的对象。
城里年轻人口越多，对城市房子的需求自然会越大，供给不变的情况下，房价上涨是必然趋势。大量的年轻群体，是新增购房需求的主力；年轻人的收入随着工作经验、能力的增加而增加，逐渐有了财富积累，伴随着孩子出生，会产生房屋的改善需求。
当下和中短期市场对住房的需求量，看中青年人口数量；20年后市场对住房的需求量，看新生人口的数量。
建国以来，我国经历过三个“婴儿潮”：第一次在建国初期的1953 前后；第二次在1963-1972 年*跃进大**结束后；第三次发生在1985-1991 年，是第二次“婴儿潮”出生的人口进入生育年龄，带来的生育上升。
第二次生育高峰出生的婴儿，在1998年房改后，正是逐渐到了需要购房的年龄，为房地产市场提供了强劲的需求。
前两波的“婴儿潮”逐渐长大，使我国劳动年龄人口（16-59 岁）自1998年开始一直攀升， 这给后来的中国带来了巨大的人口红利，推动了经济的发展，也推动了房价的上涨。
以2000年为例，中国人数最多的年龄阶段正是第二次第三次“婴儿潮”期间出生的人口。
2017年后，劳动人口开始负增长，现在已经跌至冰点。
20-50岁是主要置业人群，20-34岁主要为首次置业，35-50岁主要为改善置业。1990年的0-14岁人口3.17亿人，这批人在一二十年后逐渐成为购房的主力军，这群年轻人会经历步入社会首次购房、改善性购房，甚至投资性购房。过去三十年房价的飞涨也呼应了这一点。
因为消失的第四次婴儿潮，未来的年轻人数量 加剧 减少。第三次高峰出生的婴儿，二三十年后进入生育年龄，本应该在2010年左右出现第四次人口出生高峰，但是这一次出生高峰并未如约出现。
尽管2015 年放开生育政策，人口被压抑的生育需求的释放并未持续多久，2019 年人口出生率降至 10.48‰，与人口增长率一起跌入低谷。更值得关注的是，自2017年，新生人口中二孩及以上的数量超过一孩，2018年出生人口下降200万，2019年再下降58万至1486万。
新出生人口的下行不可避免的会导致未来劳动人口数量的下降，现在的新生人口量就是未来新增的购房需求量。
人口实现世代更替，总和生育率应达到2.1，就是说平均一个女性一生生育2.1个孩子，人口规模可以世代保持不变。由于计划生育政策的长期执行，中国的总和生育率1960年还是5.7，1991 年就已经下降到更替水平以下，2017年已下跌到了1.6。少生不生的观念和文化一旦形成，低迷的生育率难以逆转。世界上还没有一个国家在生育率落入极低水平后能恢复到更替水平的2.1。
1990年到2019年，0-14岁的人口数量和占比都呈下降趋势，2000年，下了一个台阶，2010年，又下了一个台阶。2010年，0-14岁年龄的数量较1990年减少8136万人，年轻人口占比从1990年的27.69%降到2010年的16.60%。20年后的2030年，有首次购房需求的人口将比1990年萎缩8000万。
2：城镇化
城镇化意味着农村人口进城，不论男女老少，都有居住需求。
改革开放后，中国的城镇化率持续攀升，1978年，城镇人口仅占总人口的17.92%。1997年这个比例达到33.35%，城镇人口数量从1.72亿到4.16亿人，涨幅达142%。大量的农村人口进入城镇，给城市带来了巨大发展，也激发了巨大的住房需求，原有计划体制住房供给效率低下，住房的供需缺口很大，这也是政府当初推动房改的背景之一。
至2019年，城镇化率已经达到60.6%，城镇人口数量达到8.48亿，比率和数量都翻倍，住房的商品化，给人口在城乡间的自由迁徙提供条件，迅速增加的城镇人口带来的住房需求也是导致后来房地产市场快速发展的重要原因之一。
但是，2004年开始，中国首次出现“民工荒“，外出农民工的数量明显下降，劳动力成本不再低廉农民工工资开始快速增加。并且农民工的年龄结构趋于老龄化，40岁以上的占比逐渐提高。
2016年时城镇折算成人均居住面积为29.3平米/人，已达到部分发达经济体的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为 16.0、22.3、27.6 平方米。
1998-2019 年，中国城镇化率从 33.4%上升至 60.6%，年均提升约 1.3 个百分点，人数的复合增长率达3.52%；中国城镇人均可支配收入年均增长 11%；商品住宅均价从 1740 元/平方米上涨至 8544 元/平方米，累计上涨 4 倍多，年均涨幅 8%。
过去20年，婴儿潮成年后购房需求的兑现和城镇化的快速推进，成就了20年房地产市场的黄金时代。
二、未来会怎样?
1.新增的购房需求水平
根据科学院2018年发布的《人口与劳动绿皮书》绿皮书预测，中国人口将在2030年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长，2050年减少到13.64亿，2065年减少到12.48亿，联合国经济和社会事务发布的预测中方案与这个水平相当。
如果总和生育率一直保持在现在1.6的水平，人口负增长将提前到2027年出现，2065年人口减少到11.72亿。
再看未来的20-50岁的主力购房人群20-60岁的的劳动力人口数量的变化趋势，不论是人口数量还是占总人口数的比例都在持续下降，这将深刻影响未来市场的购房需求。
发达国家的城镇化率在90%左右，从这个数字来看，我国的城镇化还有一定的空间。如果2030年城镇人口达到70%，那时城镇人口数量约有10.2亿，城镇化率的年均提升约1%，人数的增长率仅有1.67%，不及前20年的一半。
2.冲抵的购房需求
2025年前，中国65岁以上的老年人口占比将超过14岁以下人口。2030年，65岁以上的老人占比在会超过20%，人数达到2.47亿，比2020年净增7000万； 2050年，65岁以上的老人占比29%，人数达到3.66亿，比2020年净增1.9亿。这个趋势还会持续。
老龄人口持续增加，意味着未来老年人口逝去后，他们的住房将重新进入住房市场，冲抵新增住房的需求，住房净需求增长放缓、甚至下降。
在年轻人逐渐步入购房年龄的时候，将更加有可能获得父辈祖辈赠送或者从他们那继承的房产，这些房产，他们未来可能自用，也有可能被出售，进入二手房市场。一方面会降低未来新增购房的需求，另一方面，会增加未来二手房市场的供给。
越来越多的老年人将会释放出越来越多的房产。
中国正在跑步进入超级老龄社会，中国老龄化少子化的趋势在未来几十年里已经无法逆转，同时城镇化的增长空间与过去20年相比也显不足。在这样的形势下，承载房价的人口基本面无法支撑未来房价的持续上升。
三、供给会怎样?
房改以来，土地、房屋的供给持续增加。但是供给的增加速度仍比不上旺盛的需求。
著名地产商任某某曾说，房价上涨，是供需关系恶化的必然结果，除非地方加大住宅供应量，而根本原因在土地制度。
中国房价的40%-55%是土地费用及各种税收，用来盖房子的土地收入是地方财政的重要来源之一，如果你我是地方政府，也一定希望土地能卖个好价格，怎样做到呢？四个字：“供需关系”，从供给端控制土地供应量节奏，是一个办法。
任某某在很早也提出过一个解决供需关系的方法，就是“农地入市”，但在当时看来，因为受土地法的约束，基本不可能实现。
但是，2020年伊始，一系列相关的政策显示，“农地入市”已经被提上日程。
2月28号，发改委等23个部委联合发文，提到“深化农村土地和集体产权制度改革，稳步推进农村集体经营性建设用地入市，探索赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。”
3月1日，国务院发文，决定授予北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八省市可以自行审批（试点期限1年）永久基本农田以外的农用地转为建设用地。
而在此前，永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，仍需要国务院批准。
3月30日，自然资源部也就土地法的实施条例公开征求意见，文中明确了集体经营性建设用地入市交易要求。
北京这些一二线房子的租金和售价给很多在那里打拼的年轻人造成了很重的负担。所以很多人选择在北京周边居住，异地通勤。
试想，如果北京的农村集体土地入市了，卖给开发商建房，房价会比周边的商品房低多少？如果足够多的平价房源出现，对北京郊区和周边城市的房价会有怎样的影响？
2000年时，1978年出生的大明年满22岁，刚刚大学毕业来到北京，在一家IT公司找到了了工作，月收入四千。那时北京北四环的房价不过四五千。
5年后，2005年，大明和女友结婚，那时两口子的收入加起来有一万五，看上了一套海淀区的房子，均价8000元，两人的储蓄加上亲友的借款，凑了15万首付，*款贷**45万买了一套一居室，每个月还3000元，还20年。行业蓬勃发展，小两口的收入也水涨船高，很快还清了欠亲友的钱，还有了不少储蓄，日子过得舒心自在。
3年后，2008年，儿子小明出生，原有的住房显得拥挤，在房价又一*大轮**涨前，两人用储蓄30万支付首付，*款贷**90万储蓄买了一套两居室，每月5000*款贷**，对家庭来说完全能够负担。
22年以后， 2030年，儿子小明步入社会，那时中国人口大约14.4亿，进入深度老龄化社会，65岁以上人口达到16.9%，之后，人口数量持续走低的同时，老龄人口占比还在持续攀升。比大明幸福的是，他可以拥有轻松的拥有一套来自父母的住房，如果他娶了一个和他家庭环境差不多的妻子，小两口轻松拥有两套京城的房产。
再过20年，2050年，小明42岁，大明72岁，小小明7岁，若干年后，等到小小明结婚的时候，还会缺房吗？现在已经人口净流出的城市，那时会是怎样的一番景象？
大明这样的家庭，在房子这件事是受益的，房子成了他们家庭里占比最大的资产，但这并不是因为他们当时有多好的投资眼光，而是在对的年龄遇到的对的时代。
在房地产经历20年的大发展后，房子早已不像20年前那样稀缺，房产也成为成为了大多数家庭占比最重的资产，除了自住的，还有用来出租的、空置的。
中国的老龄化少子化不可逆转的趋势将导致未来对房产的需求变化是难以改变的事实，我们可以看到未来买房的需求量和租房的需求量的趋势，未来的房子必然会越来越回归居住属性。
综上，供需关系是过去二十年房价上涨的最根本的动力，但不是唯一的因素。我们常说的“货币放水”怎样影响房价？
（未完待续）
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