大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
还记得龙光说过的话吗？
“广州已没有投资价值”。
说这话的龙光，已被变幻莫测的广州楼市戏耍了7年。
龙光是谁？
利润高手，地王制造机，高周转鼻祖！
高价拿地，高价推盘，不是每一家开发商都有这样的勇气和魄力。而龙光不仅做到了，并且还做得很好，每次都能赚的盆满钵满。
作为人们眼中的一匹黑马，龙光的身影频繁活跃在南宁、佛山、深圳等城市，每到一处必造地王，这让其赚足了噱头和利润。
可以说，龙光成立不到20年就在香港上市，跻身至全国销售榜单前18名，和他背后强势拿地，迅速扩张的信心和眼光是分不开的。
不过，当龙光遇上广州时，却成了个不折不扣的小倒霉蛋。
2016年，龙光表示要放弃广州，此时其已将近8年没在广州拿过地了。
而这一年，广州楼市高速起飞，一手住宅成交首次突破12万套，均价也由1万5上涨到1万6，涨幅将近10%。
之后的两年时间里，广州的房价更是一路飙升。
图片来源于公众号广州Plus
而此时的龙光，在广州既没地又没盘，只能生生错过这波大行情。
眼睁睁他人在广州赚得钵盘盆满，龙光终于耐不住寂寞，自2019年起接连拍下广州两块高价地，大有一副要复刻深圳布局的模样。
2019年4月，龙光以市桥西最高价26375元/㎡拿下横江地块二。
2020年5月以43144元/㎡，白云第二的楼面地价竞得白云区黄石街江夏地块。
不过，这两块地却卖的并不好。
市桥西的龙光天瀛，作为片区内最贵的一块地，价格不如隔壁的电建洺悦玉府和大华紫悦府也就罢了，甚至在2020行情一度大涨的时候，均价也才3万3 ，今年，甚至推出2万7的单位，直接来个大甩卖，贴地价走起。
不过就算是降价降得这么猛，我在售楼处也没看到多少人， 就只有一两个而已。
虽然现场的销售说2万7的单位只有两套，只是一个噱头，但我听到的消息却是，龙光天瀛推出的特价房有30套之多！
白云的龙光中铁建天皓西派云峰，这个以10万+标准打造的豪宅， 最终卖到了7字头。
我向开发商的相关负责人询问原因时，对方并没有回答，于是我直接去现场问了销售，对方只是表示，限价是一个重要因素。
一顿操作猛如虎，龙光成功地让自己进入了广州市场的角逐，但从结果看，手里捧的奖最多只能算是“谢谢参与”罢了。
到了今年，龙光虽参加了包括黄埔知识城E2和E3等多个地块竞拍活动，却未有所得，相比在深圳猛砸近80亿拿地的雄心，龙光对广州，俨然已失去了战斗的信心。
而通过龙光在广州的遭遇，我们能从中看到的是：
1、 没有变量的地段，别碰！
龙光天瀛，明显是龙光在对的时间拿到的错误的地。
这个项目从拿地到开卖的节点，正好碰上2020年行情大涨的契机，但卖得很不咋地。
就是因为市桥西这个地段，实在是一言难尽。（参考阅读：市桥西：一个开发商自己都没看懂的地方）
配套产业规划地铁它都没有！就连宣传也只能说自己是中国多少强。
总之就是一个现状不行未来变量又不行的远郊区。
这种地段，行情好，涨得慢，行情坏，不耐跌，谁买谁凉。
2、 市场变幻万千，稍有不慎便会踏错行情，购房者必须谨慎起来。
西派云峰的价格不行，很大程度上是市场冰封下，大环境的影响。
而龙光用白云第二的地价拿下它，看上的是2020年广州大涨的趋势。
偏偏理想很丰满，现实很骨感，这个项目开卖的时间正值市场开始冰封，和去年截然相反。
最终的结果就是，擅长高周转的龙光，拼了命地卖了半年，也才仅清了一栋货。
黑马尚且会踏错行情，普通的购房者更该谨慎。
3、 地王不再是撑起房价的魔法棒。
地王入市，往往价格会比周边高出一大截，甚至能够带动周边一连串项目的价格。
但现在的情况是，高地价虽然能够带来一定的刺激，一时的高潮，但是板块要想真正升值，还是要看片区的整体情况， 够不够成熟？配套完不完善？未来是否有增量？
如果答案都是否，二手市场上不去，地王价也是白搭。
如果只看地价引出的高潮狂欢，只想着地王项目很厉害，能带着升值，跟着买能升值， 不看片区地段如何，头脑一热冲动入手，后期被套牢就会是自己。
4、 行情不好的时候，核心区的优势就得到了充分体现。
超级豪宅西派云峰，4万3的地价，卖到7字头，至今都没出清。
而荔湾的广船滨江上都，地价约3万7，吹到10万都有人捧。
海珠的中海观云府，地价接近3万8，充其量只能算个豪刚，卖到7万+，却有一堆人抢，开盘去化就有9成。
很明显，相比还要中介推的白云豪宅，人们就算是降档次，也更愿意在市区置业。
归其原因，还是因为市场下行阶段， 配套更全更强，土地更稀有，所见有所得的中心市区，保值抗跌功能突显。
至于外围，纵然你有绿水青山有产业规划，现在看也只是泡沫的堆砌，失去了期待的购房者，信心是不足的。