前 言
经过了2016年的暴涨之后，有人说郑州现在已经没有价格洼地了。
这话其实并不准确。在郑州，而且是在大热门的东区，还有一个被遗忘的价格洼地。在这里，18层的高层单价还在6000左右，比起一年多前，也就上涨了20%。在2016年郑州各区域普涨50%以上甚至翻倍的情况下，这个涨幅简直堪称良心涨幅。
这个被遗忘的地方，就是雁鸣湖。
01
雁鸣湖是如何被大众遗忘的？
雁鸣湖之所以被大家选择性遗忘，原因在于利海资金链的断裂。
利海雁鸣湖壹号曾经也是轰动一时的大项目，被期望于承担雁鸣湖整体建设开发的重任，在各大新闻上被热炒。据说，利海还曾为这个项目同一天在河南三大主流都市报同时刊登N个版面的大篇幅广告，被引为广告界盛事。
2013年年中，利海的通稿满天飞☟☟☟
结果呢？还不到两年时间，2015年年中，利海雁鸣湖壹号就烂尾了。
当时所有吹过的牛逼，事后都变成打脸的证据☟☟☟
利海资金链断裂，雁鸣湖壹号停工之后，雁鸣湖逐渐走向沉寂。区域其他的项目也都被其牵累，比如正商双湖湾，比如长基雁月湾。
尤其是长基雁月湾这个倒霉催的，开盘时间正好选择在利海资金链断裂的消息传出来之后。长基置业旗下就这一个待售的项目，占地2000多亩，本想是块大肥肉，谁知道还没咽下去，就先被噎了一口。
在长基雁月湾2015年年底发布的软文里，还在勉力呼喊——“利海代表不了雁鸣湖，利海倒下了，不代表着雁鸣湖倒下了。”
这篇文章的后半部分，还拉来了绿博的各大文旅项目为区域站台。然并卵，效果并不明显，雁鸣湖依然成为了一个被遗忘的角落。
02
并不是所有人都忘了雁鸣湖
在雁鸣湖被购房者选择性遗忘的时候，逐利的开发商们并没有忘记。甚至可以说，购房者的遗忘，对于开发商来说，正是低价拿地的大好时机。
2016年2月7日，康桥在雁鸣湖拿下四宗土地，约400亩， 容积率1.8，单价约153万元每亩。
150多万一亩的地价，容积率1.8，产品至少也是洋房，楼面价还不到1300。这样低的地价、楼面价，整个东区哪里找去？
2016年7月、8月，绿地在雁鸣湖区域拿下三宗土地，约310亩，容积率1.8，单价约合132万每亩，楼面价1100元出头。
这个项目的名称已经定为绿地香颂，为了做成纯别墅项目，绿地把容积率降到了1.04，即使是这样，算下来楼面价也不到2000。这可是纯别墅啊，楼面价还低成这样！
今年1月份，河南万科长基房地产开发有限公司注册成立，意味着长基雁月湾这次拉来了万科老大哥为自己站台。当然，这也说明，精明的万科对雁鸣湖区域也是看好的。
除了康桥、万科、绿地以外，在雁鸣湖囤地的还有正商、绿城、天明，以及大部分人都没听说过的金川。
绿城是最早进驻雁鸣湖区域的开发商之一，雁鸣湖*瑰园玫**也是品质之作。现在所剩土地不多，约350亩，据说是准备建设去年火爆全国的小别墅产品桃李春风。
正商双湖湾占地1500多亩，一期占地200度亩，以小高层和洋房为主，2014年年底开盘，已经交房，但依然有房源在售。高层价格6000元左右，洋房价格不到7000。
虽然正商双湖湾的洋房有点儿像“伪洋房”（层数略高，8-11层），但比起绿博康桥香溪郡1万4、普罗理想国1万1的洋房价格，确实不算高。
雁鸣湖片区项目大致区位图
天明囤的地的位于绿城*瑰园玫**南边，占地1000多亩，规划有别墅、温泉会所等。原来说要在2013年动工，但到现在还没什么进展。
金川雁鸣湖占地1700多亩，目前也没什么进展。对于这个项目来说，最好的结果也是像长基雁月湾一样，找个大开发商来站台。
原来雁鸣湖很多项目都有土地问题。
比如传说中的建业圣安德鲁斯的2000亩别墅区，能不能拿到土地证是个未知数。而永恒的院子、以及被瀚海收购的橡树文苑，则确定不是住宅产权。
由于利海雁鸣湖壹号的问题一直没有解决，在雁鸣湖拿地的开发商们现在都很低调。这种低调，你也可以理解成为闷声发大财。
03
雁鸣湖值不值得你去赌一把？
从政府规划的角度来看，雁鸣湖的地位并不高。
根据2016年的最新规划，中牟县的中心城区包括绿博组团、官渡组团、大孟镇组团（普罗理想国所在地）和中牟县城组团以及汽车产业园，再加上中心位置的郑汴中央公园，总共是六大部分，雁鸣湖组团并不包含在内。
雁鸣湖镇则和新田囤地的万滩镇（相信绝大多数人都没听说过这个地方）等排列在一起，被称为“新市镇”。
比起大孟镇现在的天时地利人和，雁鸣湖算是起了个大早，赶了个晚集。
要知道，利海中标雁鸣湖项目的时间是2007年，雁鸣湖的总规也在2008年就出来了。现在呢？杉杉奥特莱斯已经在隔壁的大孟镇落户，而雁鸣湖的野生动物园新闻从2010年传到2016年，还没个靠谱的音讯。
说到这里，雁鸣湖的优劣势就很明晰了。
雁鸣湖的优势有三个，第一在于环境绝佳，而且比绿博组团更加天然；第二是目前进驻的开发商多数还算靠谱；第三是属于大东区范畴，有区位优势。
雁鸣湖的劣势有两个，第一在于距离主城区过远，配套极度不完善；第二是政府能力弱（当然，也可以说是倒霉），要不当时也不会把整个镇都交给利海来运营了。雁鸣湖的总规虽然有，但目前看来并不靠谱，落地的项目也很少。雁鸣湖壹号烂尾到现在，还没有什么说法，导致区域几乎停滞。
抛去政府能力弱或者说是倒霉这个外在因素，雁鸣湖的各种先天条件决定了这个区域的主要功能是休闲度假旅游，住宅则只能当做第二居所。所以，和雁鸣湖天然相契合的产品，只有低密别墅。
根据国家规定，住宅容积率不能低于1，对于雁鸣湖区域来说，容积率就应该朝着最低造啊。就算是拿地的时候是2.0，也可以做成1.0啊，就像绿地香颂一样。
可惜的是，正商双湖湾这样偏刚需的产品，已经在这里占据了一席之地了。而长基雁月湾和金川项目，也都规划有高层。这些产品，对于区域来说是一种伤害。
对于开发商来说，无论是想吸引人自住还是投资，都最好是做成纯别墅项目。要知道，郑州的纯别墅项目现在越来越少了。就算是在高大上的北龙湖和白沙绿博组团，也就美景东望等寥寥几个项目。在雁鸣湖，别墅产品绝对比高层要受欢迎。
对于雁鸣湖区域，可以用一句话概括——绝好的一盘棋，目前被下臭了。正因为被下臭了，也是被低估了。
只是，你敢不敢赌一把呢？
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