大家好，我是苏北哥！年底将至，距离2024年的到来仅剩3天，普天同庆时刻，城南一家刚刚公开的新盘，却决定1月中下旬首开，可算是南京楼市圈里的跨年选手了！
要问这家楼盘是哪家？就是本周三开始陆续向各界人士公开的 保利荷雨瑧悦 ！要说保利在南京楼市的市场占有率那真不是盖的，上周大校场的保利博雅和著刚刚公开，满打满算保利在大校场已经连续开发了8个盘，所以 “保利承包大校场” 绝对不是江湖传闻！
12月14日，江北土拍全部躺平，底价TD成交的行情下，又是保利联合老搭档拿下江核滨江G14、15、17、18四块地，将保利在江核楼盘保有量直接增持到5个。
转眼，保利又来卷雨花！7月17日今年第三场土拍，保利以29.2亿元总价，24475元/㎡的成交楼面价，拿下软件谷G38地块，打造保利荷雨瑧悦项目。
01.
“高不成、低不就”的软件谷，会因为荷雨瑧悦而发生改变吗？
无处不卷的保利怎么可能会错过软件谷这个重仓板块？据北哥这次探盘得知，除了之前保利和合肥城建打造的凤起云台，加上刚刚公开的荷雨瑧悦，保利还打算在2024年在软件谷再拿一块地，地块位置就在荷雨瑧悦南侧一街之隔，华发美的云筑东侧。
北哥仔细查阅了一下，明年即将出让的本市级27幅地块之中，的确有一幅雨花数字城小村DF二期地块。
如果真的成行，那么明年保利在软件谷这片狭长的板块中，就将拥有3个项目。这开发力度，简直卷出天际了！
软件谷这片区域，怎么说呢？可能是因为头顶的光环太多了，什么中国硅谷、河西富豪人群外溢区、软件谷码农专属买房板块等等，乍听起来总是那么牛B闪闪。
而实际上呢，这就是一个夹在软件大道与铁心桥中间的过渡狭长地带。大的商业中心，如世茂G52+、雨花客厅、紫悦广场、楚翘城，实际都在1公里以外，不开车、不乘地铁根本不方便。
地区小的细胞商业，如超市、便利店、便民中心基本没有，靠着中心商圈，买个日常用品却并不方便。
软件谷数字大道实景
就是交通比较方便，作为新兴居住区这里早早通了地铁，S3号线沿数字大道设铁心桥、景明佳园两站，全部位于软件谷居住区境内。
数字大道双向6车，封闭式车道，东可直接连通南站和大校场、西可直达河西庐山路，甚至上五桥，直通江北，四通八达的网路交通，江宁、建邺、主城皆可通达。
尽管如此，北哥一直觉得软件谷是一个被高估的板块，新房价格一直保持在4万+/㎡，且板块新盘集中开发程度极高，小小的一片区域聚集着华发美的云筑、中铁龙湖宸悦府、伟星时代悦峰、保利凤起云台、保利荷雨瑧悦5家楼盘。
而且软件谷楼盘去化时间特别长，华发美的云筑2021年底首开，去化已经3年还有30余套房源在售；中铁龙湖宸悦府2022年4月首开，至今还有60余套房源在售；伟星时代悦峰去年11月首开，不仅还剩余212套房源在售，甚至还有6号楼高层未推。 计算下来软件谷新盘从首开到清盘平均需要2年到2年半 。
伟星时代悦峰正在上外立面
软件谷新盘虽然单价高，但是为了迎合市场的“低总价需求”，户型越做越小 ，初代新盘华发美的云筑、中铁龙湖宸悦府起步100㎡，上限户型做到142㎡；二代的伟星时代悦峰上限户型缩小到113㎡；到了三代的凤起云台、荷雨瑧悦户型变得更小了，户型直接89㎡起步、
且为了招揽客源，软件谷目前已经成为全市新房打折最狠的板块，12月份伟星时代悦峰起步104㎡，一口价带包仅售350万，比原价便宜了100万。
所以软件谷是亟待全新好产品来改变板块窘迫现状的，提高配置，大打产品牌可能是软件谷新盘接下来的唯一出路，而新盘保利荷雨瑧悦正是朝着这个方向走的。
该盘的出现能让软件谷逆风翻盘吗？很值得期待。
02.
卷“大门”、“园林”、“会所”，保利荷雨瑧悦刚需小户型也要“高大上”？
保利荷雨瑧悦的位置来看，处在软件谷中段，东至迎江路、南至数字大道、西至凤翔路、北至横一路。一街之隔就是华发美的云筑。
项目西侧200米处就是S3号线铁心桥站，保利荷雨瑧悦是保利全国第三个，江苏唯一的保利“瑧悦系”产品，采用现代东方的府式门庭，居家风格，且是目前软件谷首个设计大面积中式园林，会所的小区。
和以往软件谷的众多刚需盘，视觉体验上有很大不同。
讲真，现在楼盘讲究“卷产品”，首先要从卷大门开始，保利荷雨瑧悦虽然严格意义上也是一个刚需价格段产品，但是一扇仪式感的大门必不可少！
社区大门朝东开，据介绍这扇大门的横向跨度超过45米，高度达到6米，两边景墙听说采用了名贵奢石，入口采用中国风的回廊式设计，强调一种古风意境。
有一说一，保利荷雨瑧悦的园林示范区做得还是比较用心的，首先它的进深做的比较长，从主入口进来，一直到售楼处，间距大概有20余米，中间全部由镜面水景、古松、奇石组成。
据说入门处的一块中国黑石，与颐和园同款，重8.8吨、高3.5米，非常名贵。乌桕、松树倒影水中，颇有中式古韵，虽然这种风格难免“老气沉重”，但对于喜欢的人来说，应该会特别钟爱。
另一个值得一提的地方就是保利荷雨瑧悦的景墙用料！整个5000㎡的景观示范区采用中式园林的围合式社区，四周都打造了高高的景墙。景墙用材上半部分为大理石，下半部分采用蓝眼睛天然石材，中间腰线迁入亚马逊绿奢石。
用材档次基本和大校场金基望樾府、伟星誉璟府同款。并且荷雨瑧悦示范区打造了大量宽大的风雨连廊，特别贴合10月31日发布的《南京市建设工程规划设计方案及审查办法》的相关内容。
保利荷雨臻悦的设计手法应该能代表明年南京新盘的设计方向 。
售楼处内部以“黑+白”为主色调，同样主打中式风格，随处可见的格栅、屏风，咖啡色玻璃，极力的描绘项目的高贵感。
售楼处下面是社区会所，会所内设有一片300㎡左右见方的下沉式庭院，高差达5米的叠水景墙，将中式诗意描绘的还是十分到位的。
围合式的下沉式庭院，确保健身、品茶、会友时能够从各个角度欣赏庭院景色。
下沉式会所，在售楼处B1层，会所面积在600㎡左右，这间会所最大的特点在于它的层高，达到了6米，空间还是比较开阔的。
会所内部包含击剑室、亲子手作区、四点半学堂、梦幻泡泡池、音乐室、咖啡吧、书吧、健身房，功能区较多，会所内部不设泳池。
健身房
击剑室
四点半学堂
梦幻泡泡池
03.
明年1月中下旬首开，放风价4万/㎡，89、110㎡两款户型样板间开放
保利荷雨瑧悦预计明年1月中下旬首开，目前放风单价4万/㎡，置业顾问透露首开会有相应优惠，幅度目前尚未释放！
保利荷雨瑧悦共打造10栋17-32F高层住宅，项目总建面积达到17万方，总户数超过1000户，算是规模超大的居住社区。
目前首开楼栋已经确定，为项目西侧位临数字大道的1、2号楼，为31-32F的高层住宅，两栋楼间距在40米左右，说实话有点偏窄。
社区采用局部人车分流设计，人行出入口在东侧，西、北侧为车行出入口。楼体外立面采用铝板一体板和涂料，南向采用落地窗设计。
首开推出89、99、110㎡三种户型，其中89㎡为中间户，99㎡为1号楼边户和2号楼西边户；110㎡户型为2号楼东边户。
保利荷雨瑧悦首开两栋楼均为两梯四户设计。目前项目开放了89、110㎡两款户型样板间。
89㎡户型为三房两厅一卫设计，中间户位置，由于楼体北向有连廊，该户型北向采光一般。户型南向配备落地窗双阳台。
89㎡样板间为交付标准展示
入户门采用欧派钢木复合门，yale四合一智能门锁
入户配备一键式智能操控面板，可调节室内中央空调、地暖、新风、灯光等。
入户左手边有一组简易的玄关柜，玄关旁边是小型的餐厅空间，为了方便就餐和电气使用，厨房岛台配备了滑轨磁吸插座。
厨房采用中西结合设计，配备西式岛台和上轨式移门，扩大了操作空间，厨具采用方太三件套
室内层高为3米，客厅面宽在3.3米，面积为14㎡左右，电视背景墙采用中国风的水墨丹青岩板。
户型南向双阳台设计，面宽5.5米左右，落地窗设计，墙垛高度在10-15cm左右，阳台东侧有270度转角窗。
户型南向三开间，次卧、主卧朝南，主卧面积在12㎡左右，勉强够用
89㎡主卧实景
北向儿童房目测不超过7㎡，如果不连通北侧飘窗，单独放置卧床，确实有点挤了。
110㎡户型为三房两厅两卫设计，南向配置小横厅，单阳台设计，比较有特色的是主卧配备了270度转角飘窗。
入户玄关采用入墙式设计，配备隐藏式鞋柜，一键式智能控制面板，以及镜柜，看起来比89㎡户型玄关要高级很多。
入户右手边依然是中西式开放厨房，搭配西式岛台和三叠上柜移门。
户型客厅采用小横厅设计，面宽在5.5米左右，有一定的空间感，南向阳台面宽与客厅相同。
南向次卧面积在12㎡左右，配备飘窗，空间感比89㎡舒适很多。
由于是边户户型，北向无连廊遮挡，北向儿童房配备了270度转角飘窗，空间感也还可以！
户型主卧采用了套房设计，配备主人卫，最有特色的是设计了大规格的270度转角飘窗，这将大大提升室内采光和观景效果。
主人卫生间配备唯宝台盆，入墙式坐便器等设备。
99㎡亦为三房两厅两卫设计，户型基本上与89㎡结构相似，不同之处在于99㎡客厅面宽达到3.5米，主卧增加了套房设计和270度转角飘窗。
装修标准
入户门 ： 欧派 钢木复合门、 耶鲁 四合一门锁
厨房 ： 博洛尼 橱柜； 方太 灶具、油烟机、洗碗机； 铂浪高 龙头、单槽
卫浴 ： 唯宝 台盆、坐便器
三大件 ： 日立 中央空调、 兰舍 新风、 菲斯曼 地暖
各项配套
交通 ：地铁S3号线铁心桥站距离项目大概200米；数字大道、软件大道、绕城高速
商业 ：天隆寺商圈的雨花客厅、紫悦广场、世茂G52、楚翘城，同时荷雨瑧悦街对面有一个7.4万方的社区中心，目前已经封顶。
社区中心实景
社区中心有菜场、文化活动中心、社区卫生院、派出所，还有邮政局、幼儿园、商业、体育活动中心、酒店等等规划，此外社区中心隔壁还有一个6800㎡口袋公园。
教育 ：小区街对面有一块教育用地，目前规划8轨24班初中、4轨24班小学及幼儿园，九年一贯制！有消息称南师附中有意落地。
医疗 ：雨核在建的江苏省妇幼保健院雨花分院，规划床位1500张，预计2026年交付使用，是雨花区内首家三甲医院。
优缺点分析
优点 ：保利江苏首家“瑧悦”系产品，社区包含5000㎡的景观示范区，新中式风格，配备大面积水景、古松、奇石；社区还配备下沉式庭院、600㎡会所！景观上做得还是比较细致。
缺点 ：楼体外立面为铝板一体板与涂料结合；楼栋较高，首开1、2号楼达到31-32F， 容积率高达2.8，但楼栋间距仅40米 ，低区楼层采光会受影响； 得房率仅73% ，楼栋北向带连廊；89㎡户型客厅、卧室明显偏小！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。