近期整个楼市氛围非常乏味，除了被多次提及的存量房贷问题外，就是近期中考话题，除此之外，这几天国货小突然发布提前三年落户的限制，正好就聊聊这个话题。
提前三年落户
福州原来只有金山小一所采取了这个政策，去年新建的金闽小，划片金山中，也采取了同样的限制，从做法来说也算合理。
今年突然有三所学校宣布这个政策，看上去有点意思。
首先是6月初划片公布时，位于东二环的榕博小、位于五四北的象峰小学部，都采取三年限制。
随后就是这几天发布的位于台江区的国货小。
由于福州目前采取6年一学位，再加上提前三年落户，这几个学校划片的楼盘，相当于购房者需要持有9年以上，可以说周期不短。
从目前的发展来看，这个政策唯一效果就是减少二手流通量。
不过从目前发展来看，这个政策并没有跟限制学校的成绩有太大关系，主要是来自划片的学生数量。
保利香槟
在举例之前，分享一下网友的留言，目前二手成交数据主要来自贝壳和幸福里。
网友给出的信息：贝壳的成交案例是平台自身审核过的，幸福里很多数据是从业人员报上去，并没有验证，甚至有些是个人买卖报上去。
这次举例就主要以贝壳成交做参考，首先就是东二环，群友经常分享的保利香槟。
2023年：67平米，精装，中层，成交单价2.88W，总价196W。
2021年：67平米，精装，高层，成交单价3.56W，总价242W。
从这个户型的历史成交来看，2019-2022年，成交单价在3.4-3.6W。
2022年底开始，出现价格下降，跌到3.1W左右。
2023年6月开始，直接跌破3W，近期成交这套2.88W，刷新了近年的新低。
对于当初3.6W的成交单价，相当于跌了7K+，总价跌了46W，下跌20%。
对于保利香槟来说，位于板块核心区，定位超级大盘，算是板块最知名的楼盘。
除了67平米的小户型外，还有45平米的单身公寓，从成交走势来看，基本类似，从最高峰3.6W，近期跌破3W。
从挂牌案例来看，还有高层精装2.82W的房源，发布4个月，无人关注。
对比成交来说，这个价格更低，至于最终成交，是否会被砍价，只能说概率不低。
再选择一个大户型做对比，从114平米的房源成交来看，在前3年，成交均价在2.9-3.1W。
对比同时期的小户型，单价低了不少，整体来说目前价格波动还不算太大。
分析：对于保利香槟国际出现的价格波动，从楼盘出发，项目定位超级大盘，配合高层住宅，大体量的房源，一直压制二手市场，特别面临行情波动，这种项目基本都是首当其冲。
同样的表现还有闽江世纪城等。
从项目区位出发，位于东二环核心区，周边地铁、商业、学校，全部都不缺。
至于当初为何小户型单价会如此高，主要也是与周边当时的出租市场有关。
如今福州的整个房租市场，表现都不算亮眼，同时目前东二环板块周边，大量安商房交房，比如位于二环内的塔头，鹤林公园以东的2.5环，这些都存在上万套的安商房。
这些项目在去年疫情管控的时候，也可以发现大量出租户的身影。
正是由于出租市场的压制，导致这些小户型市场也受到了压制，影响了房价。
当然如今又来一个提前3年落户，对于榕博小+晋三中，一直以来都是雷声大雨点小。
在没有数据支撑下，被市场渲染的溢价并不低，学区功能房一直以来也是小户型最大的卖点。
不过如今还没看到成绩，却迎来3年限制，很明显对炒作的打击力度并不小。
综上，对于保利香槟的小户型，面对天量安商房的租房市场冲击，以及自身学区溢价的炒作，面临提前三年落户的压制，可以说负面双重*压打**。
金闽小区
在聊完东二环的保利香槟后，来聊聊去年划片变更的金闽小区，这个对口金闽小的安置房。
可以看到二手市场的房价差异非常大，近期成交案例：
45平米：低层，简装，单价2.99W，总价135W
137平米：高层，精装，单价1.76W，总价242W
这个划片金闽小的安置房，虽然划片变更，看上去带来利好，不过从具体房源出发会发现，真正享受到溢价的只有45平的小户型。
从历史成交来看，61平米、91平米的房源，对2019、2020年的成交来看，在划片公布后，并没有出现太大的价格波动。
至于受影响的45平米的小户型，单价达到3W左右。
此时对比上面，可以发现：东二环核心区纯商盘的小户型，单价还不如金山老旧安置房的小户型。
只能说小户型的学区溢价并不低，当然金山中的成绩如何？
从今年的特招表现来看，非常一般，目前还没有喜报出现，看上去前景不佳。
要是最终出现成绩波动，对于这样溢价的房源，风险并不低。
毕竟这个项目的大户型还不到1.8W，差价可不小。
国货小
最后聊聊国货小，对口福八中，算是台江区的扛把子。
对于另外一所对口台三小，最典型的案例就是群升国际，之前分析过。
项目小户型，依靠当初的炒作，配合近年学校不算太优的表现，整个房价出现了较大的波动。
来到国货小，项目划片不少，最典型的就是超高层的大平层住宅，世茂 俪园、臻园，还有近期旧改的祖庙新村等。
当然除了这些项目外，还有被多次刷屏的 锦颐公馆。
这个前身就是知名的阿波罗酒店，因债务问题，推出小户型房源。
这也是一个非常典型的类SOHO住宅，一层多户( 4梯37户 )，土地年限短，物业费偏高等。
除了住宅产权外，其他表现跟soho基本没有区别。
项目主打就是划片国货小，售价2.3W，甚至还嘲讽了一波金山的学区。
从这个项目的单价来看，可以看得出来，国货小的可能也没有太多溢价。
如今国货小被提前三年限制后，这个项目的流通性也面临了利空。
盘点总结
从目前提前三年落户的政策突然变多来看，其实也可以发现端倪，基本都是因为教学资源无法匹配周边的划片生源。
比如今年的榕博小，在前2年就已经透露生源过多，导致新盘可能存在无法划片的可能。
这次的国货小，在划片公告里面，还特别标明： 一年级新生上课地点为宁化小学教育集团双杭校区。
可以说这些学校都是典型的生源无法承载，从而推出这个政策。
从发展来看，这样的情况可能还没有结束。
对于购房者来说，无非是多评估看看意向区域的划片情况，生源和配套情况，一旦有无法承载的情况，出现这样的政策，基本都是利空。
不管这个限制的小学，是否有成绩表现，在二手市场的限制，都会*压打**流通性，特别如今学区的热度也有所下滑，一旦遇上这种政策变化，很容易短时间内受到冲击。
对于福州的学区房，可以发现基本溢价都集中在小户型房源身上，但是从过往表现来看，一旦成绩下滑，炒作氛围下滑，或者市场冷淡等，这些小户型高溢价的房源，跌起来也是最狠的。
特别如今长周期的居住绑定，小户型在未来的表现，只能说并不太看好。