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问答142期
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问：我是融创南长安街壹号59号楼的，不知道云轨还过不？
答：17年的时候就有媒体报道草堂科技园要建1000亩的云轨生产基地，此后长安区，高新区云轨的消息开始传出；
规划中的长安区云轨一期站点：韦曲南地铁口-长兴南路-政法大学-崔家营-子午大道-陕师大-文苑中路-西大-翰林路-机电学院(城市学院)-纬三十二路-侧坡村-西电-南客站-三星城-洨河公园，全长17.7公里，设16座车站；
最新的回复为正在进行云轨2、3号线前期手续办理；项目单位已完成工程可研编制及先行区地勘工作，工程可研已上报市发改委，待审批；具体开工时间暂未确定。
西安市发改委的回复也很明确，西安市跨座式单轨示范线（23号线）项目处于前期工作当中，项目各项手续正在积极办理，目前还未上报国家和省级发改部门；
业内人士称云轨一直拖的原因是因为目前还没有国家标准，各级主管单位批复没有依据。
问：中华世纪城高层小面积新盘，一万八值得入手吗？
答：作为一个已经交房入住多年的小区，突然加推一栋楼还是很意外的，世纪城算是高新一期正宗的白菜心地段了，门口有地铁，小区有学校，对面唐城墙遗址公园，旺座曲江办公区，附近又是成熟生活区，区域内基本没有新房可选；
这次开卖的10号楼，面积区间33-82平米，层高30，均价17870元/平米，房源总计486套，虽然价格挺高，但住宅性质可划学区，小面积的非常适合投资，纵观整个高新区还有此类产品只有建邦华庭，后期出租自住均可；
目前小区二手房的报价基本在两万朝上，面积都在110平朝上，但需要留意的是由于拿地时间比较早，10号楼产权时间有一定缩水。
问：月初买了阳光100阿尔勒，单价12000，发展前景如何？
答：阳光100和奥园誉府算是这个月城东最火的两个盘，毕竟一万出头带装修性价比还是挺高的，和大华，奥园都经历着“千人摇号”的场面，几乎是7个家庭在抢一套房；在性价比面前，很多人已经不在意这是城改盘纳帕溪谷的前身了；
17年底阳光100全资收购后开始面世，小区最大的卖点在于紧挨浐河西路，隔壁就是桃花潭景区，同时北侧地铁桃花潭站也很近，基本的生活配套，隔壁的金裕青青家园和南侧的李家堡社区已有一些生活还算便利；
小区的西侧，北侧，南侧都是已经建成的高层住宅，东侧又是1500亩的桃花潭公园，可以说景观是非常不错了，至于广安路和十里铺北路两边的村子，结合西安三年城中村清零计划，改造也就这几年了。
问：经九路90年代老小区，距离单位近，有没有必要入手？
答：小区虽说有年头了，但内部的环境还可以，绿化保持的挺好，这种老城区二环内的房子位置自然没得说了，北边交大老校区，兴庆宫，西边铁五小，东南青龙寺，但对应的学区沙坡小学很一般了；
目前，二手房报价一万二，价格挺坚挺，目前对于主城区这些设施齐全的老小区还是以翻新改造为主，比如增加车位，加装电梯等，暂时看不到*迁拆**的计划；
但小区再好也是在老小区范围里，毕竟户型设计，环境，停车和现在的房子都没得比，12栋楼均是老式的多层建筑，外立面由大块水刷石相互拼接而成，去年还发生过楼上坠落的水刷石外墙面砸到人的事儿，这些楼大多建成于1986年，家属楼在2000年前后由公房转为私房，但小区没大修基金，这些都是老小区入住后的麻烦事。
问：超过15年房子质量没问题吧，为啥贬值的厉害？
答：按照我国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。中国房子的寿命名义上是70年，但是，中国房子的实际寿命大多只有25—30年，30年，已经是“高龄”了；
但绝对不是说建筑质量只有三十年，现在中国的建筑质量应该比改革开放之前大大提高了。房子主体70年没问题，问题在于没有地，所以到了二十年就要拆，这和我们的规划、对未来的理念有关，很少有房子是住坏掉的，大多数都是自然淘汰掉的；
老房子在小区规划，景观，户型，停车，物业上确实和新房差别太大，纵观全国的老小区，很多人有钱后买新房，基本就搬走了，剩下的要么老人住，要么就出租了；
这就和换手机一样，原来摩托罗拉V3也是一代机皇，功能都好着，能打能接，但新款iphone出来了，前者掉价成渣，房子同理，手机可能一年一代，但15年前的房子和现在比，也是面目全非了。
问：房哥，主要以改善为主，看的星河湾，还有推荐没？
答：星河湾在西安也能算上豪宅的样板了，无论是装修标准，小区园林，户型设计都算的上顶尖了，也舍得用料；高层对面就是渭河，视野无敌，但前提是你能接受这个位置，对于北郊生活还好，高新城南过来确实太远了，现在价格也直逼两万，同样预算主城区龙湖，保亿，华润大平层也买得到；
附近在售旭辉江山悦，万科理想城，中天诚品也都是主打景观改善卖点；除了秦汉，另一个改善集中的就是浐灞，包括香湖湾壹号，阅江府，湾流也都是主打改善，并且浐灞的景观配套，人气还是要更好一些。
问：投资兼自住，蓝光公园华府和中南上悦城哪个好点？
答：以投资为主，还是要看周边规划和小区品质的，毕竟在此后二手房市场，除了位置价格优势外，开发商品牌带来的溢价也不小；
蓝光优势在于更加靠近主城区，价格比中南低不少，但户型一般，主卖毛坯，周边西部车城环境太乱，改造时间太长；
中南优势在于小区规划更好，密度更低，洋房为主，装标和户型更强，品牌溢价更高，但在沣东并非核心区，虽然南美贸易中心已开建，但目前附近能看到的东西确实不多，看中南建议再对比保利，两个都是主打洋房；
结合位置，价格，品牌综合考虑，高层看蓝光，洋房看中南保利。
问：中间昆明澜庭咋样，感觉位置还行，洋房一万三？
答：作为沣东最早的小区，昆明澜庭17年就已经交房，但却面临业主的大量投诉，内容包括小区未施工完，强制交房，没有两书一表；签合同只能签字页让业主签订，业主作证，同一小区两种合同；宣传落地窗，签合同后成了小窗；平面车位成了机械车位；宣传承诺的沣东六小，六中学区房不能兑现；
后续虽然陆续解决了，但却留下糟糕的口碑，而昆明澜庭也非个例，童年的中建开元城在没有竣工验收报告，消防未通过的情况下，要求业主交房，此后，经过协商，开发商承诺整改，但交房60天后，小区里还是一片工地，承诺不见任何兑现；
位置确实不错，以后科技西路地铁会延伸过来，同时沣东六小也很近，附近绿地兰庭公馆，碧桂园国湖等小区也在陆续建设，作为投资而言是不错的位置，并且距离高新确实不远，不远处同样的洋房还有保利和光尘樾，中南上悦城，建议对比再选择。
问：绿地峰辉怎么样，麻烦分析一下？
答：在西安绿地的项目中，香树花城（峰辉）算是被投诉最多的，从交房大白墙到承诺的学校无踪影，虚假宣传等等，虽然开发商用合同中“合规合理”的条款逐一怼了回去，但业主并不买账；
峰辉这个位置其实很尴尬，自身处于未央，但一路之隔就是浐灞，上学是个问题，同时这里也并非未央的核心区域，北侧铝材市场，南侧经适房小区；好在周边基本的生活配套还算方便，一期香树花城已入住，虽无地铁，但挨着主干道交通方便。
问：去年碧桂园凤凰城不支持公积金，今年想做商转公可以吗？
答：17年4月，西安开始个人住房“商转公”*款贷**操作规程，*款贷**开始试行。但仅过了5个月，西安市便要求要求停止公积金中心受理试运行的“商转公”业务；
问及暂停原因回复是对正常的公积金刚需*款贷**业务造成了一定冲击，大量办理此类业务将会损害银行的利益；
同时，商业银行放贷资金紧张，银行自营性个贷发放速度趋缓，业务量减少，银行内部考核的压力及利益的驱动，使绝大多数银行不愿配合借款人办理“商转公”业务；去年六月，住建厅回复暂时没有恢复计划，因此今年还是做不了。
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