2021年的二手房市场，用“寒气逼人”四个字来形容再合适不过。
7月，无锡 二手房指导价 正式落地，首批100个住宅小区指导价曝光，通知明确指导价将与银行*款贷**挂钩，并对高于指导价的挂牌房源予以下架处理。
同时，7月无锡还上调了安置房的 土地出让金 ，最高上涨720元/㎡。
8月，国家银保监、住建等部门进一步加大房地产行业管控力度，包括无锡在内的多个城市 二手房停贷 ，政策调控再度加码。
几乎同一时间段，国家发布 双减政策 ，强力*压打**教培机构，全国各大城市掀起教育改革的风潮。
重拳之下，二手房市场如履薄冰，无论是卖家还是买家都出现了不同程度的观望情绪，价格震荡也在情理之中。
据不完全统计，2021年无锡二手房共成交备案42733套，相比2020年62603套的成交数据 直降31.73%。
前不久，国家统计局公布了12月70城房价数据，无锡二手房已 连降3个月 。这样的局面恐怕在金三银四到来之前都很难扭转。
然而，就是在这样的市场背景下，我却意外的发现一批非常膨胀的业主—— 即使卖不动也要誓死捍卫加价的权利！
比如，育才弄这套处于“风暴中心”的锡师学区房。
2021年9月第一次挂牌时报价350万；2022年1月5日涨到388万；2022年1月17日，再加了2万，涨到了390万，单价37000。
虽然育才弄的成交参考价是48100元/㎡，但是基于目前的市场环境以及这套房源的自身条件，这个价格还是略微偏高。
从自身条件来说，这套房源是一套老破小，在按揭上没有任何优势，再加上对于老破小学区房而言，105㎡的房子面积偏大，流通性较弱的同时，也进一步的提高了价格门槛。
除此之外，还有一批安置房，也在疯狂加价。
相较于二手商品房而言，安置房加价后依旧具备一定的性价比。
我从中介处了解到，有些安置房加价是包含了土地出让金，还有个别房东看好今年的金三银四，认为即使加价也能卖出去。
目前，根据诸葛找房公开的数据，无锡共有60567套有效的二手房源。
这个数据相较于二手房指导价落地前明显下降，主要原因是部分高价房源不予展示，也就是说，真实的库存量要略高于这个数字。
目前，平台所呈现的大部分二手房源挂牌价都较在合理的范围之内，个 别未出台指导价、处于监管“盲区”的二手房价格则出现了虚高的现象。
比如，太湖新城太湖威尼斯花园的一套独栋别墅，挂牌价高达8.8万/㎡，总价5500万。比同小区相似业态与面积段的二手房， 足足高出3万+/㎡。
非常讽刺的是，这套房源还被打上了“性价比高”的标签。
再比如，新吴区江溪板块金科米兰花园的这三套房子，同样是总高6层的洋房，因面积大小不同， 价格竟然差了1.1万+/㎡。
像这样的房源在无锡二手房市场并非少数，随着越来越多二手房满2入市，处于二手房指导价监管之外的房源只会越来越多。
现阶段，很多房东最关心的问题是， 二手房市场是否会迎来反转？
我认为，随着新房价格越来越高，新房市场已形成高端化、改善化的基本趋势，而相反，二手房市场性价比突出，产品的户型设计以及总价控制对刚需较为友好。
这也充分说明了， 二手房承接刚需客群的作用在进一步提升。
同时，二手房信贷环境的放宽以及政策对二手房市场的合理约束，利于更多的刚需群体解决居住问题。
最后，我也想为二手房说说话。
现在的房地产市场处于一个 不确定性极强 的阶段，看到的、听到的大多不是什么好消息，交付即维权更是家常便饭。
除了维权，更令人心寒的是“花了钱还拿不到房”。
这样的故事每天都在上演。
仅2021年，全国就有396家房企宣布破产，平均每天就有1家房地产企业破产倒闭。
高负债、高杠杆、高周转的模式正在压垮这些房企。
对于买房人来说，买新房除了看到一个与最终交付关系不大的“样板间”外，其他的几乎都是未知。
而二手房却截然相反，房子的户型、采光、楼间距，以及社区的绿化、物业服务的质量，全部都是 “所见即所得”。
相比下来，风险系数几乎为零。
这也是二手房最大的优势。