原创 顾问君 北京楼盘测评 2022-05-22 09:24 发表于北京
拿地3年后，恒基兆业地产有限公司（以下简称：恒基兆业）在北京孙河的豪宅项目——恒基·天汇终于要开盘销售了。
在北京开发住宅项目，拿地3个月开盘都算慢的，恒基兆业如此慢的节奏，让内地房企职业经理人们不胜羡慕—— 在港资房企工作，究竟有多幸福？
其实，项目的开发和推盘速度并不是恒基兆业在北京的职业经理人们能决定的，这一切节奏掌握在老板和香港高管手里，而他们的房地产开发理念显然还停留在 “囤地生财” 的逻辑上，所以孙河项目不着急卖，一直捂着。
问题是，北京的新房售价审批是有“天花板”的，捂了3年，售价能涨多少？
不管如何，磨蹭了那么久，恒基·天汇终于要开盘了，但却生不逢时地遇到了一个大问题：国际教育遇冷。
住在孙河豪宅中的业主，多数是跨国公司高管或者明星、企业家等成功人士，其子女一般都走国际教育路线。
恒基·天汇的平院与平墅设计类似，恒基兆业还想发展一批在北京的香港客户购买，这些客户对教育配套的要求多数也是国际教育。
然而，最近顺义的国际学校出现了外籍老师不辞而别的情况，优秀外籍老师流失严重，叠加疫情影响导致北京AP考点取消，国际教育顿时不香了，很多家长甚至考虑让孩子转学到公立学校。
国际教育遇冷
“现在转公立教育，还来得及么？”
在北京市幼升小报名录取的关键期，顾问君接到一位读者咨询。这位读者坦言，孩子已经完成德威学校的面试，然而就在几天前，另一位在读学生的家长转给他的这条信息，让他有心让孩子回归公立教育。
再加上5月6日美国大学理事会和普尔文公司联合公告，因疫情原因取消5月在中国部分考点的ap考试，更让这位读者担心未来孩子的国际教育能否顺利。
ap课程（advanced placement）又被称为大学先修课程，每年5月举行。ap课程分数满分是5分，达到4分或5分（各大学要求不一），就可凭ap成绩和托福成绩，申请美国排名前50的大学或其他世界知名大学，ap考试成绩还可以抵学分，减少在美国大学读本科的时间和费用。
“ap考试对国际高中的学生来说，就像高考一样重要。没有ap成绩，怎么申请美国大学？”国际教育的负面情绪蔓延，让很多家长开始转向选择国内优质公立教育。
对于北京的国际学校来说，朝阳孙河是与中央别墅区同等重要的生源地。
因为这里接壤中央别墅区，有着远洋LAVIE、财富公馆、九章别墅、中粮瑞府、首开琅樾、龙湖·景粼原著、懋源·璟玺、泰禾北京院子等一批豪宅。彼时这些项目推广时，也没少宣传区域国际教育的配套优势。
如今，国际教育却成了减分项。
好在孙河大多数项目已经售罄，国际学校“降温”对尾盘销售影响甚微，但对于即将入市的恒基·天汇就不一样了。
生不逢时
此前来孙河置业的人群中，明星、企业家、国际人士以及对国际教育有需求的家庭占比较高，尤其在望京创业成功的年轻人士，喜欢这种国际化的生活和社交场。
而为子女选择国际学校的家长即便不是企业家，也是公司的高管，有统计称，他们的家庭税前年收入在500万元以上。
一旦国际学校不再成为他们的首选，在不考虑购房指标的情况下，分分钟就能在海淀、西城购买到学区相当ok的房产。这类家庭往往还是二胎、三胎的追随者，一套学区房几个孩子都能受益。
这部分客户的年龄多在35-45岁之间，也是豪宅的主力消费人群。
当然，也有人说买豪宅的客户中还有一批是年龄偏大，对教育资源已经没有需求。但这种客户更喜欢山水别墅，就是那种远离城市喧嚣，居住山水中的大院落别墅，这种产品多出现在怀柔、门头沟等地。
加之今年相邻板块供应楼面价更便宜的低密度住宅，此时即将面市的恒基·天汇，有点“生不逢时”。
丽兹行4月数据显示，新房别墅成交量为26套, 环比下降62.32%, 同比下降82.31%。
一位项目营销总表示，2000万-5000万元的产品，在北京市场中竞争充分，尤其二环、三环内城区域不断出现的大平层，甚至下跃产品，正在分流豪宅置业客群，尤其是那些占据优质公立学区的项目（比如：中信城四期、五期）更是财富人群的首选。
如此，“囤地”3年的恒基·天汇还能否“生财”？
算盘落空
首先恒基·天汇所拿地块为孙河板块最后一块住宅用地，未来区域内不再有新的住宅用地供应。
与之相邻的前苇沟板块，今年二批次供块起拍价格19.2亿元，总建筑规模约4.38万平米，容积率1.5，起拍楼面价约4.38万元/平米。即便拍到22.08亿元的上限，楼面价也只有5.03万元/平米，而恒基·天汇的楼面价就达到了6.95万元/平米。
其次，北京市严格控制房价上涨过快，近几年都鲜有单价12万元/平米以上项目获批，即便热点地块，也会通过竞报政府持有产权等方式抑制房价。
由此判断，恒基·天汇这个项目的售价大概率在10万元/平米。
我们简单算个账：
1、2019年5月恒基兆业花费302000万元拿下的孙河地块；
2、2020年恒基兆业发行公司美元债券的息票率为2.375%，30.2亿元使用4年（3年持有土地，开盘后1年销售回款覆盖土地款的情况下）的资金使用成本约为28690万元；
3、43427平米的（地上）建筑面积对应建安成本（按5000元/平米计算）约为21713.5万元。
4、以10万元/平米计算（地上）总货值约为434270万元；
5、以总货值的1%计算项目运营费用约为4342.7万元。
项目利润预估如下：（单位：万元）
77523.8万元对应的毛利润率约为17.85%，看似是个划算的买卖。
然而，豪宅的销售速度不比城市核心区的流速盘，一年销售回款30.2亿元，是当下很多城市核心区项目都望尘莫及的。
即便恒基兆业融资成本低，老板也不可能放任销售周期拉长摊薄利润的情况出现。毕竟30.2亿元的资金成本一年也要7172.5万元。
而且伴随疫情对经济的影响深入，恒基·天汇想快销，还要看谁来买。