做了这么多年地产，但每次看到滨河国际新城这片位于郑州东南的“热土”，依然总会有种说不清道不明的困惑感——
有人说，这是中心城和航空城的双城交汇，有自贸区、轨道交通、双湖生态的加持，还有外事用地的光芒笼罩，这是媲美北龙湖的新希望之地；
还有人说，屁的希望，就是一片距离主城17km之外的城市空白而已，概念大于内容，房价反而不低……
这是近两年风头正劲的城市新区，这是近一年房价上涨最为凶猛的地产热土，这是近半年饱受争议的困惑之地。
今天，让我们拨开迷雾和争议，用事实和数据来还原一个真实的滨河国际新城！
1
从现阶段看，这是一个不太适合刚需居住的片区。
滨河国际新城是一个优劣势对比极其明显的区域，正因为如此鲜明的优劣势，导致了这片区域饱受种种争议。
爱它者，嗜它如蜜糖；恨它者，视它如*霜砒**。
先说说优势吧——
1、这是在一张白纸上泼墨作画。
郑州作为一个被漫长时光碾过的城市，历史的痕迹遗留在这座城市的角角落落。比如北区有成片的城中村，西郊有抱团取暖的国有厂房，管南的商都遗址在土城墙下低吟诗篇……
光阴的印记虽然留存下历史，同样也桎梏城市前进的脚步。
历数过往，郑东新区算一个白纸作画的成功案例，十年的发展，换来一个现代化、国际化、都市化的城市新区。
远眺未来，还有这么几个，北龙湖、常西湖、绿博白沙、航空城，以及今天的主角滨河国际新城。
在白纸上作画最大的优势就是可以免受当下环境中条条框框的桎梏，在较大的空白空间里，重新塑造出一个规规整整的城市新区。
比如，大空间绿化生态体系的重新塑造——蝶湖、荷湖双水系。
比如，地下综合管廊工程。
这两个工程都只有一张空白图纸上才能塑造出来。绿化生态体系需要足够的空白用地，足够腾挪；综合管廊是个庞大且复杂的系统性工程，必须在空白地带从零开始。
而在郑州的中心城区，是无法提供这么一张完全空白的纸张，哪怕生态体系能调和大区域的生态品质，哪怕综合管廊能真正的塑造出一个下雨不淹的海绵城市。
滨河国际新城恰恰就是这么一张可供挥毫泼墨的白纸，这是滨河国际新城最大的优势。
2、轨道交通让这个17km外的新城有了成熟的可能。
如果抛开轨道交通，你告诉我这个新城牛的飞起，简直要上天。我可能会翻个白眼，大喊一声——
拿衣服！
因为新城的成熟，人是基础。滨河国际新城能否如蹒跚学步的儿童，颤颤巍巍一路长大，人口的导入是根本。
但是，从空间上看，这个城区的距离太远——
从城市枢纽中心，紫荆山到蝶湖，相距20km；从城市商务中心，CBD到蝶湖11km。蝶湖相对来说，还更靠近主城区，但如果再到滨河国际新城的各个居住组团，基本都相距17km以上。
按照郑州这种交通拥堵规模，无论是依靠普通公共交通还是个人开车，基本都需要1个小时，甚至更长。
17km，1个小时通勤时间，这是一个什么概念？
这是从紫荆山到南龙湖的空间距离！
但幸运的是，滨河国际新城在未来有搭建起轨道交通网络的可能。
根据2020年的轨道交通规划，在滨河国际新城区域内的地铁线共有两条，一条是3号线，一条是11号线。
3号线可以对接1号线和2号线，搭建起东西向和南北向的轨道交通网络，通达郑州的纵横向区域；11号线可以对接5号线，搭建起环线网络，通达主城区的2环各区域。
也就是说在未来，郑州绝大多数城区的人流能够通过轨道交通，快速大流量的被导入到滨河国际新城中。
人来了，成熟的基础和可能就有了。
3、居住的纯粹性在这里能够得到极大的保证。
根据滨河国际新城当前的规划，我们发现这个区域里绝大多数的土地指标容积率大都在2.5-3.0之间。
也就是说，这个区域里，动则容积率在4以上的高密度社区将很少的出现。
对于居住型社区来说，2.5的容积率是一个相对非常舒适的土地指标，也是很容易实现高品质、高舒适性社区的土地指标。
在这个指标上，这个区域未来将很大可能是，由诸多中低密度、拥有开阔社区空间和舒适社区氛围的社区共同构成的品质住区。
2.5的土地指标，能为品质住区提供基础的指标条件，居住氛围的纯粹性，也是滨河国际新城的重要优势。
说完优势，再说说劣势——
1、距离、距离、还是距离
即便有轨道交通骨架的串联，时间的距离虽然有所缩短，但空间的距离却始终存在。
2、既然是白纸，配套就必然要从0开始，需要长时间的酝酿。
上文已经说过，经开区最大的优势是，这是在白纸上作画，不受历史条框的桎梏。反之，历经时光沉淀下来的生活配套当然也要从0开始。
目前，滨河国际新城基础的生活配套基本为0，区域内无大型商业，甚至普通的生活街区商业也没有。
区域内仅有2所知名学校在运营，但面对10余平方公里的大住区，显然这样的教育配套也是无法满足的，所谓的10多所学校规划，也仅仅是停留在纸上，教育同样也需要时间的沉淀。
甚至区域内沟通主城区的道路体系还未完全搭建成功，南三环的地面道路仍在施工，在建的东三环如天堑一般，横亘在主城通往区域的道路上，区域内的小道路交通断头路比比皆是。
从目前来看，滨河国际新城是无法满足基本居住条件的，起码需要3-5年的时间沉淀。
3、房价已经完成上涨，基本无缘性价比。
目前滨河国际新城各在售项目房价，高层基本都在1.5-1.7万之间。
反观同等区位条件下的其他区域——
常西湖房价基本在1.4万上下，白沙绿博房价基本在1.3-1.5万。而距离主城区更近，配套略有成熟的管南片区，房价也基本在1.3-1.5万之间。
从某种意义上，滨河国际新城基本告别了性价比这个词。
Ok，总结一下——
滨河国际新城是在地铁串联之下，独立在主城之外，拥有成为“城区形象姣好、城区规划规整、生态环境优越、居住氛围纯粹”可能的品质生活住区；
滨河国际新城同时也是“城区距离较远、当前配套匮乏、尚需成熟时日、价格兑现过快、基本告别性价比”的待酝酿城区。
这也不是一个适合刚需居住的区域！
刚需需要的是什么？
首先，价格低，性价比高，配套相对成熟，买了就能住，最次也得交房就能住。
偏偏这里，价格不仅高，配套还得等。
2
从房地产行业角度看，我要感谢诸多房企在这片区域的诸多努力。
我曾多次说过，郑州，甚至河南的房地产开发水平太次，做出的产品落后市场太多，值得去称赞的项目太少，能吐槽开“黑”的反而太多。
但是，我在滨河国际新城看了一圈之后，我觉得我可以尝试着去改变自己的这个固有印象了。
因为，我在这里看到了各个房企在产品创新层面的诸多努力，并为这些努力深以为豪。
举几个例子吧——
1、第一个要夸的当属康桥，康桥悦蓉园在社区空间上的努力值得称赞。
康桥鸟瞰图▼
康桥悦蓉园在2.5容积率的土地上，虽然同样也采用了略有瑕疵的高低配布局，但值得称赞的是在高低配的基础上，康桥也做了一些不同的创新。
洋房区采用的兵营式排布，受空间的限制，在空间和景观塑造上采用了阵列式的布局，多以阵列式的绿化排布为主，着重小型景观节点的精细化运作。
悦蓉园亮点在高层区▼
悦蓉园高层区采用了围合式布局，社区的主大门放在了高层区，核心的景观也在高层区。
主景观轴采用了传统中式的“三进院落”，整个社区的仪式感足足的。而且三重院落的主题各有不同，各有侧重，第一进更讲究门的仪式感，第二进更讲究中式的屏风和景墙，第三进就是园林的仪仗了。
更值得注意的是，中心景观轴也被分为了东西两段，一段就是上面所说的充满仪仗感的入口景观，而另一端则是可参与的休闲活动型景观，里面设置了分龄的活动区。两种景观被一道中式的景墙相互区隔。
另一端休闲活动区景观▼
这样做的好处就是，既能提高景观的参与度和休闲度，同时又能保证入口的景观仪仗不被活动和休闲的人流影响。
这种充满技巧的精细化社区氛围营造值得我们称赞，康桥在多年之后，终于走出了传统景观塑造的瓶颈，开始追求更高层次的社区氛围了。
2、第二个要夸的当属海马，海马在成品住宅和绿色住宅上的科技创新也值得称赞。
海马青风公园、康桥悦蓉园和信保春风十里不仅在同一区位，而且几乎就是面贴面的近身搏杀。
如何在贴面搏杀的竞争中胜出，估计也是海马一直在考虑的问题。
青风公园采用了剑走偏锋的思路，引入了专注科技地产和绿色地产的朗诗，结合郑州这个“大霾站”祭出了“科技除霾”这个大杀器。
首先，先从新风系统上着手，选用了远大的系统，通过三重过滤，保证屋内的PM2.5在35以下。
然后，又从门窗的气密性上着手，不仅选用了三重中空的玻璃，而且在密封件升级、孔洞封堵等多方面也做了诸多努力。
最后，对室内精装选材也进行了把控，尽量选择了低污染的材质。
关键的来了——
可能有很多人都认为，这种除霾、科技、绿色都是噱头，都是营销升级的手段，但海马再次祭出了大杀器。
把除霾效果直接写入合同！
从海马公园开始，郑州市场上的很多客户对海马的产品创新、产品品质始终都有争议，甚至有人说海马就是个做汽车的，做地产，不专业。
海马公园的传奇，也就是赶上了好时候，时势所造就英雄罢了。
但，从青风公园开始，或许我们需要换个角度重新审视这个所谓的“非科班”地产商了。
3、第三个要夸的是信保春风十里，这个项目在户型细节和社区空间上做出的努力也值得我们去学习。
信保春风十里是经开区唯一一个2.5容积率前提下，还做了纯高层的社区，楼间距和社区空间得到了最大程度的保证，这个保证是以牺牲利润为前提的。
除此之外，信保春风十里的诸多户型还通过露台等空间的赠送，最大程度的扩张了功能空间，增加了户型的性价比。
以上图这个115㎡的三房为例，北侧的房间，就是通过露台等空间的赠送，实现了功能空间的扩充。
同时，如果客厅向南移，占用部分的南侧阳台之后，餐厅的部分将又能再次扩充出一个房间。
这样就能实现115㎡的四房两厅两卫。
保利近几年一直在做全生命周期住宅，通过空间的转换，来实现不同家庭阶段的功能转移，在这个项目上，我看到了这个创新。
也许是因为高地价前提下，不得不做出高品质产品的原因，也许是因为2.5的容积率指标给了产品塑造太多可能的原因，在滨河国际新城，我看到了诸多房企在产品塑造方面的种种努力。
透过这些努力，我仿佛依稀能看到郑州房地产行业的未来希望。
3
最后，有几个关于置业的选择建议——
1、着急安家居住的刚需，请放弃滨河国际新城。 在其他区域或许你能用更低的价格，买到距离主城更近，配套相对更完善的项目，在这里，你需要等待公共交通、教育、商业等诸多配套的完善。对于刚需来说，时间也是成本。
2、如果你是刚需，你说我不介意等，我就愿意在这里买。我推荐信保春风十里 ，因为这是目前区域内价格比较低的项目，毛坯价格更实，户型也有扩展空间，满足后期的功能扩张，整体的性价比更高。
3、如果纯改善，更注重社区的品质感。我推荐康桥悦榕园， 它的社区品质感和社区氛围营造更臻熟。
4、如果未来2年，家里要添个小宝宝，更注重空气质量。我推荐青风公园 ，敢把除霾质量写在合同里的，目前就海马这么一家。
5、其他的项目——绿地澜庭目前仅剩少数房源在售，是目前区域里精装项目中，价格比较低的，对价格敏感的也可以去看看。中建观湖国际位置很好，但价格略高。
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