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提问：雕叔你好！纯投资，卖一套凯德，加200多万，全款上中海麓湖公馆，只能买下批次中叠，或者保利175户型好?还是再考虑一套二手小钢炮更好?新房摇不中，

回答：肯定先上剪刀差新房啊。新房虽然有资金锁定期，但是剪刀差可以弥补掉这个损失。这个损失无非就是租金。三年租金,按常规租售比算,也就损失6.7个点。剪刀差9折盘就不亏了。其二，新房比起二手有无可比拟的产品优势。现在的二手普遍是老破的房子。这个把时间周期拉长，优势就会更明显。

提问：雕叔，想问下家里有娃娃四岁，计划在成都北部新城天回镇新开发片区买房，属于三环以外绕城以内,该区新建小学两所(成都实验小学和人北小学)，首套房购买资格，想先买一套就近学校的房子。您觉得这片区发展前景如何?现在的价位值得入手吗?可以推荐下这片区的楼盘吗?谢谢解惑!

回答：成都三环至绕城，尽量买在城内，绕城外房价上涨快，其主要原因是城南，特别是高新区、天府新区房价的带动;不过对于刚需客来说，这是一次在城内买房的好机会，一方面，城内房价稳定，对自住的刚需客来说，风险较小;另一方面,相对于大丰天回，随着板块轮动这些地方也会跟大面天府持平。

提问：你好雕叔，有个事情非常急，晚上10点打搅你了。我只前看了几十套房子，成都成华区八里庄有一套房子我觉得不错，价格160万。比市场价便宜接近15万，但是在约三方见面的时候，房东提了一个要求，就是买完房之后，原房东还想继续租住一段时间，这个时候怎么办？我觉得价格便宜15万，让我有点心动，但是又不知道危险有多大.

回答：我一般都建议找个理由，跟原房东一刀两断。跟大家讲个案例你们就知道为什么了。过去我看过一套房子，那套房子被毁得不成样子，问了下缘由，那房子经过买卖转手之后，卖家提出继续租那套房子住，结果很快遇到了房价大涨，卖家自己又没有买房，最后心态就彻底崩了。新房东想要收回房子，原房东说什么都不走。后来就干脆把那房子完完全全地毁掉了，场面不堪入目。虽然多数的买卖双方关系还是不错的，类似的事情发生的概率比较小，但多注意一下总没有什么坏处。

提问：雕叔你好！北部新城的大丰万科润园适合投资吗？

回答：你好，万科润园是改善大盘，纯板式洋房已经是新房的主流产品，自然高出周围同地段的高密楼盘—个身段，也是今后人们置业置换的潮流。万科润园位于北3.5环的新都区大丰片区，整体定价是非常准确的，开发商低于1.6万卖可能会利润不足，高于1.6万又可能存在滞销严重。但恰恰是1.6万的单价，约170万起的总价，给了购房者一定的拉锯空间，弄得到痛不痒的，给投资者无套利空间！万科润园自身配建机关—幼，旁边有北星小学和北星中学，教育在大丰来说还算不错。值得一提的交通是地铁27号线已经开工，从南入口到27号线范家巷地铁口约1000米以内。而27号线将联动1号线，城北南北交通主动脉，沿线的土地价值有望进—步被撬动，继而带来丰富的开发浪潮及综合配套。整个楼盘处于大丰腹地，距离大天路口的商业聚集地大概2千米，但又不处于主干道面临噪音污染。作为改善自住个人觉得还是非常不错，投资话短期不会升值太快，但一定不会贬值。

提问：老师，买房子更应该看重是户型，朝向，地段，交通，学区还是地段，学区，交通，朝向，户型排序啊？

回答：后者，买房，地段是最重要的。地段要买最好的，房子千万别买“最好的”。比如：最大的户型，最好的装修…这种房子单价高、总价高，涨幅有限、流动性差。

提问：雕叔你好，我是成华区顺一，24个月社保无房，之前150w的预算特别不好买，现在请问沙河澜庭和源滩以及主城满五二手房（二八板块大面板块）怎么选呢？再有就是，如果成都还是不好买，我也看了重庆，比成都便宜一些，我有必要去重庆买吗？家人在重庆， 还有我的流水可能有点问题，我想先去沙河试一下，又怕同时源滩开出来了，另外源滩现在三批次要4成首付，压力会比沙河的三成大一点的，买房以投资增值为主。

回答：成华刚一，但是预算150万的话确实不太宽裕，目前新房就只有苦等源滩，或者直接上沙河澜庭。当然，源滩更好，沙河次之，但是源滩到时候不一定能上车（摇号），沙河上车确定性更高，这个需要你取舍，我个人建议选择确定性更高的。主城满五二手房，你看的 二八和大面，说实话哈150万也已经很难选择了，只能看一些大套二，如果有个别看上的地段、楼盘以及产品和价格都不错的可以我们后续一起分析比对，但是整体来看，性价比也不算高。综合觉得沙河比较适合你，这个驷马桥现在地铁、商业、人气可以说是应有尽有的了。重庆的话，楼市整体也不太行，比成都低一个层级，目前属于横盘期，建议也一并找个了解重庆市场的比对下地段楼盘产品和价格，如果确实有很满意的，也临近你家人，倒也不失为一种替补方案。

提问：雕叔你好！兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说高层精装2.2。请问这个盘这个价位投资如何?

回答：你好，悦鹿府其实就是中铁卓越城三期，预计超过1000套房源供出，所以摇中概率还是有的。兴隆湖板块除了定向住宅，对外销售是非常稀缺的，如2015年开盘的北鑫苑，2019年开盘的东鑫苑，以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦鹿府的出现算是一个彩蛋。临湖的3栋2、3号房，但也不是直接看兴隆湖，而是兴隆湖出来的一条河道。目前片区内中铁卓越城—期挂牌单价在2.5万左右，天投北鑫苑达到了3.1万左右，所以剪刀差还是很明显的。不过距离地铁兴隆站步行距离大概2千米，今后出行更多需要自驾或者公交车，但作为投资房的话，是可以等待交通配套的完善的。开盘后报名的人数会很多，还是值得一摇。

提问：雕叔你好！昨晚刚刚向您请教要不要买公寓后，可否解读一下呢？买公寓到底可以投资吗？

回答：公寓从来不受待见，是坑！别跳！公寓跟住宅相比：1、40年产权；2、无学区，无法落户；3、*款贷**年限最多10年，且上浮；4、首付比例5成及以上。因此，公寓的增值相对较缓。是智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。但优点也存在。相对而言，住宅图的是增值，而公寓图的是有稳定的租金收益。供需关系，房子并不稀缺，住宅尚岌岌可危，更何况公寓呢。人口决定需求。而且公寓往往没有阳台，采光日照不好，平均一梯多户、租户多，商业、办公和租住较多，鱼龙混杂，不适合家庭居住，公寓服务质量和物业，只适合短期或中期的中低端商务人群，需求其实不大，因此注定租金一般，增值差。

提问：你好，成都桐梓林的70年产权但是公寓一样的，2.4万值得入手还是在双流区（孩子单位附近）买合适？

回答：所谓70年产权公寓式住宅，就是将建好的公寓商业性质改成住宅性质。主要有以下优缺点：1、总价低，可以落户读书，民用水电。2、可以首付三成，*款贷**30年。3、一般靠近地铁口、公交站或者商圈，位置一般比较好。4、房子较小，比较易于出租。缺点：1、虽然可以落户读书，但是一般都是没有什么好学区。2、住户在10-20户，通风采光都比较差，居住体验感差。3、小区容积率高、绿化率低，环境较差。4、住户以租客为主，住户职业比较复杂。5、后期转手接盘侠少，难以出手。整体上看，是不太建议投资这样的标的，不属于A类稳健资产。

提问：雕叔你好!请问鲁能城现在均价2.7-2.8w左右，作为投资可以入手吗?或者同价位的还有其他更有性价比的楼盘吗?

回答：鲁能公馆说破天也就是个刚改产品，目前这个价格确实有点泡沫了，缺乏务实精神。整体来看从长远角度来看还有上涨空间，但是短期不是很大了。2.7 - 2.8的价格，已经可以去看看3万左右的华润二十四城或者同类型的成华奥园广场、中粮锦云等。

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