文丨CK-house
就在昨天，北京出地王了，直接把孙河的地块推到近7W的楼面价，说实话，太吓人了。
其实，在拿地上面也透露着很多有趣的学问，说到底楼面价快破7W，这一定是一个上涨的前奏，风向标嘛，这个时候你还忽视，那就尴尬了，你必须清楚周边的售价也才那个样子。
当然了，这地块是不限价，也是地王诞生的重要因素，说到底ZF的容忍度提高了，主要是市场相对比较理性，没有出现面包价格上的大变动，至于你蓄力我们不管。
但是，不同的人对不同的事情，有着不一样的判断标准，无论如何就是一个生意的逻辑。
这不，同日，重庆地王诞生，再创今年新高，而且真的是新高，我们一起来看看。
重庆面粉价再刷新高，据说这个地方还不起眼？
5月28日，重庆主城1宗地出让，位于九龙坡滩子口，属于重庆核心区域。最终，该地块被荣安斩获，成交总价108500万元，成交楼面价13549元/㎡。
【地块详情】
【地块名称】：19056地块
【所属区域】：九龙坡区九龙半岛（2019年5月28日）
【出让面积】：40040㎡
【容积率】：2.0
【建筑面积】：80080㎡
【起拍总价】：72072万元
【起拍楼面价】：9000元/㎡
【成交总价】：108500万元
【成交楼面价】：13549元/㎡
【竞得者】：荣安
【溢价率】：50.54%
【参拍家数】：13家（新希望、融侨、荣安、成都天府、新城、雅居乐、龙湖+平安、碧桂园、卓越、保利、华宇、万科、融信）
据了解，拍卖开始后，融侨率先举牌，停顿约1分钟后，融信开始举牌，前10轮融侨和融信相互竞价，楼面价达到9615元/平米。
第11轮开始，华宇、保利、万科、新城等企业也加入竞价。
第17轮，楼面价破万。
第33轮，地价为11051元/平米。
第49轮，地价为12050元/平米。
最终，经过73轮竞价，该地块被荣安拿下，成交楼面价为13549元/㎡、成交总价为10.85亿，溢价率50.54％。
然而周边各大版块二手房均价还很一般......
总的关注下来，我们发现，重庆近段时间土拍公告价一直都只是一个底价，每一块今年拍地，溢价率都相对较高，而且还有部分属于联合拿地，这里面的玄机似乎也在告诉我们一些什么暗藏的信息......
这一筐面粉到底怎么样？
首先这块地是位于九龙半岛上，在新华春天和广夏城江畔语林之间。早在去年文章我们已经透露，九龙半岛这一区位，近两年都没有土地出让。而且在地块3公里范围内，最近两年也仅仅只有2宗商住类土地出让。
这是优势之一。
所以，18年我们也有透露，说这区块19年会成为土拍的高价热土，毕竟除了解放碑，观音桥这样强势的核心商圈板块外，也就只有这里还存在一定量的土地，而且还是在重庆传统五大商圈之一的不远处。
而我们也知道，九龙半岛位于重庆中心区，三面临江，属于不可复制的绝版地块。半岛本身就是重庆文化发源地和浓缩区，从人类早期文明活动区，玉龙公园旧石器遗址，到震惊当今艺术界的“川美现象”，半岛的份量，一直以来，不仅是代表重庆文明进化的高度，也不仅是代表巴渝文化造诣的深度，更有较深远的国际性影响度。
这是优势之二。
而且在该地块周边新房市场上来说，新建商品住宅较少，且产品均以高层产品为主，即便是17年部分广厦城迷宫系列现房有售，但就品质来说真心不敢恭维，可以说有一些浪费，相当于在好地段上建安置房。
周边二手房一直以来受关注度并不多，一是距离杨家坪商圈有一定距离，谈不上什么商圈房，而是数据显示，地块周边大部分二手房楼龄过大，而且品质很一般。
这是优势之三。
16年的时候，滩子口已经确认部分*迁拆**范围，根据ZF公告，滩子口玻璃市场片区在城市规划中规划为居住区，玻璃市场*迁拆**后，部分地块将用于建设青龙嘴立交及嘉华大桥南延伸段道路工程。这次土拍地块附近的锦龙路应该会拓宽，为打造好九龙半岛铺路。
而且到了18年，九龙坡发布了近300亿的棚改计划，继续推进九龙半岛打造计划。虽然，九龙半岛新的规划方案还在修改中，而征收、*迁拆**范围可能有所调整，19年的规划也还没有出来，不过黄角坪*迁拆**正在推进，备受瞩目。
这是利好之一。
当然缺点也是有的，我刚刚有提到，距离杨家坪商圈其实还是有一定距离，正商圈房和近商圈房这样的标签基本都与他无关，只能期待该板块自身。
而且地块周边学校很欠缺，当然了，2公里范围内还是有那么一些。比如有九龙坡区教师进修学院、九龙小学幼儿园、九龙坡区第一实验小学、重庆天宝实验学校、重庆电力职工大学、四川美术学院（黄桷坪小气）扩大范围，周边教育资源就显得十分丰富。
我们也不能回避这样的一些劣势。
该板块将有着怎样的变化？
建筑本身：据了解，W01-3-2-2/07地块与 W01-3-1/07地块作为一个项目统一打造，整体设计，指标可以平衡，相互补助。建筑控制高度不得大于60米（建筑限高以40米为主，最高不得超过60米。）居住用地按1.5㎡/户的标准配置体育活动场地。项目建筑风格以现代风格为主，注重九龙半岛门户景观塑造，建筑布局宜结合公共开敞空间，加强景观渗透。
学校方面：而且地块规划配套一所12班幼儿园，面积不小于3600㎡，占地面积不小于3600㎡，且应独立占地的室外游戏地块，每班的游戏场地面积不应小于60㎡。该幼儿园仅作为公办及普惠性民办幼儿园使用，其建筑面积不计入计容建筑面积。幼儿园的建设应在交地后3个月开工，住宅房屋竣工交付使用时，配套建设的幼儿园需同步通过竣工验收。
轨道交通：轨道交通5号线支线经过本片区，其具体线位、站位及相关附属设施以最终批准的相关规划为准。轨道交通保护区范围内不得新建、改建、扩建工程，确需建设的，按照本市相关规定执行。
其实，单纯从这些建筑打造风格，学校类型，已经轨道交通外溢来看，该板块更像是在打造杨家坪商圈边上的核心舒适居住区，在拥有投资价值的同时，更具备了核心区少有的舒适度。
重庆房价将有怎样的变化？
一直以来我们都生活在一个容积率很高的城市，回顾历史，重庆往年土拍的容积率真心很高，所以，很多外地朋友来重庆买房的时候很不习惯。
我们现在再来看看，其实变化还真的蛮大，俗话说：“没有对比，就没有伤害”。如果拿现在10块低密度地，建成可销售房子套数、面积来说，一定不如以前一块高密地多。
从这方面来说，重庆房价怎么走，其实一目了然，而随着板块轮动，新旧速度，时差接洽，重庆的二手房春天的脚步已经在路上，重庆即将远离低房价的头衔。
当然，在我们身边，还有很多重庆土著压根没意思到重庆ZC上这些微妙的转向，他们老是还是抱着老观点看待重庆楼市，看待重庆这座城市。
重庆之前路子是高容积率、低地价来控房价，因为这样的路子很长一段时间都根植于我们的生活，所以大部分朋友的思路和眼界，都还停留在过去15年，甚至之前的一些幻想中，那个时候，基本符合ZC制定者的预期，地多，容积率高，价低等。
然而，自去年开始，陆陆续续有部分热点板块地价破万的启动开始，今年开启土拍更是风起云涌，价格一次又一次的刷新土著的认知高度，更是刷新我们所有人的眼球，容积率进一步降低，2年以后这些变化都会直接体现到房价上，这似乎在走某些已经均价5W单价城市早年的路线。
如果你还不抓紧，相信下一波我们在后台或者其他平台看到的评论，里面的抱怨气息会更浓，一样的历史，一样在不同城市上演。