近日，城市财经发布全国37座主要城市二手房挂牌量，杭州挂牌量破17万套，位列榜首。合肥挂牌量超8.9万套，排在第13名，这是多么可怕的数字！
数据源自城市财经
NO.1丨壹
合肥日均增加超170套
由于前文数据并非今日发布，可能有一定滞后性。据第一份研究院统计，合肥3.30二手房挂牌量已达91221套！
2.27我们统计时，二手房挂牌量为86070套，意味着平均每天要增加约172套。
数据源自第一房研究院
那么，合肥二手房挂牌量为什么会增长得这么快呢？我认为有以下原因：
1、2021年以来，合肥有大量新房交付。据筋斗云验房统计，仅今年3月就有13个小区超5000套房交付，是名副其实的“交付大年”。
2、细数合肥各区县的挂牌量，以蜀山、庐阳、包河、瑶海四大老城区最多。这些区域开发时间较早，大量老破二手房也会挂牌，但由于房龄等原因无人问津，导致“只进不出”。
数据源自第一房研究院
3、政滨高及热门学区中，大量房源价格虚高、有价无市，成交困难。例如，政务区岸上玫瑰、信达水岸茗都、宋都西湖花苑、蓝蝶苑等50中天鹅湖+奥体小学小区，45中+南门小学小区合作经济广场，168*瑰园玫**学校小区国耀花半里过去90天成交量都很惨淡。
数据源自第一房研究院
4、合肥目前仍是新房市场，哪怕是滨湖省府板块的建发美的珺和府均价也只有约2.9万元/㎡，二手房价格几乎不占优势。
特别是随着今年首轮集中供地结束，合肥22宗地块出让，未来还有大量新房入市，二手房出手会更加困难。也正因为出手困难，部分二手房东预期走低，急于抛售房源，想尽快套现退场。
NO.2丨贰
均价1.78万/㎡，月成交约1100套
合肥9区二手房成交行情曝光
据统计，合肥二手房成交量从去年10月起触底回升，12月开始小幅波动，2月成交量约1129套。尽管成交量较去年9-10月有明显增长，但相对于挂牌量动辄数千套的增加，还是显得缓慢。
数据源自第一房研究院
成交均价去年9月开始回升，这可能与当时栢悦公馆、绿城翡翠湖*瑰园玫**等高端改善豪宅的成交有一定关系，但增速是逐步减缓的。今年以来又重新下滑，目前3月成交均价约1.78万元/㎡。
数据源自第一房研究院
具体到各区情况如下：
1、政务区
去年8月开始，政务成交量持续低位，连续多月成交量不足20套，这与二手房指导价信息释放带来的观望情绪有很大关系。也正因为观望情绪严重，高价房源滞销，成交均价连续下跌。
11月由于栢悦公馆豪宅成交，均价难得回升，但很快又重新回落。
12月起，市场分化不断显著，华润凯旋门、保利香槟国际等品牌改善小区的90天成交量一般在8-15套左右，均价约3.6万元/㎡；同时，以蓝蝶苑为代表的名校二手房、以恒大华府为代表的刚改小区，也有零星成交，将政务成交均价拉至目前的约3.3万元/㎡水平。
数据源自第一房研究院
2、滨湖区
滨湖成交量、成交价都从9月开始触底反弹，连续4个月上涨。其中，文华阁、书香门第等46中+师范附小房源成交量有明显增加，葛洲坝中尚府也成交了约180㎡的房源。
但从1月开始，滨湖成交量、成交价重新回落，除中海滨湖公馆、万科蓝山、云谷名庭、书香门第等热门小区外，多数小区90天成交量都在5套以下。3月份，滨湖成交均价约2.3万元/㎡。
数据源自第一房研究院 数据源自第一房研究院
如果再看新房市场，前文提及的代表性小区成交均价约2.8-3.2万元/平方米，而在售盘建发美的珺和府、联发滨语听湖均价约2.77-2.9万元/㎡，置地上玺等盘预计均价也在2.9万元/㎡。
由于二手房挂牌价虚高较为严重，倒挂明显，因而二手房成交均价基本与新房相同。
3、高新区
高新二手房成交价从去年8月以来一直是波动趋势，没有连续的涨跌，始终在2.1万-2.35万元/㎡的价位波动，波动幅度小于滨湖和政务。
代表性小区中，祥源城、望江台、西子曼城、蓝光雍锦半岛、祥源金港湾等小区90天成交量全都在5套以上。这可能是由于高新区有地段优势的同时，住宅用地少、就业人口多，有充足的人口支撑。3月成交均价约2.15万元/㎡。
数据源自第一房研究院
新房方面，即将入市的高速信达时代星河预计均价约2.6万元/㎡，与邻近的望江台、西子曼城成交均价接近。
龙湖光年由于有商业进度要求，要等明年才能加推，均价约1.9-2.3万元/㎡，与周边祥源城、蓝光雍锦半岛等小区约3万元/㎡的成交均价倒挂显著。
4、包河区
包河3月成交均价约1.76万元/㎡，波动幅度较小，月成交量基本稳定在100套以上。这是由于包河置业群体庞大，有大量刚需人群接手老旧小区，从而拉高成交量、拉低均价。
数据源自第一房研究院
新房中骏世界城、置地星澜湾、中梁华宇锦绣兰苑等盘均价约2.5万元/㎡，润城中心等纯新盘预计入市均价为2.4万元/㎡，与包河区代表性二手房信达天御约2.7万元/㎡的成交均价有小幅倒挂。
5、经开区
经开9-12月成交量连续小幅增加，12月以来的月成交量保持在100套左右。具体到小区来看，世茂翡翠首府、华地润园等改善小区，过去90天都有10-15套的成交，均价约2.3万元/㎡；绿城翡翠湖*瑰园玫**也成交了4套，均价约4.6万元/㎡。但是，更多的成交量是有东海星城等刚需小区贡献的，从而拉低了均价。3月成交均价约1.96万元/㎡。
数据源自第一房研究院
新房市场中，皖投云锦台、远洋水木华著及首轮集中供地刚出让的3宗地预计入市均价约2.4-2.5万元/㎡，与华地润园等小区成交均价接近。
6、庐阳区
庐阳去年4月成交约430套，往后成交量连续下滑，8月至今不温不火，一直在100套左右。主要成交房源零星分布在各刚需小区，3-4万元/㎡的改善房源仅有万科森林公园、华润橡树湾等体量较大的小区成交较多。合作经济广场等名校房90天成交量基本在1套以下。庐阳3月成交均价约1.99万元/㎡。
数据源自第一房研究院
7、蜀山区
蜀山成交均价从11月开始连续抬高，3月小有回落，约为1.96万元/㎡。高价小区中，万科金色名郡、通和易居同辉、中海原山过去90天有10套以上成交，安居苑、光明世家、华地公馆过去90天0成交。
数据源自第一房研究院
除去运河新城外，即将入市的伟星都荟之门、城改万科观山隐秀等盘预计均价约2.6万元/㎡，与万科金色名郡等代表性小区约2.7万元/㎡成交均价接近。
8、瑶海区
瑶海区8月以来成交均价，极差不超过1000元/㎡，明显较为枯燥，这是因为瑶海相对冷门、非刚需群体不轻易买房决定了区域均价受市场行情影响较小。3月成交均价约1.3万元/㎡。
数据源自第一房研究院
区域新房伟星双子、龙湖双子等盘均价约1.7-2万元/㎡，明显没有倒挂。
9、新站区
3月成交均价约1.29万元/㎡，变化幅度始终较小。这是由于新站新房库存较大、二手房缺少地段学区方面的优势，因而二手房市场始终冷清。
数据源自第一房研究院
在售新房中，文一朗书轩、融创邦泰云起星辰、招商奥体公园等盘均价约1.65万元/㎡，没有倒挂。
NO.3丨叁
结语
合肥二手房市场未来会怎么变化？
目前来看，二手房市场有利方面包括各种积极政策的出台，不利方面包括大批新房入市，滨湖等区域二手房与新房倒挂明显，新站、瑶海等区域二手房市场一直较为冷门等方面。
未来合肥将有大量新房入市，同时多数区域市场都还只是不温不火状态，因此二手房成交量短期内仍然只能在挂牌量大量增长的情况下，靠刚需小区勉强支撑。成交均价则由于改善小区、名校房成交困难，难以被拉高。
分区域来看：
1、滨湖、高新等区域的倒挂，一方面说明二手房挂价虚高，另一方面也是由区域热度决定的。
预计此类区域二手房成交价短期内会与新房均价相近，但长期仍会因为地段优势、新房相对供不应求，品牌次新房会回归倒挂状态。
2、政务区由于没有新房供应，二手房稀缺性较为显著，成交价低于挂牌价的情况较少；但同时也因为区域发展已饱和，区域价值未来很难有新的变化，适合且只适合纯高端改善群体。
由于区域内很多小区房龄已超过10年，因此只有栢悦公馆、保利香槟国际、华润凯旋门等品质、物业足够好的小区，未来还会有成交。
3、瑶海、新站等没有倒挂的区域，二手房仍会冷清。不过，买此类区域二手房的人群，多为有刚性置业需求、急需交房入住的群体，他们多半不会出手。
4、包河、蜀山、庐阳、经开等区域的二手房，成交量会更多由刚需群体买老旧小区支撑。