开年最引人关注的板块，非门头沟永定镇四道桥莫属。
在石景山向刚需关闭大门后，京西的刚需和首置人群被吸引到与石景山区一河之隔的四道桥。
继 龙湖北辰·揽境 之后，去年第三批土拍四道桥两个项目 金茂长安悦 和 峯范北京 也相继入市，四道桥板块三兄弟齐了。
四道桥板块的横空出世，改变了门头沟市场的格局，也让更多的买房人走进这个依山傍水的近郊区。
01
门头沟开发进入第二阶段
在北京总体规划城市空间结构中，门头沟与平谷、怀柔等远郊区及昌平、房山的山区部分被列为 生态涵养区 ，这说明门头沟区在京西生态带的重要占位。
与其它生态涵养区不同，门头沟区最大的特点是与主城区距离最近，从长安街、阜石路、莲石路三条东西向主干道过西六环就进入门头沟区，门头沟区的住宅供应也基本沿西六环呈南北狭长排布，半是平地半是浅山。
自2013年融创、万科、金地、中骏、绿城等知名开发商接连入主门头沟后，门头沟新城建设日新月异，地价、房价也步入上升通道，在2010—2020年十年间，完成了近 10倍 的涨幅，房价进入 6万+ 时代。
但在2017年3.17调控政策出台后，门头沟楼市大受影响，房价也冲高回落。
在此期间，门头沟迎来了北京市投资 2900亿元 打造 北京西部综合服务区（WSD） 的利好，以及北京冬奥会的红利辐射，区域配套得到了完善，实现了 S1号线 轨道通车，从永定镇石厂站至石景山金安桥站换乘 6号线 和 11号线（冬奥支线） 。
S1号线实景图
龙湖长安天街、华润Plus365、首开保利欢乐大都会 等大型商业中心，为门头沟增添了新型商业业态。
教育资源方面，永定镇内有北京重点高中院校 大峪中学、首师大附中永定分校、北京第二实验小学（永定分校）、人大附小京西分校、景山学校京西实验学校、北京八中永定分校 等学校，基本能满足区域内居民孩子入学需求。
医疗配套目前有 石龙医院、京煤集团总医院（三甲医院）、门头沟妇幼保健医院 等，此外石景山区和海淀区西部的优质医疗资源十分集中。
在新城大规模开发告一段落后，门头沟市场受生态涵养区严控人口迁入影响，大幅收缩供地，至2020年才重启供应，2020、2021两年间，门头沟共出让成交 7宗 宅地，包括 1宗 共有产权房。
门头沟区开发建设进入第二阶段。
长安天街实景图
02
四道桥为刚需敞开大门
自去年第二批集中供地起，整体规划开发的永定镇四道桥板块先后上市 3宗地 ，龙湖+北辰联合体、金茂、金地+电建相继推出 龙湖北辰·揽境、金茂长安悦、峯范北京3个 项目。
四道桥与石景山区仅一河之隔。谷爱凌说，站在首钢大跳台上向东可以看到她的家。如果向西看，永定河西边那一片刚刚开启建设的空地，就是四道桥。
从金安桥地铁站乘坐 北京首条磁悬浮轨道S1号线 ，一站地即是四道桥，出站向南几百米就是四道桥三兄弟的地块。
拥有与新首钢园区一衣带水地缘关系的四道桥，在门头沟的总体规划中被定位为 “新首钢协作配套区” ，其功能是作为西长安街延长线区域的空间载体，构建新首钢滨河地区与长安街西延线跨河联动发展的 高端商务集聚区 和 新首钢国际人才社区 。
根据 “新首钢协作配套区” 的区域功能定位，四道桥的统筹规划、整体开发，让这个板块的建设拥有一个较高的起点，这对于石景山外溢的买房人，可以不必过于纠结区域的抗性。
四道桥三兄弟的产品规划各有千秋，但将主力产品均定位于刚需、首置，除 金茂长安悦 有 140平米四居 改善户型， 3个 项目在两居和三居产品重叠较多， 峯范北京 和 龙湖北辰·揽境 都将最小面积户型定为 61、62平米 ， 300多万 就可上车。
三兄弟供应共计 1800多套 房，难免会产生内卷，但这对买房人来说是好事，不仅可货比三家，而且各项目的实际销售价格会低于指导价 6.1万元/平米 。先期买到打折房，意味着后期将坐享项目回归指导价后的溢价空间。
峯范北京规划鸟瞰效果图
03
改善市场入手正逢其时
在四道桥板块入市之前，门头沟区域市场以改善产品为主，但近几年去化并不理想。
2017—2021年，门头沟区累计网签成交 5755套 住宅，网签均价由2017年的最高点 56582元/平米 ，回调至2021年的 50470元/平米 ，降了 11% 。
与近邻石景山区2021年成交均价 63334元/平米 比较，门头沟房价低了 21% 。
从销售数据看，门头沟区市场近 5年 表现相对低迷，受调控政策影响较大，呈量价齐跌。但2021年的房价，一是连续两年小幅回升，二是相比卖得最火的2016年，还是涨了 22% 。
在当前楼市全面企稳回暖的形势下，门头沟市场的房价也将顺大势由稳及升。
对改善市场而言，门头沟区有着改善人群都钟爱的优势——即 宜居 。
门头沟区一直践行 “青山绿水门头沟” 的发展理念，致力打造绿色发展生态之城。区域内改善楼盘多以洋房、叠拼产品为主，且多在浅山地带。
除四道桥三兄弟外，区域内新盘、次新盘还有 4个 ，除中建·长安麓府有 89平米三居 户型外，其它项目产品均在 125平米 以上。
长安麓府 是周边配套最完善、生活半径最小的浅山低密洋房社区；
鸿瑞西峰 打造墅院综合体，自身配建商务精品酒店、健身会所、度假酒店、景观公园和独栋花园办公区，住宅产品为纯粹的叠拼别墅；
雅居乐打造了全国第5座 富春山居 ，为北京改善市场贡献出创新的洋房户型设计；
西山相府 则以均质的洋房社区和师法拙政园打造的纯中式园林独树一帜。
4个 项目均在浅山地带，生态环境优越，产品各具特色，可以为改善家庭提供不一样的品质山居生活体验。
此外， 金茂长安悦 的南地块以改善产品为主，应用了金茂科技系统，有 118平米三居、140平米四居 等改善户型可以选择。
西山相府园林实景图
虽然近几年门头沟市场表现不佳，但是经过阶段性的市场回调后，当前应是置换家庭在低点入市的好时机。
除以上列举项目外，区域内还有 华萃西山、京投檀谷 等现房项目仍有房源，洋房和叠拼、双拼等产品供应齐全，喜欢买现房的朋友可以实地考察以下项目。
04
产业发展亟待提速
在北京多中心发展、区域实现职住平衡的趋势下，门头沟区同样有着清晰的规划和目标。
2021年，门头沟区GDP排名仅高于延庆，但增速却名列全市 第5 ，接近 10% 。
根据门头沟区十四五的总体规划，将以中关村门头沟园为引擎，加速培育 文旅体验、科创智能、医药健康“三大产业” ，同步加快打造 “一线四矿”文旅康养休闲区、新首钢协作配套区、医药健康产业集聚区、“军庄龙泉”科技文创产业集聚区 。
在长安街畔唯一的 中关村科技产业园 里，门头沟园目前建成 9个科技企业孵化器 ，其中 国家级众创空间1个、市级众创空间2个、中关村创新型孵化器4个，中关村硬科技孵化器1个 。
实景图
在科创智能产业领域，集聚了 精雕科技、东西分析、他山科技、天乐泰力、星网船电 等为代表的智能制造企业，以 七芯中创、智慧云测、华之杰微视 为代表的集成电路设计企业，以 夏禾科技 等为代表的现代显示材料技术企业。
还将重点支持 北京中关村精雕智造科技创新中心 建设 精雕数字制造研究院 ，筹建 中关村有机发光产业国际科技创新中心 和 中关村芯盾国际数字金融安全创新中心 ，支持中关村硬创空间和京煤职业学校，打造国际化 “职业教育+工业互联网+中试智造”科创中心 。
在医药健康产业领域，集聚了 万辉双鹤、沙东生物、百华百汇、博雅晟康 等医药和医疗器械企业；以 阜外医院西山院区 为核心，建设国家重大疾病防治创新品种开发及转化平台、健康大数据库、重大疾病样本库和临床医学数据示范中心，推进 “互联网+”智慧医院 试点。
“军庄龙泉”科技文创产业集聚区 将围绕 “文化+科技” ，培育新业态、新模式和新应用场景，导入中关村门头沟园科创智能技术优势，推动 琉璃文化创意产业园、军庄创意设计产业集聚区、龙泉镇京西生态文化谷 的联动发展。
去年，占地 55公顷 、总建筑面积 80万平米 的 中关村京西人工智能科技园 主园区一期工程启动建设。
今年，门头沟区供地计划中， 10公顷 产业用地全部是研发用地，这表明门头沟对发展高精尖产业的扶持力度之大。住宅用地也将至少新增 19公顷 （含共有产权房）。
应该看到，门头沟区发展科创智能、医药健康等核心产业，在 “十四五” 期间，将不断吸引 “高精尖” 企业和人才，凭借近邻主城区的区位优势，以及区域良好的生活环境，将为这些人群实现安居乐业创造条件。同时，也将使门头沟楼市不再主要依赖外溢需求消化。
实景图