九洲御府

11月13日，九洲福尔以10800元/建筑平方米收购华发灯泡厂地块，此地块为今年6月份中悦以10800元/建筑平方米的价格竞得，总价3.06亿，溢价率83%。

此次九洲福尔原价收购中悦的华发灯泡厂地块，深耕老和平区，不禁让人想起了这家开发商在沈阳的另一个产品：九洲御府。

提到九洲御府，很多人感觉很陌生。但是，这个位于南3环外的普通住宅，二手房已经被炒到超过20000元的单价。项目周围遍地都是单价5,6000元的超低价楼盘，超20000元的单价可以说是鹤立鸡群了。

究竟是什么原因，让这个名不见经传的小开发商打造出如此高溢价的口碑产品？城边子卖2万一平？购房者趋之若鹜？这一切的背后，是人性的扭曲还是道德的沦丧？敬请关注房哥本期文章《沈阳三环外二手房单价超2万...人傻钱多还是物有所值？》

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为啥值两万？

九洲御府实景图

九洲御府之所以价格奇高，主要有以下几方面原因：

1、学区

九洲御府虽在3环外，但是属于和平区，是不择不扣的学区房。九洲御府的学区是南京一小和南昌中学，都是和平区乃至沈阳的重点学校。看看长白岛的天价学区房就知道了，学区在很大程度上左右了楼盘的价格。

2、园林景观

上面园区实景图能够较好地表现九洲御府的园林景观，山水环抱、亭榭楼台、高低错落。客观讲，九洲御府的园区景观在沈阳是一流的，虽然院内多是廉价的杨柳树，但是植被之茂盛、水系之发达，实属罕见。

3、物业

小开发商也可以做出好产品，但是很难经营好物业。九洲御府选择万科物业是明智的，即能带动销售，又能沉淀品质，可谓一举多得。九洲御府的万科物业虽然比不了万科自有楼盘的物业水平，但是先进的管理理念还是比普通物业公司强太多了。

网上有很多人不理解凭什么九洲御府这么贵，顶级学区＋大美园区＋万科物业=2万块，这都是市场的选择，购房者一票一票投出来的，不理解只能说你不懂房地产。

隐忧

说到这里，又到了剧情反转的时候了。九洲御府2万单价是价格，不是价值。毫不客气地讲，九洲御府是典型的价格高于价值的楼盘。

1、风雨飘摇的长白岛外学区

毫不夸张的说，长白岛内的中小学已经被挤爆了。最近两年，长白岛的学区维权事件此起彼伏，中航城两河流域、万科城、格林玫瑰湾、金地名悦、万科鹿特丹。。。深究维权的共性问题，无一例外都是一件事：生源挤爆校舍，入学需要电脑派位。

圈内的基本共识是：未来，长白岛外的楼盘基本都会被划出岛内的学区，只是时间问题。岛外耳熟能详的楼盘如：万科鹿特丹、龙湖唐宁one、新加坡城等等都难逃命运安排，当然也包括本文的主角儿：九洲御府。

当然，划出岛内学区不代表划出和平区，和平区的优质教育资源依然能够享受。反正长白岛除了南昌中学基本都是分校，也不介意从一分校变成二分校，二分校变成三分校了。但是，没有了岛内的优质学苗，新的分校如何快速建立起口碑，成绩如何保证，就要画一个问号了。毕竟，入手长白岛内的优质学区房都得200万起跳。有钱不能给孩子买到好成绩，但是可以给孩子疯狂补课，看看岛内像雨后春笋般的教育培训机构，就知道学生家长有多么重视教育了。

2、地块的天然劣势

九洲御府毗邻多条铁路和高速路，这种位置一般都是中铁拿地才对。在樾檀山文章（噪音大价格高却依然热卖，这个楼盘有何魔力—金地樾檀山主观点评）中，我们已经讨论过铁路对居住舒适度和房价的影响了，这里就不赘述了。而且位居三环外，可以说是很偏僻了。投资房产的人都懂，远郊CEO盘是不能碰的。

3、投资买房不该买领头羊

前文提到过，九洲御府周围的二手房价格在5，6000元左右。馨丽康城，会展壹号，顶盛国际花园等楼盘统统只要不到6000元。即使在售的保利茉莉公馆新房，也不过7000多元。被如此之多的“穷邻居”包围，就好比万科翡翠臻园之于白塔、龙湖天璞之于东湖。成为区域价格领头羊不是什么好事，只有极致改善人群和土豪们才会选择这种楼盘。但是这类人群实在是数量有限，流动性很差。

关于长白岛的感慨

长白岛岛崛起，不是因为政策多，也不是规划好，完全是一场意外。长白岛没有一级马路，基本都是狭窄的小路。这里也没规划大商场，完全是靠后期人流量堆出来的商业。当然，也没规划大的学区，基本都是占地很小的小班型分校。所以，长白岛的隐忧在逐渐显现。现在已经变得拥堵不堪，不仅是公路，还有学校。

长白岛内的学校已经无法满足岛内居民的上学需求，更何况是岛外。而且，随着长白岛的学校名气越来越大，越来越多的生源涌入这里，未来的状况只会更加严重。

所以，作为离南昌中学5公里开外的九洲御府，未来学区的风险极大。没了学区的九洲御府，就像没了动力的火箭，房价有可能会断崖式下挫。

当然，这些都是我的主观猜测，一家之言，给大家提供另一个角度。

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