说明：本文引用挂牌数据样本2090条，成交数据样本1854条。
数据采集日期：2020年6月3日
一、2020年6月政务区房价最新走势
2020年6月合肥政务区二手房挂牌均价为26207元/平，较5月份上涨322元/平，涨幅1.2%。
2020年6月合肥政务区二手房去化周期为27.4个月，较5月份延长0.7个月。
2020年（1-5月）政务区全市二手房成交均价为25535元/平，较2019年上涨1279元/ 平，涨幅5.3%。
无论是挂牌价格，还是成交价格，政务区的价格指数均呈上涨的态势。在疫情影响如此严重的情况下，2020年1-5月份，能够有5.3%的涨幅。政务区作为合肥目前最优质的板块，实至名归。
自2019年第四季度开始，政务区成交均价始终稳定在2.5万元以上。
2019年第四季度成交均价是25260元/平；
2020年第一季度成交均价是25445元/平；
2020年第二季度成交均价是25594元/平；
政务区均价已经站稳2.5万元大关。
其中，2020（1-5月）年，栢悦公馆、三盛颐景园、天鹅湖畔、绿地花都蓝蝶苑、岸上玫瑰、信达水岸茗都等几个小区的成交均价，已经突破3万元。
二、分板块房价分析
为了更精准的分析房价的走势，我依据蜀山区2019年中小学学区划分情况，将政务区划分为50中新（天鹅湖校区）、50中南（蜀山外国语学校）两大板块进行分析。
（最新学区划分高清图，关注V公号：合肥房博士，后台回复：学区，免费查看。）
2020年（1-5）月份，50中新板块成交均价为26521元/平，较2019年涨幅5.5%；
6月份最新去化周期为20.6个月，比政务区整体去化周期短6.8个月。
2020年（1-5）月份，50中南板块成交均价为18544元/平，较2019年下跌1.6%；
6月份最新去化周期为46.3个月，比政务区整体去化周期长18.9个月。
2019年全年，50新板块的二手房成交均价是50中南板块的1.33倍；
2020年1-5月，50新板块的成交均价是50中南板块的1.43倍。
成交量上，2020年1-5月份，50中新板块二手房成交套数占比78%；
50中南板块二手房成交套数占比只有22%。
50中新与50中南的差距进一步拉大，强者愈强，弱者更弱。
三、50中新板块房价走势分析
50中新（天鹅湖校区）板块，下辖5所小学：西园新村南校、翠庭园小学、奥体小学、习友路小学、嘉和苑小学（部分小区）。
2020年1-5月份，50中新各子版块二手车主要数据如下表：
2020年1-5月份：
翠庭园小学板块二手房成交均价，较2019年升值率为17.1%；
习友路小学板块二手房成交均价，较2019年升值率为6.8%；
奥体小学板块二手房成交均价，较2019年升值率为5.45%；
嘉和苑小学板块二手房成交均价，较2019年升值率为4.3%；
西园小学南校板块二手房成交均价，较2019年升值率为4.2%；
2020年6月：
翠庭园小学板块去化周期为15.6个月；
习友路小学板块去化周期为16.3个月；
奥体小学板块去化周期为24.6个月；
嘉和苑小学板块去化周期为35个月；
西园小学南校板块去化周期为29.9个月；
很显然：50中新各个板块，表现出了各自的特点：
翠庭园板块的小户型房源多，学区稳，去化快，拉高了均价，升值率一枝独秀；
习友路板块的房龄新，适宜自住，总价低，门槛不高，许多刚需选择这个板块上车；
奥体板块价格高高在上，但并不缺土豪接盘。
西园小学南校板块，房龄老，价格高，距离中学远，表现出了很明显的颓势。
嘉和苑小学板块，凯旋门的大户型香，小户型不香。
下面以小学学区为主板块，对小区房价走势进行详细分析。
1、西园新村南校板块
西园新村南校板块，有汇林阁、水墨兰庭、恒润花园、内森庄园、天鹅湖畔、天鹅湾花园等小区。
2020年（1-5月）该板块成交均价为27689元/ 平，较2019年上涨了4.2%。
2020年1-5月份，该板块的二手房成交主要集中在汇林阁和水墨兰庭两个小区。其次是天鹅湖畔，天鹅湾花园和恒润花园也有成交记录。
汇林阁东区和西区：形成鲜明的对比。西区成交记录7套，去化周期只有8个月，而东区成交记录竟然为0，去化周期高达51个月。汇林阁西区的7套成交记录中，小2房的总价大概是150万，小2房的总价大概是160万，小三房的总价大概是190万左右。这应该是50新+西园新村学区房，最低的入门门槛。而东区目前诚心在售的房源中，最低总价的一套，也要190万，所以成交记录为0。而汇林阁西区2020年1-5 月份，较2019年的升值率达到了6.6%。从投资的角度来说，也是妥妥的优质资产升值率。对于这类学区回迁房的投资，要从总价低的入手。这类小区，在板块内扮演的角色是“托底”。另一方面，随着房龄的增加，同一个小区内部也有了严重的分化。不同户型及面积段的投资价值，天壤之别。
（户型面积的投资价值分析，关注V公号：合肥房博士，后台回复：户型，免费查看。）
水墨兰庭和北区：和回迁房没有本质的区别，水墨兰庭的小户型也集中在南区，北区以大户型为主，所以主要的成交也集中在南区。7套成交记录里，1房小户型占了4套，占比超过50%。水墨兰庭的1房朝南小户型，目前成交价格已达170万以上，比回迁房小区汇林阁高出15%以上的溢价。回迁房和正规商品房之间始终保持着较大的价差。
天鹅湖畔：去化周期只有16个月，板块内的改善首选，成交总价均值已达503万，尽管房龄已经超过10年。与之形成鲜明对比的是内森庄园，无人问津。
天鹅湾花园：地铁3号线以及天鹅湖隧道开通的利好，天鹅湾花园的价值也得到了提升。小户型仍有投资价值。
2、翠庭园小学板块
翠庭园板块，有御龙湾、国际丽景城、imore公寓、山水名城、天和园、翠庭园、湖畔春天、国建香榭水都、发能太阳海岸、融侨天骏、国贸天琴湾、融科九重锦、森林海等小区。
2020年（1-5月）该板块成交均价为26272元/ 平，较2019年上涨了17.1%。
2020年政务区最亮眼的板块莫过于翠庭园小学板块，这里小户型房源众多，距离50中新天鹅湖校区的距离不远，学区稳，总价低。2020年成交记录总价均值只有227万，在50新各板块中最低。所以板块去化周期只有15.6个月，升值率更是达到了16.7%。
其中1房户型23套，2房户型30套、3房户型21套、4房户型10套。1房、2房户型成交占比，合计达到了63%。
1房小户型主要集中在：imore公寓、发能太阳海岸、融科九重锦、翠庭园、御龙湾等小区。
2房户型，主要集中在：森林海、御龙湾、国际丽景城、发能太阳海岸、国贸天琴湾等小区。
该板块逐渐老化，1房、2房是投资神器。改善选择空间已经越来越小。所以我们看到，同时拥有3,4号双地铁，毗邻天鹅湖畔的以大户型为主的山水名城，2020年的成交记录为0。
以小户型为主的发能太阳海岸，去化周期只有10个月，imore公寓的去化周期只有8个月。
而户型较为合理的融科九重锦、御龙湾的去化周期，也都只有10个月。
3、奥体小学板块
奥体板块，有岸上玫瑰、书香苑、蓝蝶苑、栢悦公馆、三盛颐景园、颐园世家、信达水岸名都、宋都西湖花苑等小区。
2020年（1-5月）该板块成交均价为28817元/ 平，较2019年上涨了5.5%。
奥体小学板块，已经坐稳了合肥第一板块的宝座。栢悦公馆、蓝蝶苑、岸上玫瑰、信达水岸名都、宋都西湖花苑的成交均价，已经达到3万+，2年内栢悦公馆的成交均价达到4万，并不是遥不可及的事情。
2019年以来，向我咨询，投资政务区的好友，收益非常丰厚。我在2020年初写的《2020年合肥投资购房攻略--学区篇》（关注V公号：合肥房博士，后台回复：“学区”，免费查看。），选取了政务50新的学区房作为分析对象，当时就预言浅水湾价格偏低，后面会有补涨。2个月以后，浅水湾的成交均价上涨了2千元/平。不过浅水湾目前的价格已经补涨到位，后面还有50中新分部的学区不确定因素影响，不建议大家再追高。
4、习友路小学板块
习友路板块，有文一名门首府、保利香槟国际、恒大华府等小区。
2020年（1-5月）该板块成交均价为24310元/ 平，较2019年上涨了6.8%。
从2020年的成交数据看，习友路板块的成绩并不差，3个小区，67套成交记录，去化周期只有16.3个月。好于西园新村南校板块。
一方面是因为匡河外3个小区，有学区不稳的传言，所以长期持有的少，周转率快。
另一方面，在50新板块内，房龄较新。总价不高，许多需要学区的刚需朋友，在学区+自住的情况下，只能选择匡河外三盘。
文一名门首府，虽然没有地铁，虽然距离50新天鹅湖校区达到了4公里。但是次新+优质学区，让其在2020年取得了11.3%的升值率。
恒大华府的大户型，目前成交量还行，但是价格疲软，投资慎重。2房户型，仍有市场和价值。
5、嘉和苑小学板块
50中心+嘉和苑小学板块，有凯旋门和新地中心等小区。
2020年（1-5月）该板块成交均价为27689元/ 平，较2019年上涨了4.2%。
2017年，在凯旋门的对面，规划了一所初中，即50中新校分部。
2020年，同期规划的祁门路小学，已经快要完工，即将交付使用。而50中新分部在各种猜测、谣传中，2020年初，竟然开工了。按照目前的工程进度，2021年秋大概率可以招生。
当然是几家欢喜几家愁，马路西边的凯旋门、新地中心，特别是以小户型为主的凯旋门二期，以及房龄逐渐老化，缺少居住体验的新地中心，应该是最愁的。
2020年，在全市学区小户型普遍暴涨的情况下，凯旋门二期的成交价格，只有2.9%的升值率。
五、50中南板块成交价格分析
50中南（蜀山外国语）板块，下辖3所小学：嘉和苑小学板块、绿怡居小学板块和即将招生的祁门路小学板块。
2020年1-5月份，50中南，只有53套成交记录，还不到50中新的1/3。
去化周期方面，绿怡居板块为49.5个月，嘉和苑板块去化周期，也超过40个月。
成交价格方面，2020年（1-5）月份，50中南板块成交均价较2019年更是下跌了1.6%；
不过。2020年-2021年，50中南范围内，将有两所新学校投入使用，一所是祁门路小学，另一所是50中新校分部。将会显著改善板块内的教学质量，板块内的房产投资价值，相信也将会有所提升。
下面以3个小学学区为主板块，对小区房价走势进行详细分析。
1、嘉和苑小学板块
嘉和苑板块，以潜山路为界，潜山路以东属于50中新学区，潜山路以西属于50中南学区，包括小区：湖畔徽映阁、天鹅湖1号、天龙广场、嘉和苑小区、琥珀五环城、八二一小区、四方新村、皖西新村等。
天鹅湖1号:2020年1-5月份，天鹅湖1号成交均价，较2019年升值率是3.8%，而恒大华府是4.9%。近3年的升值率，天鹅湖1号是10.3%，而恒大华府是21.3%。处于黄金地段的天鹅湖1号，其升值率还不及匡河外的恒大华府。地段，在学区面前就是渣渣。
琥珀五环城：从可供参考的成交数据看，琥珀五环城竟然是这个板块，升值幅度最大的小区。2019年五环城的升值率达到了10%以上，是整个50中南板块，少有的优质小区。这个涨幅，一方面可归功保利物业；最重要的，应该是50新分部的潜在利好。因为无论本部与分部是分年级还是分校独立办学。五环城划入的可能超过90%。2019年，房博士小密圈中的好友，也有几位买入。当时的小三房，210万左右可上车。这些朋友，倒不是完全赌学区，大多是自住+保值的需求。
嘉和苑小区：受潜在学区的带动，嘉和苑，甚至821小区，也有成交样本和较好的升值率。
天珑广场：板块内不多的次新小区。2020年竟然没有成交记录，主要是房主心态较高。高性价比房源不多。建议有实际自住+学区需求的朋友，可以关注这个小区，碰到低价房源，不要犹豫。
皖西新村：和四房新村是一对难兄难弟。政务区的位置，瑶海区的价格。一方面距离学校较远，不能确定100%划入；另一方面，就算划入，50新分部+嘉和苑小学的组合，短时间内，拉不起这种老旧小区的价格。
湖畔徽映阁：*草烟**局集资小区，地段绝好。户型方正，南北通透，赠送面积多，虽然我本人也一直很喜欢这个小区，无奈，面积偏大，总价超过400万。普通的学区也拉不动这种小区的价格。刚需买不起，改善看不上。
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