上海的南京路有个别称叫中华第一街，所以全国人民来上海，南京路总是要去的。
不管网络电商把实体商业挤兑成如何弱势，也不管上海新景点新商圈的日新月异。
“南京路”三个字，已经和好不好、有没有、贵不贵么有关系，商业已经超越了景点。
与之遥相呼应的淮海路，则是另一番拥趸眼中的图腾，这里是属于上海人、上海情怀的。
如果把南京路和淮海路比作旅游—— 南京路是游客拍照打卡点，淮海路是本地人的小乐惠。
疫情贯穿始终的2020年，随着上海广场和TX淮海（曾经的华亭伊势丹）重新亮相，他们给淮海路商业书写怎样的“年鉴”，背后或是淮海路乃至上海市中心商业的风向标！
五大观后感独家推送——
一、战略颠覆：到底几层最贵？
若就【几层最有价值】这个问题去请教那些老法师，估计要被骂出门，因为这是基础知识。
“当然是一楼最贵，其他层数向上递减甚至减半”，无论是街铺还是内部，一楼总是镀金的。
正是带着这般“基础知识”，站在上海广场或TX淮海的一层空荡荡，才产生信仰怀疑——
1、一楼不仅不是传统商场的手表、化妆品、皮具，上海广场的一楼就是一个展馆，只有零星末端的咖啡和面包还在倔强地自表其商业属性；TX淮海因为有B1设置（也就是所谓的双首层）所以一层还勉强看得到几家潮店，但“寸土寸金”压抑感完全没有，各自像冷战而老死不相往来的冤家一样各占一隅，斜眼对视。
“商业要扎堆才有活力”的古训被闪了一下腰。
2、上海广场的裙楼可以如此概括：底层做展览、二层有（零星）文创、三四五是联合办公；而TX淮海，官方公布的SLOGEN叫年轻力中心、形象定位是策展型商业、操盘手也是如雷贯耳的司徒文聪（该老兄的成功案例网上叫叫关关），它的布局是B1展览、从1-5层都写着“商店+餐饮”，从实地探访来看，很难用“每一层主打什么”来清晰界定，倒是三层以上“租气”明显热闹，莫非价值向上递增了？！
最好的一楼，如今都拿出来做“不售卖（不赚钱）的业态” ，这肯定不是操盘手缺乏所谓的基础知识，而只能从三个维度来注解：
（1）如今生意难做，“徕人”才是第一位的，也是商业的调性窗口；
（2）可能一层仍然定价最高导致“将滞就滞”，三四五层反而凸显性价比；
（3）一层作为商业的“利润源”采用先养再租的策略，等愿者上钩再兑现收割。
想到了N年前，同属淮海路黄金商圈的K11开业，当时也因为在顶楼做了展览、开心农场和小香猪被坊间传为话题，今天来看K11当年的大胆还是有所顾忌，毕竟“只敢在最没有商业价值的顶楼作作秀”，当年引发的魄力热议，在今天看好还只能算——谨慎创新！
不论是故意的，或是无奈的，“一层不再是寸土寸金摩肩接踵”是不争的事实，这般取舍好不好对不对，目前定论为时过早。
但对于腾挪意图的猜忌，可以像赌台上先行排出的100大洋，以观后效。
二、侧重颠覆：公区和IP，要流量更要“留量”
既然一层这么黄金位置都可以拿出来做“凹造型的展览”（当然也没见人流如织的响应），那么原本就用作服务属性的公摊面积，今天又是如何的境遇呢？
果不其然，“今天的商业都这么奢侈了吗”是对每个楼层大面积公区设置的感慨，但很难说是褒是贬，但这种现象已经不容忽视——
每家店铺或多或少都有自己的休息区域，公共空间里更有各种或舒适或傲娇的休息区域可供随意休憩。
想到之前几周的公众号【地产维艰，不妨偶尔开小差】的感慨：以前星巴克如果干坐着不点单，小清新服务员会过来礼貌但坚定地驱赶：“先生，不好意思，我们这里是要点单消费的”，言下之意一个字：滚！
那篇文章里提到了 如今星巴克也“户外随便坐、室内随便坐，再无笑嘻嘻赶人行动”，可以解读为星巴克人性化了，也可以解读为世道维艰，知道人气是商业的底线。
不论是上海中心还是TX淮海，今天要想“找个地方歇歇脚并且不消费”，倒是完全感受不到商家势利，取而代之的是所做的一切都是为了——求求你，光顾我！
从鼓吹流量万能到如今定义“留量为王”，从揽客到留人，商家就差提供免费茶水了。
而时代变化的痕迹还不止于此：多家铺面或有“看起来和售卖商品无关的各款摆设”，按照如今流行的说法叫IP吧，在引来路人拍照、自拍的同事，道具也在帮着“留量”。
“售卖之外”的看点越来越多，一方面是形势所迫，另一方面也是商业在向港台和日本的人性化服务模仿学习，TX淮海每层能见度有限的场景感，不止一个顾客在说：“有点像香港”。
即使不以上述方法为正确来主观评价，就看在操盘手是成功商业人士的份上，“包装设计可能迎来了春天”的评价，并不为过。
如果说曾经的百货店“不止100种货”，今天的百货店则“肯定不足100种货” ，压缩售卖空间的同时，一方面是商业回归橱窗展示效应，一方面也是“（商店）就给你体验，要买网上见”的暗示。
但无论如何调整和折腾， 醉温 之意还在酒，“服务于人才能留得住人”的底层逻辑并没有错。
三、布局颠覆：每层“有吃有喝”的需求倒逼
2010年曾经到过德国旅行，作为房地产从业者不敢说专程，也是顺便看了下法兰克福的商场，当时最大的不适应反馈就是：“每层都有咖啡馆，每层都有餐厅”！
之所以不适应，出于两大反感驱动力：
一是当时国内特别是上海商场里，还是“每层一个主题”的归置战略；
二是那些老法师们的教诲言犹在耳：“商业要划分主题归置，混搭是要乱的”。
于是，站在TX淮海“每层都有咖啡甚至有餐饮”的现状面前，到底该怪“老外不懂行、司徒文聪不专业”还是该感叹“老法师们落伍了”？！
其实，每层“打破单一主题”的做法，在前两年的诚品书店已经感受得到，只是当时的尝试就像“K11做展览”一般比较含蓄，不至于极端到如今“每层必须有咖啡馆”的名正言顺甚至金科玉律。
曾经的“餐饮层”自然有诸多工程施工和物业管理方面的统筹好处，但如今的“分层设点”唯一的受益者是顾客是消费者，是——当你想要喝咖啡吃饭的时候，可以就近实现。
又或者可以这么理解， 作为非目的性消费的咖啡包括轻餐饮，消费者没有那么非你不可，所以——便利型配套就要昭示它的便利第一性，“每层有吃喝”满足了大部分的无目的品牌消费者。
再追问一句：是谁主导了“每层有吃喝”的布局调整或者颠覆，是招商者良心发现还是消费者的“因为不便利所以不满意”倒逼经营者、招商者、管理者的换脑行动？
这不重要了，妥协就是结果。
深深为自己当年在法兰克福商场里的“无知快语”羞愧，好在老外听不懂上海话。
四、定价颠覆：网上没有的&限量的，才有开价权
长期受制于电商的实体商业，现在“养媳妇”腔调体现在几个方面：
（1）缩小店面，缩小陈列规模，减少拆样商品；
（2）营业人员对顾客“掏出手机查价格”见怪不怪；
（3）部分实体店单品价格有所下调，理不直气不壮；
（4）不断找各种由头做促销。
今天的实体商业中，还有没有逆势而上（敢“乱开价”）的商品？
答案是肯定的，答案指向文创。
一只马克杯上千元、一把做旧的凳子上万元，别问卖不卖得掉，敢这么开价已是闻所未闻。
缘何（敢这么开价）？
老法师们的答案猜也猜得出来：“品牌、而且是国际大牌”？
错，如今敢这么开价的往往是——牌子没听到过，LOGO没看到过。
谁给了他们这么大的勇气？不是梁静茹，而是文创单品所具有的“网上没有的&限量的”， 文创产品就像豪宅，因为面对的受众群体收窄，而且各有个性，所以文创产品的需求市场就是绝对的非黑即白：喜欢的很喜欢，讨厌的很讨厌。
如今文创产品进商场，而且还是淮海路的高租金地段商场，“潮牌+文创”还真不足以支撑收入覆盖成本，所以“无法工业化复制”的文创产品，到底能在傲娇昂贵的淮海路活多久，只有时间来给出答案。
说句题外话， 对文创（周边）商品的市场基本不看好，一方面是创意者活在自己的付出层面，觉得“再贵也配不上我的IDEA”，另一方面欣赏文创的文艺青年们也是要柴米油盐还*款贷**的，不说货比三家也肯定抵御不了网络低价的“买就送”，文创比高考更加千军万马过独木桥，最终能活下来并成名立腕的最多1%！
当然，开价权是单方面的意愿主导，虽然也有成就这个开价权的逻辑成立，希望“明年还在、明年还来、明年还见、明年还买”。
五、 业态颠覆：裙房里的办公室
在“开业之后生意从来没有好过”的上海广场，于2020年四季度“叕”重新开业之后，媒体那些通稿记着马屁拍到香港脚上：“新开业的上海广场，3-5层为联合办公空间”，这话对商业裙房特别是占据淮海中路东侧（比邻新天地）的位置而言，是对商业的莫大耻辱。
“是WEWORK选择了上海广场，还是上海广场选择了WEWORK？”
对全球排名前列的联合办公品牌而言，选择淮海路甚至选择上海广场都OK，但为什么要选择在上海中心的裙房而非“更高更伟岸更宽敞更名正言顺”的主体办公楼呢？！
看到上海广场（商业裙房）已经“沦落”到一楼做展览的门可罗雀，就要开始全面反思商业的人流溯源问题——
之前讲过一个观点，即“地铁上盖不是靠乘客养活的，是靠周边社区；文旅项目不是靠游客养活的，是靠本地居民”。
毕竟到此一游的打卡行为，对一个商业所倚重的复购率而言杯水车薪。
于是，支撑商业的首先是“常住人口”，再不济也要“常驻人口”，但CBD商务区的办公楼，商业裙房靠什么支撑？
是楼下下来吃中饭的白领，还是淮海路来来往往的土著居民或慕名而来的游客？
都对，但都不够。
商业裙房要给自己导入“你中有我的常驻人口”，这样最大限度地体现了配套就近的原则，于是联合办公进驻，三到五楼的办公人群就是一层展览二层文创的楼上楼下，配套需要人流，人流需要配套，给他们提供最近最便利的往来条件，他们还不往来？!
实体的艰难，从淮海路由西向东铺陈开来，不论是环贸广场、TX淮海、香港广场、新天地（原瑞安广场）、新世界K11、上海广场一路绵延都不容易， 今天淮海路上什么最热，除了医院和学校，也就那个收筹上海人情怀的光明邨大酒店熟食外卖天天人流如织，消费降级已经是不可推搪的现实。
比起还能折腾并重开的TX淮海、上海广场， 那些妇女用品商店之流，也就秉承着“生命在于静止”的养生逻辑，专注于“不会网购、不用智能手机、子女不同住”的三不消费群体， 但苟且偷生背后的不可复制也关上了发展的大门。
保卫实体人人有责。