第029篇观点文章
最近淄博房地产市场绕不开一个词“地王”。
上周一，淄博房地产市场上公认的张店西区最好的三块土地，被淄博两个本土开发商收入，地价千万/亩，每场竞争都异常激烈，参与竞争的房企里不乏全国十强开发企业。
竞价之前，大家猜测这三块土地非地产十强莫属，甚至2号地块竞拍过程中碧桂园曾经做过短暂“地王”，但是最终拿下三块土地的竟然是两个淄博本土开发企业。
淄博本土开发企业为何竞得过十强房企？千万“地王”背后，究竟透漏出淄博本土开发商怎样的“底气”？
地块 开发商 总价（万元）
1号地块 民泰地产 237863
2号地块 民泰地产 96491
3号地块 天煜置业 118590
来自市场的疑问1:
本土开发商是否有这么强的资金实力？
财大气粗or无奈之举？
谁也不希望高价拿地，但是“有钱”，应该是真的。
“民泰”拿下的地块1和地块2，土地总价30多亿；
“天煜”拿下的地块3，土地总价将近12亿；
所拍地块土地款需要在两个月之内交齐，在后续去化情况还有待考证，十几亿，尤其是对于拿下两块土地需要缴纳近30多亿元土地款的民泰来说，相信并不是小数字。
他们真的有这么多钱吗？
网上有一篇关于民泰王总豪车的帖子，想必王总随便卖卖车牌号和豪车就能换回很多钱。
这其实从一个侧面体现出民泰的资产配置，从其资金分配中，我们或许可以察觉到民泰的资金实力。
从民泰发展的每一步来看，龙泰地产一直占位西区，打造高端项目，龙泰苑其实是淄博最早一批过8000元/㎡的房源，龙泰国际是淄博最早过10000元/㎡的房源，兴业家园也是踩在了房价发展的高点，因此，民泰的利润率一直比较高，每年应该都有10多亿回款。
天煜置业，也是桓台最大的房地产开发企业，打造的一直是桓台房地产市场上最高端的项目，天煜星河、天煜紫悦城、天煜信园一直也都踩准了市场发展的节奏，天煜也是市场上少有的自有资金充足无*款贷**的开发商，2017年拿下果里两地块和新区“千万地块”后，天煜还有十多亿的货值在售。
但是，十强开发商的资金实力岂不是更强？
所以，有钱是真的，但是并非拿下土地的关键。
1号地块的竞争其实最为激烈，在未有人加价的情况下，民泰自己加到了接近1000万/亩，2号和3号地块的土拍也是异常激烈，为什么？
志在必得。
拿地，是所有想要持续发展的房地产企业的根本。
曾经淄博新区有大量土地，但是拿地的开发商寥寥，这几年，西区各种配套成熟，土地成了香饽饽，来拿地的开发商越来越多，尤其是这两年一线开发商纷纷进驻淄博拿地，挤压淄博本土企业生存空间。
反映出来的结果就是：土地供求关系变了，想拿地的开发商越来越多，但是地越来越少，每一块地的争抢都异常激烈，地价自然越抢越高。
对于房地产企业来说，不拿地就没有后续开发的资本，这对于没有后续开发项目的民泰地产，以及一直在区县建设打算有更进一步的天煜置业来说，至关重要。
来自市场的疑问2：
淄博本土开发商是不是“纸老虎”？
乏善可陈or可圈可点？
拍地之后，网上其实有一个声音一度讨论热烈，淄博本土开发商是否有做好产品的能力？
在听到这个声音的时候，我们其实可以反观一下：品牌开发商建设的房子一定是淄博最好的吗？
从华润进入淄博开始，“地头蛇”和“过江龙”的竞争其实就一直存在，一线房企强大的资金实力和成熟的产品线使得淄博开发企业望其项背。
但是淄博本土开发企业更熟悉淄博城市特点，淄博百姓的居住习惯，也非十强企业可以比拟。
建设中的龙凤苑
龙泰国际
天煜紫悦城
建设中的天煜信园
尤其是这两年随着竞争进入白热化阶段，我们发现淄博本土龙头开发企业的表现实际可圈可点。
2017年的淄博房地产销售额十强企业中，有8家都是淄博本土开发企业，其中拿下此次千万地块的民泰和天煜位列其中。
不可否认，淄博本土开发商的实力并不弱。
回望过去几年，除了绿城百合花园之外，市场上卖的最贵的一直都是淄博本土开发商打造的产品，年初沸沸扬扬的“福园开盘抢房”现象与其说是市场环境使然，我们更认为是东升地产多年来对品质坚守，锻造苛求产品的认知和品牌影响力。
再来看看民泰和天煜，同样10000元/㎡的房源，龙泰国际、天煜信园的建材和硬装标准虽然细节并非多么完美，但是一直在做有使命感的企业，建设标准并非比一线房企差。
来自市场的疑问3：
他们是否有持续的开发和运营实力？
傲视群雄or损兵折将？
除了1号地块外，2、3号地块的楼面价直达8000元，太过普通的产品高端购房者肯定不买单。
加上精细化的产品打造等，2、3号地块的产品价格在未来冲击20000元/㎡无疑，但是淄博的购买力何时才能承受这样的价格？高端市场能否接受他们打造的产品？他们有没有后续运营的实力？
高地价带来的高风险是真的。
全国十强房企的成熟产品很好，但是，在房地产已经被“工业化”流程的今天，这三块地对于要求6个月实现资金周转的房企不会拿，要求9个月必须开盘的房企不会拿。
一线房企是全国布局，淄博乃至山东的布局只是他们战略计划的一小步，对于拿地价格以及后续开发周期有明显的“红线”要求，超出预期必然放弃，但是对于淄博本土开发企业来说，开发周期可以自己掌握。
民泰前期项目积累的西区大量高端客户资源，并不缺少用户和粉丝，因此拿下西区最好地块搏一把的胜算可能更大。
对于一直扎根桓台的天煜置业来说，手握桓台大量高端用户和资源，在张店新区当地王，无疑是企业进入下一步发展战略的最好机会。
从另一方面来说，高地价势必要求开发商追求更好的产品来实现“溢价”。淄博房地产市场发展到今天，市场鱼龙混杂，还并没有出现占据优势位置，能够代言淄博，代表淄博城市特点，解读淄博城市文化的作品。
这样好产品的打造，需要魄力，也需要时间。
对于已经拿地的民泰和天煜，希望他们能够打造出精品，跑赢资本，跑赢时间。
未来猜想：
淄博富人的标签是不是要用“3万”来衡量？
西区地块地价的走高，其实让我们看到了淄博房地产未来高端市场的竞争将会进入新的阶段。
民泰拿下的1号地块，楼面价已经达到11039元/㎡，地块容积率1.8且要求精装交付，想要追求高溢价且按照民泰一贯的产品作风，打造豪宅项目无疑，这样项目基本的成本费用预计接近20000元/㎡，并且一个项目开发大约需要3-5年的运作周期。
那么，在这块土地上会不会产生30000元/㎡的产品？
未来，淄博的富人们的未来标签会不会不仅在于选择了哪个项目，还在于选择了什么样的房价？
当然，3万也罢，5万也好，卖得好也好，卖的不好也罢，跟普通购房者以及众多普通项目，没有任何关系。（详细观点请直接关注我们查看上篇观点。）【观点】淄博人，不必为1324万的地价忧伤
安静的做一个看客吧。
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