我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：如果是天河，18号线番禺广场通勤近不少，只是番禺广场附近也都是老房子了，次新有一个也买不起了。我看雕叔一直推荐东华花园，那天去现场看了下，市莲路那里不好走，没有城市绿道，共享单车也没有，[捂脸]。如果是到了东华花园了，是不是可以考虑东方白云花园有电梯的，反正都是要骑车的

回答：东方白云花园足够便宜是可以考虑啊，不过这种盘不好涨，地段肯定输东华，东华好歹也是一公里内，步行能到地铁站，东方白云花园都快2公里了，距离地铁远近是一个很关键的因素，对于刚需盘来说，差个500米就能产生不小的价差也没有都推东华吧，东华问的人很多，为啥呢，这个盘的知名度在番禺市no.1,在整个广州是no.7,流量够这点就已经很安全了东怡新区的东倩园也可以考虑，距离番禺广场c口700多米左右

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔，我向你请教，我想换房子，旧房在售，新房还没看好。旧房子情况：天河区高胜花园，46方，天河区五一小学学位，直升广州中学，学位我孩子占用了，现在3年级。2017年末120万买入，供了3年，我可以自己结清*款贷**。现在有买家愿意出130万一次性付款，我觉得太便宜。问题：1.因我本来计划卖了高胜花园房子，然后以4成首付买大概400-450万的房子。但如今*款贷**额度紧张，我有顾虑不知何时能*款贷**买房。（会不会现在的限贷政策是做做样子，迟点就会放开，为了救房企、银行）2.你觉得我高胜花园卖多少钱合理？我发链接给你

回答：银行额度紧张，对于置换客来说是最头疼的有买家愿意全款买单的话，对你来说是莫大的优势你要是等买家按揭*款贷**放下来的话，都是几个月后的事了，对于你卖一买来说很被动至于130万这个价格，你可以跟卖家再协商一下，另外你早点买入4-500万的好房子，涨得也会比你高胜花园快其实你没有多少时间可以考虑，因为现在行情开始逐步蔓延开了，之前是天河黄埔贵了，现在是海珠热起来了，下一步基本就是番禺万博、荔湾那边了

提问：现在黄埔放开限购，大会有各种资金进来，短期内会不会拉升的比较厉害？这样的话，买天河是否更合适一些？400万总价以内帮忙推荐，谢谢

回答：厉害倒不至于，但是笋盘消化得差不多了。广州的尿性不会一下子爆发，目前东莞这波还没结束，如果疫情得到控制。广州估计会在4季度有所起色，暑假太热一般看房人会少很多，今年金九银十相信会有不错的反响，值得关注，最好在这一两个月把房子买了。300-400的预算竞争尤为激烈如果你可以买天河，相对而言天河优于黄埔去看一下骏景花园，天朗明居，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居，中海康城，这些网红盘

提问：雕叔，你好！请问我这种状态是不是要卖掉狮山回来增城买？我的情况：广州限购区已经没有名额，有*款贷**在身；佛山狮山湖景湾有一套楼梯楼，价格大概150w左右，狮山目前的新楼盘很多，楼梯楼不受待见，也担心随着时间推移，这套房子跑输大市，所以犹豫要不要现在降价把这套卖掉，加点钱凑够200w左右（盘算了一下财务状况，只能承受这个总价），去千灯湖或者桂城，或者会广州增城买一个？请问现在的市场情况，适合卖掉楼梯楼，买一个电梯楼吗？适合的话，是去佛山买还是在增城买合适？谢谢！

回答：选千灯湖，你人也在佛山吧，对佛山熟悉点是好事，增城坑多肉少，哪怕是新塘是很容易选到坑前面一个回答我说过了，佛山本来经济就实力不错，买的到千灯湖自然以后涨幅不会差，人气也够狮山你就卖掉楼梯楼吧，你降点价格出掉，然后去买千灯湖，你现在割的肉以后千灯湖行情来了，会加倍还给你。该做决定的时候不要怂！分析好哪个方案盈利多就选哪个

提问：雕叔，春江花园有个和天朗明居类似的南向户型的两室，总价240，单价3.9，值得入手吗？预算250左右，番禺广场的东华花园和东倩园的三室也在看，请问春江花园两房和番禺广场的三房哪个更好？主要是投资，5年后出手。感谢！

回答：春江花园位置这么好但是品质不佳导致上涨动力缺乏还是优选东华靠近南门那些楼栋吧或者要新一点，去自在城市花园，杠杠也有，还可以吃进万博的红利

提问：狗狗，请问怎么找到一个专业又靠谱的中介?

回答：一般来说，最正规的中介，一定是链家，但是链家有个不好地方，就是要轴了一点，很多时候不懂变通，另外就是中介费贵其他中介的话，需要你甄别了，一般你问多他几句价格的问题，搭不上来基本就是个半调子了。比如你问这个小区一般价位，然后去年最低价大概多少，就这么几个问题就够了

提问：雕叔，现在卖房即使卖了也一时半会收不到房款，传说中找银行关系加急放款，稳不稳？

回答：嗯，这也是我跟大家说过很多次，当下的金融环境对大家卖一买一的置换客来说很不利但上有政策下有对策，只要是人为审批的，就有漏洞，给你放跟给别人放也是放对吧，睁一只眼闭一只眼的事。最重要找到稳定的放款渠道，这点很重要

提问：雕叔怎么看番禺丽江花园这个盘，有新房也有九几年的老房子，盘也大，一万多户，配套蛮齐全。

回答：1、大盘配置：这个盘的潜在二手套数太多，对手盘太多，康城居、华林居、如英居、左岸，一大堆的房源2、区域板块：洛溪岛在番禺的位置有点小尴尬，不在万博的辐射区，周边的增量也七七八八的兑现了，升值潜力来看还是动力不足

提问：雕叔，你好！因养老的需求，想一千万买个锦城花园的小高层三房。以后也不折腾了，孩子们的房子都准备好了也不用*操我**心了。虽然知道广州东进南拓，但还是老城区住的舒服，您怎么看？

回答：没问题的，100平、105平、106平、110平这一个面积段的小三房，是可以买的到的。你太幸福了，这个时候就安排养老的需求了，人生功成名就啊，生活在这里很舒服，周边配套非常好，交通也OK，去天河、去海珠，还是去荔湾，守着中山路、东风路非常好

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