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提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗
回答：石景山可能是北京城六区里存在感最低，最不像城区的一个区。 石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。 历史上的「西倾」的程度多严重呢？ ——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。 但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。 天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一小时直达东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。 但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。 石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候，体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜，上班，中午万达附近吃饭，晚上要么老山跑步，要么依翠园撸串。 （石景山17年答过，不知道怎么没了）
提问：房姐好！我手头*弹子**600，目前一个人住，单位在北四环，考虑投资保值兼自住，荣尊堡一室100平630万，国美第一城2室是100平610万，都是精装房，小区环境差太多了，孩子四五年后回北京房子给他留着，或者卖或者自住，现在应该选哪个？荣尊堡也有两室的，900多，想想办法也可以拿。环境我喜欢，但流动性和升值空间与国美第一城比较如何？感谢指点！
回答：荣尊堡在亚运村，受奥运会及学区板块影响普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，荣尊堡这些年涨幅一直跑输大盘。前两年还出现过楼顶屋檐漏洞的问题。想兼顾品质自住看看 华纺易城、润丰水尚
提问：房姐您好，我是苏州户口，在苏州有一套房子，有*款贷**记录，目前我在北京工作，12月份就交满五年社保了，因为暂时没有回苏州的计划，所以想在北京买房投资，苏州的房子在2019年大概涨了30%，如果卖的话大概可以拿到250-280，可以作为北京房子的首付款，请问房姐我应该卖掉苏州的房子，买入北京房子，还是保留苏州的房子，如果纯投资的话，应该买在哪里，如何操作呢 ？谢谢
回答：很少提过苏州，因为基本没有在苏州踩盘，对于城市的具体脉络不清楚。 但是，一座城市的基本面，和具体的楼盘选筹，又是不同的概念。 从城市层面来看苏州的基本面，是足够清楚的。 苏州，本质是一个二线走向三线的城市。 核心的原因： 一是上海的吸血，二是行政级别的不足，三是全国人口的停滞。 对于三四线城市，房价其实不完全遵循一二线的逻辑。 房价的上涨是货币现象，超发的纸币一级级下流。 等到了三四线，已经所剩不多。 只有积累了相当长一段时间，或者由于一些特殊的定向输送资金，才能吸满水迎来一次井喷。 所以三四线城市，往往是五六年不涨，一次性涨50%以上或者翻倍。 但归根结底，缺乏后劲。 苏州这次的井喷，是对过去几年的 变现 。 苏州的蓄水池，其实已经空掉了。限售，又是进一步的冻结资金。 卖掉苏州买北京是正确的选择，可能明年限购进一步升级，今年的涨幅会回吐。 *弹子**200+，首选东三环—东五环次新，次选天通苑大面积。
提问：[新人首问] 房姐您好，非首套，如果准备400万，请问小升初能直升的学区房怎么选，有什么推荐吗，目前看了东西海还是不太明确。学区因素第一考虑，谢谢
回答：学区最大的风险就是有被调剂可能，小升初没有坑的比较少 ，海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错，西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的，或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 ，找总价最低的入。
提问：你好房姐，之前在北京工作多年，现工作调动生活在外地，目前社保还在北京（不在通州），已有购房资格，最近几天想去北京购置一套商品房，总价700万以下都可以接受，但是短期内不会去居住，只考虑资产保值升值和发展空间，任何区域新房或二手房都可以接受，请问有什么好的意见和具体区域和楼盘可以推荐下吗。
回答：*弹子**300贷足可以买到总价700左右 天通苑大面积和望京、酒仙桥、金台路、双击、九龙山、平乐园次新盘都可以 淘 一下。 望京2001年后的商品房2居淘一淘 以宝星，慧谷等为代表的次新
提问：房姐，请问如果房贷断供了，而且资金解决周期较长的情况下是把房子出售解决问题好还是跟银行协商申请延期还款好？如果协商延期还款会不会对以后做*款贷**有影响？
回答：如果银行同意延期（疫情作为理由），当然是最佳的方案。 目前阶段，如果不是有明显收益的房屋不建议出售。 月供有困难的话，当前*款贷**产品放水较多，xyk,xyd装修贷等，都可以作为现金流的补充。
提问：房姐好，新手请问首套房想在广州珠江新城买，投资用不住的， 1.请问珠江新城中海花城湾这种9万多的房子跟河对岸的珠江帝景6万多，但是可以买大点的比，哪个更合适？还是都不好？ 2.第二套在佛山自己想住的，在佛山南海是否可以围着千灯湖选房？还是不要在佛山买？
回答：相对来说，投资回避两头： 一个顶头，回避区域内顶豪或最高价格梯队； 一个地板，回避区域内的鸡肋产品，硬伤导致的低价盘。 个人觉得珠江帝景出房概率更大一些，但不一定每套都值得买入。 佛山目前看在上一波广州上涨带动后，短期无大行情，千灯湖这类高价区目前兴趣不大。
提问：您好，房姐！我是买房小白。付费进入圈子后，反复看了里面的内容，现把我的情况给您讲讲，烦请指明怎么买房。女儿东城户口，东单国企上班两年多，首房首贷。现手里现金及女儿公积金10余万共有130万左右，计划买300万以内两居室。小区环境要不错，地铁口附近。现在女儿住，以后我们来京养老住（不知这样考虑得对不对）。没有得到您信息之前，中介推荐中海睘宇天下的瀛海和万科东望，一是一居房不实用，两居超出预算；二是楼盘附近比较冷清；三是我们俩退休金每月将近万元，又不想让女儿背负太重还款压力。看了圈子，您推荐团结湖、双井、劲松等老小区。结合我们的情况，该怎样买房，能否推荐一些小区呢。期待您的答复，谢谢您！
回答：300内的2居，市面上的标的非常少，推荐小区没有用，建议这几个区域中介都联系上，有符合的直接看 位置 团结湖、劲松、潘家园、十里堡 淘 紧凑两居老公房
提问：房姐你好，我新加入你的圈子，已购会员，相见恨晚。 本人家庭非京户，持有北京居住证。目前在西直门舒至嘉园（又名大隐名座）持有一套148平米的大三居（改四居），塔楼，西南向，目前有买家出价到1150万左右，但是本人很纠结是否卖掉该房子。急盼房姐点拨。 问题1:因为有两娃，大娃2022年就要读小学了，如果从学区角度考虑，舒至嘉园是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的学校。 问题2:按照置换改善计划，考虑总价1200万左右的次新房（包括各种费用），领秀新硅谷的152平四居洋房和国风上观的四居190平米、大西洋新城复式150平米三居可以够得着，哪个性价比更高？还有其他楼盘推荐吗？（考虑学区和环境） 问题3:按照北京买进二套房计划，给老人住或出租都行，了解过天通苑西苑三区顶复238平米650万左右，一梯两户，是否可以购入？也了解过望京西园三区，估计700万能购入小三居。哪个更值得购买？ 问题4:因为没有北京户口，考虑孩子教育问题，过去一年的计划是想去其他城市定居，所以看过深圳和海口的房产。目前老公深圳户口，本来想等资金到位后买进深圳光明区的中海寰宇时代，结果被7月限购政策整的措手不及。所幸亲戚还有深圳房票可以借用。什么时候入手深圳房产合适，需要等我三年后够资格还是最近1年内借用亲戚房票？ 问题4：本人刚办了海口落户，本想抢海口市国贸地段的华润悦府140平三居，300万预算，这个选择是否合适？海口还有其他楼盘推荐吗？ 问题5:本人自知手头*弹子**有限，年收入不算高，所以这些房产投资选择只能5选1，还请房姐指点迷津：A北京大隐换成其他品质小区，全款买进，无*款贷**压力；B北京大隐不换，买进天通苑二手房；C北京大隐换新品质小区，全款买进，再抵押jyd，买进新小区附近的小两居；D北京房产一套，通过抵押jyd买进深圳房产一套；E北京房产一套，无*款贷**，全款买进海口一套？
回答：西直门看着很中心，但从购房的角度，不是个好地方。 你有学区需求+非京籍，最好的选择就是去朝阳 方案建议 卖掉舒至嘉园，望京全款入一套自住标的 比如 融科橄榄城 抵押后 再入一套小标的学区房出租抵部分月供，例如 南湖东园二区 属于望京陈分的学区。 深圳不建议这两年入，由于新限购政策，短期购买力不足 后市大概率阴跌。过两年再入都来得及。 海口不要买高总价（300万以上）的CEO盘。 推荐对比看下海口观澜湖上东区二期、华侨城曦海岸、恒大海口文化城（住宅）
提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无*款贷**，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴*款贷**。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！
回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可
提问：房姐好，昨天我新人提问没看到回复，貌似没发出去。请教：我们预算1200，二套置换，在看珠江帝景、卧龙、风林绿洲、禧福汇，目标第一位朝阳学区（陈经纶分校或者朝外），第二三居，第三保值。家庭状况现金流较充足，存款不足。您有推荐吗？珠江帝景会担心曾经传说的化工厂地址问题吗？您觉得我们是直接入手学区三居比较好，还是用我父母（sfsd）买一套非学区三居（例如禧福汇）自住，过几年钱够了再购买帝景一居（北向小复式一居）比较好？此外，房产抵押的话必须得有关联公司吗？非常感谢！
回答：建议用父母sfsd买自住，后期再买学区房，这种配置最均衡。兼顾功能和保值，单独一套3居学区，基本都是溢价标的，保值属性很弱。jydyd都要公司
提问：目前全家住在百子湾沿海赛洛城3居(有公积金*款贷**120万)，家里老人手头有500*弹子**（手头有200，9月能到齐）希望在附近购置一套两居，兼顾以后居住和投资保值使用，因为我们两口子都是把各自之前的房子卖掉后才买的这个三居，所以只能买二套了，我现在看好了百子湾家园的南向两居，102平米，500左右，节前成交价格才498，但是近期上涨太快，昨天成交就503了，首先我想问这个价位入手百子湾家园是否还有必要？如果没有必要，还有那些盘可以选择？如果买房，我计划是把公积金还掉，一抵贷出400多万，全款买下，等老人钱出来了再还掉，因为我们两人收入比较有限，所以不想有太多负债，不知这个计划是否合理，希望您能给到有建设性的意见，多谢！
回答：百子湾性价比一般，不是最好选择 如果能范围扩大可以看看管庄常营附近的两居，比如北京新天地、柏林爱乐、苹果派 首城国际、苹果社区也可以，如果能加100w配套消费贷的杠杆，就可以看次新两居，比如青年路的青年汇佳园，东坝的首开常青藤、奥园 都不错。适当做点*款贷**能让可看范围扩大不少