嚯哈哈，兴强又来了，上一篇天津南站新房到底值不值得入手？优劣势大盘点，和大家聊了一下南站板块的发展现状以及优劣势盘点，希望能或多或少帮助到头条粉丝朋友们！本篇内容，兴强将会和大家聊一下 北辰区宜兴埠 这个板块。

可以说基本上来天津看南站的大部分北京客群都会联动看一下宜兴埠板块，反之也是一样！主要原因在于这两个板块的单价，交通，发展等方面有着太多可以对比，纠结的地方，且各自都有着自己独特的发展点！

对于板块的介绍，兴强不打算过多啰嗦、罗列导致文章赘余，篇幅过长，影响阅读体验。故兴强主要会从“板块历史、发展现状、优劣势盘点、客户群体、片区发展”这五个方面展开叙述，旨在读者能顺着这个思路和逻辑对这个板块有着更深的认知与了解！

板块历史

宜兴埠板块位于天津市环城四区之一的北辰区，位于天津市中心以北。从地段上来说，与市区的河北区临近。宜兴埠的历史发展主要是依赖于工业，截止到2019年末，工业企业数量已高达650余个，重点企业包含天士力、三千、以及LG配套园等。

发展现状

随着天津发展的经济转型，已经慢慢由工业化城市转化为现代化城市，故一些污染性企业也已经逐渐向外搬迁，而宜兴埠目前也处于一个转型的关键时刻。去过宜兴埠的朋友们大都了解，这个区域的呈现度、大环境并不是很好，甚至在与之前的客户交谈时，会觉得这个板块有点破，一方面主要是由于一些工业企业的搬迁，导致周围的环境并不是很理想，还有就是目前片区内尚存的大量老式房屋、道路，使得这个片区看起来更加的陈旧、不尽人意。

但是随着最初远洋和五矿（目前只有远洋一家）这两家开发商的到来，可以说是给这个片区注入了新鲜的血液和发展动力！总占地总共160万平方，建面高达328万平方，妥妥的一个“城量级“”的大盘。事实证明，远洋扎根宜兴埠的这几年，可以说是给这个片区带来了肉眼可见的变化，过去的老旧房屋已经慢慢消失，取而代之的是一幢幢拔地而起的高层和洋房；过去工业氛围满满的地方，也已经慢慢变成万家灯火的生活社区。

而政府对这个片区也是倾注了大量的资源以及政策导向。最值得一提的就是地铁3号线和5号线的交叉同行，而且从区域发展的角度来说，属于是“配套先行”的发展策略，目的就是加快板块的发展脚步！

优劣势盘点

优势：

1.地理位置优越

北辰区整体的区域形状犹如一个扇形，包围着市区，而宜兴埠这个板块，又是和市区距离最近的地方，过了志成路就已经到了市区河北区了，开车的话可以控制在10分钟左右，可以说去市区是非常方便了。

除此之外，这个板块还位于老外环以内，属于妥妥的环内房，而且距离天津极为重要的快速和中环也都是非常的近，道路网络交通可以说是无敌了，开车到机场只需25分钟，到西站15分钟，到天津站也仅需15分钟左右，可真是甩南站好几条街！

2.*轨双**道地铁交叉

考虑这个片区的客群，很大的比重也是被这两条地铁所吸引，地铁3号线属于是直接贯穿市区，从宜兴埠站坐到中心营口道站仅需9站20分钟，到天津站只需要6站。5号线又被称为天津的“换乘之王“”，把天津的所有地铁线路都贯穿起来，后期出行换乘也是非常方便的！

天津宜兴埠板块包括哪些,天津朝阳路板块和宜兴埠板块

3.相同价位比地段

基本上可以和宜兴埠板块进行价位联动的主要是西青南站板块、宾水西板块以及津南的海教园、国展西板块。

这其中南站距离外环就有十公里，宾水西距离外环较近但是却属于外环以外；

国展西开车到外环还需要十分钟左右，走天津大道；海教园的话要15分钟左右，这两个板块与之在地段上简直就没有可比性了。

4.同样地段比价位

对比环城中其他版块，例如西青的中北镇、东丽的津滨大道板块，单从位置上来说，都不如宜兴埠，但是价格却都要比宜兴埠高，但客观来讲，这两个板块目前的发展现状却是宜兴埠所不能匹及的，所以宜兴埠后期发展的空间相对来说还是较大一些！

缺点：

1.环境较差，呈现度低

目前宜兴埠大环境还是要差很多，只靠开发商开发，不可能短期之内都做起来，很多地方也都是用铁板围起来，道路还没有修正整平。而且由于这边是个大盘建设，所以一直都在施工建设，片区内经过的拉土车、货车数不胜数，而天津到了春秋季节还经常刮风，导致这边的居住环境也是较一般。

2.发展周期较长

远洋开发这个片区，也是边拆边建，一个小区一个小区的建设，从一个小区建设到投入使用就得3年左右，再从入住到周边配套慢慢完善又得需要1-2年时间，这边又属于一个大盘，一共十期，所以整个片区真正要发展起来，时间周期会相当漫长！

3.现存生活配套单一

由于也是个老城区，板块内的医疗也都是以当地镇医院为主；商业的话并没有大型商超中心，也是以一些普通小的购物超市为主；学校的话整体来说也并没有特别拔尖的教育资源。整体生活资源较单一、简单，业态并不丰富。

客户群体

1.由于出色的轨道交通，故吸引了很多北京落户客群；

2.地缘性客群，当地人或者周边区域的人群购买自住；

3.外来务工定居客群，且工作以及活动区域大都在河北区、东丽区，红桥区以及北辰区偏多；

4.也会有一些投资客群，看中板块日后的大发展

片区发展

目前来看这个片区是朝着大型居住生活区为方向，新兴产业投入较少，主要是靠后期居住人口带动片区的商业、医疗、娱乐等生活文娱方面的发展！而且远洋又是做商业的一把好手，例如成都的太古里就是出自远洋之手。