佛系如中骏，不禁让人怀疑他的出身，到底是不是一家「爱拼才会赢」的闽系企业。
事实也确实如此，中骏创始人黄朝阳是印尼归侨子弟，早年就曾对外称：做人，要有所为，有所不为。
性格决定命运。彼时年轻的中骏没想“有所为”，而是继承了黄朝阳“有所不为”的精神，也因此，错过了一二线城市暴涨的红利，没跟上三四线扩张的步伐，走到中年，妥妥地被甩下。
不出意外的，2019年的业绩公告显示，中骏离千亿还差一大截。
数据披露，中骏去年完成销售额为805亿元，同比增长约56.7%，虽超过了黄朝阳此前提出的2019年突破700亿的要求，不过其缓慢的爬坡速度也是令人称奇。
从时间轴上看，中骏2016年、2017年、2018年、2019年的合约销售额分别为235亿元、332亿元、514亿元及805亿元，逐年仅百亿级的增长幅度，信奉孔孟之道的黄朝阳果真是“内不乱，定力十足”。
这还不够，2020年，中骏还谨慎地将新目标下调至930亿元，同比增幅仅为15.5%。
在3月31日的线上业绩会上，黄朝阳表示，原本的销售目标是1050亿元，现在调低120亿，大约相等于疫情下所减少的销售金。
追逐千亿早已是闽系房企的共识，曾经肩并肩的小伙伴，都纷纷插队跑到了前头，而在地产圈驰骋了三十余年的中骏依然保守徐行。
时至今日，闽系带头大哥世茂，2019年以2600.7亿元的销售额，重回前十；旭辉2006亿元；阳光城2110.3亿元；正荣1307亿元；以及融信1413亿元，光芒耀眼。
相比之下，直到2019年仍在800亿上下徘徊的中骏，显然在狼群中气势不足、失落有余。
01
失守京沪一线
年报中，2019年中骏共计150余个项目处于在售状态，主要集中在二线及强三线城市。过去一年，中骏在北京无在售项目，在上海仅有1个，京沪两大核心市场双双失守。
从区域来看，中骏在长三角、海峡西岸、环渤海及中西部的布局较为均衡，分别贡献销售金额的33.7%、21.9%、20.2%及18%。
土储方面，中骏去年新增46个项目，新增建筑面积约980万平方米，分布于32个城市，主要包括厦门、北京、济南、南昌、天津、杭州、苏州及重庆等城市，其中12个为新进入城市。
值得注意的是，早在2017年中骏就开始加快追赶步伐，并将总部迁址上海，试图重点布局一线城市，而仅过了两年时间，中骏在一线城市已经心有余而力不足。
年报显示，中骏去年在北京新增土储仅天峰、云景台两个项目，其中天峰只占权益的50%；而在总部所在地上海却一无所获，并无新增。
今年1月3日，厦门中骏集团有限公司公告称，股东中骏集团（香港）有限公司出具股东决定，称公司将不设董事会，改设执行董事，免去郑晓乐、黄朝阳、陈元来公司董事职务，委派郑晓乐为公司执行董事。
董事会的变动，外界猜测与其疲软的业绩不无关系，“佛系”终被“佛系”误，中骏也急了。
02
盈利能力下滑，负债攀升
财报显示，2019年中骏营业收入214亿元，同比增长20%。相比于合约销售金额3年复合增长率34%而言，营收规模的增长较慢，这主要由于中骏合联营项目较多，并表项目较少所致。
而在盈利方面，2019年，中骏实现毛利58.92亿元，比2018年的61.47亿元下降4.15%；毛利率也由2018年的34.6%下跌至27.6%，下降7个百分点。
公告称，毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价。数据则显示，毛利下滑由于销售成本的大幅增加，期内，中骏的销售成本为154.78亿元，2018年为116.36亿元，同比增加33.02%。
不可避免的，中骏也难逃房地产行业毛利率下滑的大势。
另外，2019年中骏净利润增长9%至40.2亿元，原因是投资物业公允价值变动及其他收益增长所致，其中期内投资物业公允值变动14亿，议价收购收益5.6亿, 共占税前溢利的33.5%。
根据公司公告，相关变动，主要来源于上海中骏广场的办公楼及若干长租公寓升值。随着公司世界城及长租公寓的陆续开业, 投资物业升值占溢利的比例，在未来将会逐步提升。
不过，据克而瑞研究分析，将投资物业公允值计入净利润，可增厚公司归母权益，最终令账面净负债率下降, 然而对于缓解公司的资金压力无太大帮助。最终公司仍需要以权益销售规模增长, 去得到资本市场的承认。
值得注意的是，增速缓慢的中骏，并非真的“无所作为”，借贷成本不降反升。2019年中骏总有息负债较年初增长26%至420亿元，其中40%为境外债券, 37.5%为银行*款贷**。
2019年，中骏分别于1月、4月、7月发行了13.5亿美元的优先票据和5.4亿公司债，票息利率分别为8.75%、7.375%、7.25%﹑6.95%，所得款大部分用于赎回2020年7月到期的10%优先票据。
在此背景下，2019年中骏短期有息负债仅上升17%，长短期债务比从年初的2.16上升至2.42；现金短债比从年初的1.90上升至1.94；净负债比率同比下降0.4个百分点至60%，处于行业较低水平。受近期整体融资环境影响，平均借贷利率同比略微上升0.3个百分点至6.7%。
该增的业绩没有增长，该降的负债却在飙升。在各项成绩都不太好的情况下，降低负债指标，可谓是中骏所做的最大努力。
03
“逆操作”转向商业地产
在一线失守、毛利下降、负债攀升的情形下，中骏做了一个让人大跌眼镜的决定。
今年的业绩会，除了黄朝阳、黄攸权、黄伦等高管外，还有负责商业地产业务的商业行政总裁牛伟、负责长租公寓业务方隅的行政总裁陈坚共同出席。
这样的组合并不多见。业绩会上，中骏高调宣布：到2025年，将在全国布局100个“世界城”商业项目，每年以20个的速度推进规模化；同时布局20万间长租公寓，管理规模超过600亿元，管理租金规模达100亿。
自此，坐标万达，学习新城，一场商业地产“造卫星”运动浮出水面。
要知道，过去多年来，中骏在商业和长租公寓上的布局并不突出。年报披露，目前中骏总共只有购物中心14个，总建筑面积98万平方米，共签约了34个长租公寓项目，目前开业量大概只有3300间左右。
中骏此举，黄朝阳背后的用意也十分明显：利用商业和公寓勾地，加速全国布局。
中骏方面表示，2019年公司获取12块综合用地，权益地价约128亿元，权益占比为84%。对应的建筑面积约为330万平方米，占全年新增建筑面积的30%，其中，72%住宅为住宅，剩下的28%为7个购物中心和8个长租公寓项目。
黄朝阳则强调，拿地是生死线。“在现有的政策下，公司将利用购物中心和长租公寓勾地作为勾地抓手，计划今年拿20个购物中心，30个长租公寓（包括轻资产）。”
中骏所夸口的世界城为何物？
本质上，中骏世界城与万达广场、吾悦广场并无太大差异，都是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体的城市综合体。只不过，中骏的世界城可能还包含了高级酒店、甲级写字楼、体育场馆、休闲街区、精装SOHO等业态。
过去最擅长玩转“双轮驱动”模式的是新城控股，因为善于利用商业项目获取廉价土地，新城一口气冲到全国房企第八的位置。紧随其后的中骏难免“眼红”，是否有意复制新城模式值得玩味。
不过，业内人士认为，疫情发生后，商业地产和长租公寓都受到了不同程度的冲击，此时提出大规模扩张计划，或许不是好的时机。
由生手转入新赛道，中骏能否力挽狂澜，还有待时间验证。不过，与此同时，中骏的另一个计划已经悄悄开启。
冲千亿拼人才，冲万亿拼文化。
据喜楼君了解，在上海猎头圈，中骏列出了一份新城控股、宝龙商业、红星地产管理层的名单，总数多达100人。
且不论亟需外援的中骏能否等来救兵，一场人才“厮杀”或将率先拉开帷幕。