前段时间有粉丝留言说，想要我写一篇关于观音桥板块的象屿观悦府的踩盘记。我看了当时就有点疑惑，这个盘貌似不是在观音桥板块的呀，这不是花卉园板块的吗。看来粉丝对它有一点点的误解呀，纠正了粉丝的错误以后，就踏上了我的踩盘之旅了。这怕是有史以来踩的最近的一个盘了，因为我就住花卉园，开心！
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基本信息
开发商/品牌简介
象屿这个开发商对于很多的重庆人来说比较陌生，毕竟它在重庆的楼盘太少了，再加上象屿并不是重庆的主流开发商，所以辨识度比较低。
象屿置业的母公司是象屿集团。象屿集团成立于1995年11月28日，是国有独资企业，总部位于厦门。旗下拥有投资企业300余家，全资及控股投资企业近200家，员工超万人。据资料显示，象屿集团已经位列世界500强第375位，位列中国500强第92位。
总结起来就是，象屿是一家国有综合集团的下属开发企业，这样看来，象屿也算是后台比较硬的开发商了。
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产品信息
组团情况
（沙盘图）
整个象屿观悦府占地面积2.9万平方米，建筑面积12.8万平方米，总体体量不大，全部为33层的高层产品。
项目一共分了2个组团，北面的一期组团和南区的二期组团。北组团和南组团分别由4栋高层组成。从沙盘图能够看到，花卉园地铁站是在项目的南面，因此建成后二期的南组团会比北面的一期组团距离地铁站更近，交通也会更为方便。
项目目前在售的是一期北组团的高层产品，主要是2号楼和4号楼的部分房源。
项目的整体容积率为4.3，老实说，这样容积率确实不算低。因此即使绿化率达到35%，也会存在中庭太小的劣势，这样就会存在居住体验较为压抑的问题。当然了，核心区的楼盘容积率都不低，要知道江北嘴壹号院的容积率高达7.36，依然被爆抢。
货源信息
本项目交付标准为清水交付。尽管开发商会告知每栋楼的入户大堂和车库是精装修交付，但其实这样的告知并没有多大的意义，对于业主的影响也并不是很大，这种公共区域的精装除了赏心悦目一点，并没有多大的实用性。
象屿观悦府目前有4种户型可以选择，分别为套内92㎡、套内85㎡、套内76㎡、套内95㎡。主要是三室两厅和四室两厅的户型，这里暂且不做太多说明，文章后面户型部分将会为大家详细介绍。
目前的货源去化率已经在一半左右。
价格在套内2.1-2.3万之间，建面单价在1.6-1.8万之间。总价在160万-215万之间。小户型将要售罄，后面总价区段也将提升至180万-215万之间。
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地价查询
2017年9月8日，渝北区观音桥组团C分区8-1/04、13-1/04、8-6/02号宗地拍卖，金科、华润、万科、象屿、金辉+华宇五家企业竞拍，最终被象屿集团拍得。起拍楼面价为8000元/平，成交楼面价9531元/平，溢价率19.13%。
象屿观悦府这块地是原来是龙溪绸厂的地块，属于核心区为数不多的地块，拿地的时间刚好也是在2017年下半年重庆市场刚涨了一波之后才拿下的，因此这块地价并不便宜。
想想它的楼板价都已经9500了，售价才1.6-1.8万，这还是挺考验开发商的操盘能力的。（拍地单价都是按建筑面积计算）
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楼盘价值分析
区位
区位图（点击放大）
象屿观悦府位于花卉园板块，在重庆市花卉园的西北面。有趣的是，项目虽然在渝北区，但是所属地块却叫做渝北区观音桥组团C分区，这也能理解为什么很多外地客户把象屿说成是观音桥板块的楼盘了。从名字就可以看出它“身在渝北，心在江北”，自己把自己当做是核心地段的一员，一点也不见外。
该项目的东南面就是重庆老牌的公园—花卉园，一般来说，中老年人比较念旧，对于“老”的东西有难以割舍的感情。而且周边还有不少房龄20年以上的老塔楼，如果想要拆掉这类房子，难度还是很大的。
项目距离重庆北区的几个核心商圈直线距离都不远，开车也就10分钟的样子就能到。但是由于项目靠近松树桥立交，虽然有一定距离，但是低楼层的住户也不可避免的会遭受到轻微的噪音影响。
交通
前面也说了，项目的南组团离地铁站比较近，距离最近的地铁站就是6号线花卉园站了。虽然现在的重庆轨道新增了好几条线路，但作为重庆之前的轨道老大哥，6号线还是起着非常重要的作用的。从下表面的图表我们就可以很直观地看到，6号线客流量是仅次于3号线的，是重庆客流量第二的地铁线路，它的重要性不言而喻。
但是象屿观悦府的售楼部在松牌路上，而花卉园地铁站在红石路上。目前从花卉园地铁口步行至象屿观悦府的售楼部还是需要10分钟左右的。不过据了解，在项目建成之后，观悦府将会开辟西南出口，到时候从西南出口步行至花卉园地铁站的时间将会控制在10分钟以内。这样一来就会少走很多路了，简直棒呆了。
当然了，项目楼盘本来属于真内环核心区，道路交通都是比较便利的，项目紧邻的红石路和松牌路也都是道路交通的骨干网络，能够很方便的通向主城的其他区域。
品质
因为象屿地产是一个国企，国企开发商的一大特点就是中规中矩，没有什么让人眼前一亮的地方，但你也挑不出来太多刺，大概就是平平无奇这个样子了。
当然了，这个中规中矩的楼盘，从楼盘实景也是能看出一些的：
上图是小区中庭，虽然环境谈不上有多高端大气上档次，但也是尽量在不大的地方把环境布置的精美妥帖，可将开发商也是用了心了。有点可惜的就是中庭太小了，加上小区全都是高层，业主入住后肯定会显得有点拥挤的。
写个小插曲，可能是我去那天是工作日吧，售楼部入口的喷水池封闭了，而且出现了不少破裂的迹象。这个实在是影响美观啊，而且还会在一定程度上影响楼盘的形象和客户对售楼部的第一印象，门面还是很重要的呢。
如果是一个高端盘，是绝对不允许出现这种状况的！就算半夜加班加班也要把它修好！！
象屿观悦府外立面采用的是仿石漆，梯户比为两梯四户和两梯六户。说实话，这样的配置也只能算是个刚需楼盘的配置，称不上奢华的概念。
商业配套
象屿观悦府由于距离北区几大商圈都不远，因此商业配套就显得没那么重要了。业主入住之后不管是想要去观音桥还是冉家坝，那就是十多分钟车程的事情，完全可以接受。就算你下班了想要去购物娱乐吃美食，也不会担心回家会把很多时间花在路上。
不过观悦府旁边的老校区不少，还有比较传统的菜市场，有非常足够的“烟火气”。如果是不在意购物环境的人群，没准还会喜欢上这些传统菜市场的价廉物美。
学校配套
紧邻象屿观悦府的就有两个学校，分别是渝北区龙溪小学和松树桥中学，都是公立学校。其中龙溪小学是渝北区示范小学（区重点），松树桥中学则是一所普通中学。
由于项目紧邻这两个小学，直线距离大概200米到200米。因此划片到这两个小学基本上是已经确定了的。以后业主的孩子上学，可以在步行5分钟以内解决小学和初中的问题，这一点还是非常不错的。家人接送孩子也会方便很多，等孩子稍微大点了就不需要接送了，放学了分分钟就能回家。
公园配套
小区旁边的公园资源也非常丰富。花卉园虽然老旧，但是饭后散步的需求是能够满足了。此外，项目对面还要规划一个新的公园（200米），对于喜欢绿色植被的人们居住体验感是比较好的。空气也会要好一点，毕竟绿色植被多。
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户型鉴赏
象屿观悦府一共有4种户型，但目前货源情况只有A、B、C共3种户型。
1、A户型，套内面积92.42㎡，建筑面积118.22㎡，上报户型为3房2厅2卫送院馆。实际上这个院馆就是房间，为4房2厅2卫。
四房设计，户型方正，全明户型，3房朝北，客厅朝南。
一般人觉得这个户型不错，但是这户型有两个隐藏的瑕疵：一是玄关正对主卧的厕所，先不说风水上是否ok，就是居住体验上也不太理想，万一大门和厕所们同时开启呢，那就很尴尬了；二是客厅和饭厅紧靠3个房间，动静分区不够理想，以后家长看电视的声音影响孩子学习就不好了。
2、B户型，套内面积85.42㎡，建筑面积108.22㎡，上报户型为2房2厅2卫送院馆，实际为3房2厅2卫。
该户型中规中矩，动静分明，户型设计较为合理。但主卧走廊较长，需要好好设计成储物空间，否则面积浪费较大。
3、C户型套内面积75.88㎡，建筑面积96.24平米，上报户型为2房2听2卫送院馆，实际为3房2厅2卫。
该户型是整个象屿观悦府性价比最高的户型，用建面96平做到了3个房间，2个卫生间的配置。用最小的面积实现了最大的功能配置，实乃不易。
由于面积较小，总价控制也较好，因此C户型是投资回报率最高的户型。
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楼盘实景
售楼部入口
售楼部喷水池-正在维修
售楼部沙盘（从东往西拍照）
售楼部沙盘（从西往东拍照）
售楼部展示高价地块
一房一价表
楼盘不利因素展示
小区中庭
项目周边
象屿观悦府对面小区
修建情况
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鉴盘总结
任何一套房产都有3种投资属性，分别是风险性、收益性和流动性。
本项目周边有很多老房子，*迁拆**概率不确定，如果拆不掉势必影响后续该楼盘的整体环境，风险性较高。
本项目由于楼面价较高，开发商只能定稍高的售价，但这个售价对比周边二手次新，或是其他低楼面价房源，竞争力不强，未来收益性较弱。
本项目区位较好，靠近地铁，未来属于真内环+地铁口+次新，同板块内有一定的稀缺性，本来流动性应该不错。但流动性同样受制于项目总价，因此本项目流动性适中。
优点
1. 项目处于北区内环内核心地段，距离北区各大商圈，生活娱乐较为方便；
2. 项目靠近地铁6号线花卉园站，待项目修好后，楼盘步行至地铁口的时间只有几分钟，属于近地铁房；
3. 项目附近拥有龙溪小学和松树桥中学，教育配套较为健全，解决了孩子9年义务教育问题；
4项目附近拥有花卉园及盘溪河滨公园，绿地资源丰富。
缺点
1. 项目土拍地价太高，导致项目单价并不便宜，套内单价2.1-2.3万，总价在180-215万，这个总价区段已经略微超过刚需上车的总价区段。刚需的配置，但是确是中高端的定价，对刚需客户上车有难度。
2. 项目周边老小区较多，且多为高层塔楼，未来*迁拆**几率较低，后续可能拉低项目周边的整体居住体验。
购买建议:
象屿观悦府属于北区少有的内环内房源，有一定的稀缺性。项目的交通配套、商业配套、公园配套、教育配套都较为完备，居住体验较好。但项目总价稍高，适合北区自住的年轻家庭。投资则需要仔细考量。