我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：请问雕叔，如果是买二圈层，那么北门有地铁的新都好还是东门没地铁的东山好？

回答：如果要自住的话，非要在新都城区和龙泉东山二选一的话，我建议还是新都城区吧。毕竟地铁直达，如果在市中心上班的话，交通是比较方便的，比如很多春熙路、牛市口、红星路附近的工作的人，据我所知把家都按在了性价比很高的新都城区。锦澜悦山在东山板块，最大的问题就是没有很好的解决通勤问题，6年后，或许13号线二期才立项，等真正修建起来了，可能都要2030年以后了，而且关键是，还不一定会途径锦澜悦山附近，所以具有很大的风险性。近郊买房，一定要地铁配套，而且是稳妥的地铁配套，而不是预期中的，不论是自住，还是今后的流通，我认为都是需要特别看重的一个点。

提问：雕叔你好，普通资格、自住，请评析一下建发央玺、人居九林语、新希望D10，谢谢。

回答：你好，普通资格的话，建发没戏了，人居九林语和新希望D10还不错，人居的话，整体来说生活配套没有新希望发达，但是整个产品还是比较优越的，整体是个像样的楼盘，而不是D10这种一骑绝尘的孤傲的小众产品。重点说下新希望D10的产品吧。D10最后一栋，小涨（虽然看起来最高单价比前两次略低，但是整体均价确实是小涨），不过这个涨幅，很难匹配1、3号楼46、44层和2号楼68层这种差距。2019年卖的两批，毛坯2.9万，装修5999，时隔两年，68层的产品，毛坯2.93万，装修应该一样的。在城央，这个高度确实独树一帜了。有原地返迁（安置房较矮，不临路）也好，容积率8也好，这个高度是住宅天际线了。68层顶楼，大佬上。1、3号楼46层、44层顶楼也是类似面积。还是挺不错的豪改。整体来说D10像是有钱人的小众玩物，但是人居更像大众居家的BBA。

提问：雕叔你好，是这样的之前看房的时候留个信息在中介那边，然后上周接到中介电话说是有路地铁口有小商铺，可以考虑一下，想到现在成都地铁线路越来越好，打算去投资买地铁口的商铺，毕竟地铁口附近人流量比较大，应该不会亏本的，请问雕叔我这样做合适吗？

回答：你好，随着成都交通网络的逐渐完善，大量“地铁口旺铺”也纷纷炒热起来，但是这些商铺是否都能成为旺铺，还需从以下几点来分析：第一、地铁口商铺源自早期的一二号线，例如春熙路站，大量的人员流动带来了巨大的商业性，商业收益较高。而后期开通的线路主要承担交通功能，人员流动性变小，商业属性就越来越弱。第二、地铁口的流动人员消费力并不高，除非是有商业集群的站点，一定程度上能拉动地铁口商业发展；第三、地铁路线密集的区域，地铁口商业价值就会被削弱，地铁+商业衍生出的TOD概念，旨在将某个区域内的居民的生活配套通过站点之间的连接集中起来，在商圈的冲击下，地铁口的商铺盈利率不会很高。综上，地铁口商铺是否为旺铺，购房者还需谨慎看待。

提问：雕叔老师好，行政学院Tod高线公园怎么样？以及行政学院Tod片区未来发展潜力如何？

回答：万科的高线公园是TOD项目，此前是轨道交通自己操刀，后来万科加盟后，就更加有水准了，整体来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院做了TOD的综合开发，未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要塞的区域，未来的发展潜力我认为是没有问题的。现在主要就是它还没开盘，价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看，应该是无法捡漏，也就是说价格不会便宜，虽然也受到热捧，但单价总价会偏高，只适合预算较高的人群。从产品来看是17F的两梯两户小高层，面积在166-188平，而且还是精装发售，我估计起步价应该在400万以上了，会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。如果你预算是偏高的，而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话，我认为这个楼盘是可行的选择，虽然是龙泉驿管辖，但是它明显更想靠近三圣乡，而东门的纯改善洋房，现在看来确实非常少了。

提问：神，我预算房子总价250-300左右。目标区域：锦江，青羊，成华，武侯，龙泉，双流都可以选择。要求：保底三室，电梯房，小区环境能居住，学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看？

回答：你的预算和综合情况，算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买，然后也看不上金牛啊？如果要孩子上学方便的话，我认为龙泉、双流虽然也好，但肯定比不上5城区，加上你的预算250-300万其实也不低，所以建议你把重心调整到5城区来，也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话，其实可以看看内金沙，比如中大君悦金沙等，但是当下指导价影响下架了很多房源，你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话，可以看外光华的，比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的，北二外这边的，置信丽都花园城ABCD区，非常满足你的预期和预算。锦江比较分散，像东湖的望江橡树林；三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城，都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带，推荐看华润24城小套三，万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府（后两个偏刚需）。可以说这些都是比较兼顾你的预算，而且还考虑到上学方便的各区选择了，总的来说，建议你还是多去线下实地看房。

提问：雕叔你好，看中了一套房，准备下手，如何砍价才不会被坑？

回答：砍价几个技巧：1.硬砍，磨一个最低价出来，让中介去砍。先砍一刀大的再慢慢加，把对方价钱也一点点磨下来。当然也得了解到目前的最高出价是多少。2.砍周边，譬如各种税费，家具家电等。3.谈付款条件，譬如一次性付款再便宜点，回头去做补按揭。譬如贵一点但付款周期拖长等。4.最后两者价钱接近的时候，给中介刺激，含中介费给你总共多少，砍下来就是你的，砍不动就从你中介费贴。5.约业主当面谈，穿得朴素一点，在业主面前哭穷；带个小伙伴，唱黑白脸6.如果比较抢手，最好速战速决，买到才是最重要的。

提问：家在温江有一套房，然后17年摇号买了北门某盘，但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房，兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘，预算350个以内。综合考虑小学到高中，之前看过高五区、青五区，今年公司社保调整，没有高新区资格了，最近学区房动静也比较大，不知道该不该买，具体青羊区好些还是锦江区好些？

回答：目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。1、政策动静大，该不该买？这主要看你孩子是否上学比较着急，如果着急的话，趁着政策还没变化太大，那么就及早上车，及早上学。如果还有个三四五六年的话，那么就建议以稳妥为主，先多观察，后期政策的变化。2、青羊好还是锦江好，我只能说锦江概率更高一些，青羊质量更好一些。看你侧重吧，如果以稳妥为主的话，我建议锦江，这里不展开细说，你知道答案就行了。

提问：雕叔，求助！之前我们打算是买学区房的，但是你也知道当下学区房政策变动较大，我们现在非常犹豫，不知道怎么看待这个政策，成都的学区房还能买吗？如果可以买的话，又该怎么买？

回答：你好，学区房改革，打破的是教育资源的垄断，这个大趋势是不需要去质疑的，总的来说，你可以尽量去选择兼顾居住属性的，而不是纯粹图老破小挂户的学区房，政策在向多校划片倾斜，最终收益的，是这些兼顾彼此的片区和楼盘。学区房改革可能是房住不炒之后，下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩，学区房正在利空，未来学区资源会越来越平衡，走入教育平权时代。但是从政策上来说，未来中国是肯定会逐年出政策，调控解决教育不平等的问题，相关政策可能会有延续性。打破教育垄断，均衡教育资源，任重而道远。那么成都学区房还能买吗？能买，只不过未来房子价值核心仍然是品质。我建议三点。（1）把房子居住属性放在首位，尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘，与此同时，还带有一定学区属性的楼盘，比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。（2）看重更好的教育区域，未来多校划片会是主流，整体来说看一个区的教育均衡程度，目前教育是有区与区之间的教育壁垒的，比如青羊领衔的，不会去发展你金牛，锦江领衔的，也不会去照顾成华，因此教育均衡程度，还是要着重青羊、锦江这种区域。（3）远离老破小，摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户，但是唯一的学区优势被分散后，那么自然荡然无存，虽然总价不高，但毕竟学区的利空大于房产的投入，得不偿失。

提问：雕叔你好，请问成都今年下半年到明年底对于普通买改善的家庭，是利好时期还是严峻期？建议如何应对呢？

回答：买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值；巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。当下作为普通改善的话，一方面看时机，一方面看房源。从时机来看，看不了太远，至少从现在到明年初，我认为入手二手房淘笋的时间是比较好的，对待新房的话，则是可以出手，比如武侯、青羊等区域的改善类型的，好多对于普通来说，很友好，能上车。从房源来看，当下二手房才刚开始指导价，所以很多改善盘走向了惜售的时候，房源不会太多，可以先看准楼盘，自己多去观察观察，有一些比较好的房源出来了，捡漏上车。然后新房的话，当下及未来都是整体偏向于改善的，但是新房的地块卖一块少一块，不必刻意地等实际，而是及早地看好了就上车吧。总而言之，一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。

提问：神，最近岳阳、沈阳、昆明防止房价下跌推出限跌令。一边控制房价上涨，一边又不让房价下跌，降个房价咋这么难？楼市未来走向到底如何,能否分析一下？

回答：这次止跌令出台透露这几点信号：1、某些城市房价下行压力巨大，一些地方为保房价才出此政策，难免有托市之嫌。出台这一政策主要是为了防止开发商为了回笼资金而大范围打折出售，防范大跌导致的维权等不稳定因素。2、全国各城市之间严重分化，有的限涨，有的限跌。在很多城市纷纷出台各种各样的房地产调控措施意在对房价“限涨”的时候，湖南岳阳等地的“限跌令”迅速蹿红，似乎显得有点格格不入，但是正反映了市场的严重分化。出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现，有的限涨，有的限跌。在一二线城市房价过快上涨的同时，某些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。3、可以跌，但大跌不是稳定，所以防止大跌可以，但不能成为托市的借口。未来楼市稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。不仅热点城市房价过快上涨将带来金融问题，而且另一些城市房价过快下跌，同样会给楼市带来很大问题。4、未来房产投资的门槛会变得越来越高。买房不能贪便宜，越是便宜坑越大。闭着眼睛买房的时代已经过去了，现在买房一定要慎重，选对城市选对区域你才能赢。

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