住宅实用率的背景？
需求方面的关注：
消费者购房决策越来越趋于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求提升的同时，对一些实实在在指标的关注也在提升。(本质是关注空间感）
供给市场中的关注：
越来越多的楼盘营销中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越关注成本与实用率的平衡。
住宅实用率研究的目的：
- 探寻不同建筑形式产品的实用率特征；
- 挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究其设计特征；
- 基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集约化。
实用率影响因素分析实用率定义
国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。 实用率影响因素分析 实用率的大小取决于公摊面积 公摊面积由两部分组成：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。不计入共有建筑面积的范围1、独立使用的地下室、车棚、车库。2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。3、作为人防工程的地下室。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。 建筑形式对比
板楼分类
塔楼分类
各类形塔楼特点 方形塔楼
- 多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。
- 用地节约，容积率高；
- 共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用面积较大。
- 朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡；
- 户型不方正，存在斜角；
- 建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。
- 户数相对方形、圆形、蝶形较少；
- 避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透，遮挡较少；户型方正；
- 共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。
- 户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好；
- 部分户型朝向、采光较差；
- 分为单体式和2-3单元拼合式；
- 多为1梯3户，采光、通风性较好；
- 因外墙墙体面积较碟形少，较T形多
- 多为单体结构，近年来也出现与版式楼相结合的创新型建筑形式；
- 由于平面户型不利于分隔的特点，多为大户型，1梯2-4户；
- 同体量相比，在塔楼中基地面积最小，即可达到最高的容积率，最大化节约用地。
- 视野宽扩，无遮挡，部分户型采光、通风较差；
- 因结构特征，消防楼梯等公摊面积较多。
结论：拼合板楼的实用率高于短板楼层数：11-18层，随层数增高实用率提升，但幅度不大；18层以上，随层数增高 实用率下降，幅度较大；电梯数量对实用率的影响较大。各类塔楼公摊面积对比
塔楼实用率变化影响因素分析
结论 各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形 典形案例研究（同楼盘板楼、塔楼实用率对比）
航天晴山月板楼与塔楼对比
总层高为30层的板楼相比T形塔楼的实用率低。原因：板楼18层以上交通面积要大于塔楼，如消防楼梯，走廊等。
实用率规律探寻（板楼）
- 多层板楼的实用率最高，一般可达到90%以上；小高层板楼（11-18层）的实用率一般可达到80%-84%，高层板楼的实用率一般在75%-78%；
- 板楼实用率最主要的影响因素有：走廊面积、平层面积（长板楼、短板楼）、电梯间面积、楼梯面积、消防设施面积、墙体面积；
- 长板楼受走廊面积影响最大，因此，多层的长板楼实用率最高，随着层数的增加，实用率下降，超过18层的长板楼，由于需要抗震等结构层的增加，分摊面积更多，一般在75%以下；u短板楼11-18层，随层数的增加，实用率上升，但上升幅度较小；层数差异在2-5层左右实用率变化幅度不大；18层以上的短板楼，实用率随层数增加而下降，下降幅度较大；
- 拼合板楼受电梯间的影响较大，以18层，4户为例，每增加一部电梯，实用率下降4%左右；11-18层，随楼层的增加，实用率上升，但幅度较小；22层以上，随楼层的增加，实用率下降幅度较大，平均每增加1层，实用率下降1%-2%左右；
- 18层以上板楼由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面积；
- 各类型的8层以上板楼实用率由大到小排序为：拼合板楼、短板楼、长板楼；拼合单元数越多，实用率越高；
- 目前市场上需求较大的产品是1梯2户，11-18层，2-3单元拼合板楼。
- 塔楼11-18层，实用率为81-83%，随层数的增高实用率上升，但上升幅度较小；18-30层，实用率为76%-87%，随层数的增加，实用率下降；18层以上塔楼由于有消防要求，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面积；
- 电梯数增加，对塔楼的实用率影响较板楼大，以1平层4户为例，每增加1部电梯，实用率下降1.5%左右；
- 各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形；其中，十字形塔楼相对T形塔楼的实用率低，18层2梯4户为例，低3%；
- 其中，拼合碟形塔楼的实用率相对比独单元的塔楼实用率高；
- 11-18层，板楼（短板楼和拼合半楼）相对塔楼实用率高；
- 18层以上，塔楼的实用率高于板楼；
- 由于塔楼的消防实施面积较小，走廊等公摊面积相对较小
提高实用率的途径 建筑形式选取：
- 11-18层的拼合式小高层板楼；
- 18层以上T形塔楼
- 用电梯外挂式多联廊结构包括联系廊，电梯塔，联系廊沿建筑主体的外侧分布，联系廊的外侧外挂电梯塔，电梯塔内设电梯，使得建筑主体各单元房的朝向、通风、采光良好。
- 可精心设计户型，以达到提高客户的实际实用面积。
- 具体建筑形式和公共面积设计时，首先要考虑与定位相匹配，消费者偏好，开发商经济效益等因素，不能单纯的考虑实用率因素。需要在舒适性、实用性、经济效益三方面找到平衡
说明： 赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。
说明： 赠送面积较常用的方法之一。鉴于成本的考虑，一般出现在大中户型中，根据定位和售价的情况，面积会有所不同。
说明： 改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容
赠送方式小结
成功案例解析——佳兆业可园
说明： 两房中难见的户型，面积为68-73平米，赠送面积和舒适性达到极致。
说明： 将性价比发挥到极致，同时通过空中花园、多面采光等元素让户型特色鲜明，极富感染力。
说明： 通过弧形窗或空中花园来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然。同时赠送的露台既实用又具震撼力
说明： 露台跳送，并较好解决其私密性问题，使露台更实用。
说明： 复式户型为项目一大特色。复式给户型带来更多提升性升比和改造的空间，其丰富空间及高厅的尊贵享受能很快抓住客户的心。
说明： 整体尺度感把握较好，前后跳送超大露台，极富感染力。
说明： 通过4.5m和3m组合的错层设计，形成高4.5m豪华客厅，餐厅和卧室的层高也为正常的3米，犹如空中别墅。市场反映热烈。 途径二：户型设计上增加可使用面积 如何增加房间的实际可使用面积，减少垃圾面积：垃圾面积经常出现在以下几个地方：１.走廊：套内设计不当的过道，可能会达５至１０平方米。而且，按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。曾有一个著名楼盘的某套户型，次卧的面积是７平方米，而到达该卧室的过道面积达到了６．４平方米！２.进深：增加楼形的进深是在严格的规划控制下有效地增加一个楼盘销售面积的常用办法。因为进深每增加一米，该户型面积就会增加大约８－１０平方米并提高使用率。如果增加的面积可以利用，就无可厚非。但一般而言，７０％的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。３.阳台：现在的户型设计，每户大约有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平台、服务阳台等等，不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。４.卫生间：新设计的楼盘中，大都有两个以上的卫生间，一般次卫在４至６平方米之间，主卫则不一定，小的６至８平方米，大的达到了２０平方米。但根据我们的经验，卫生间在３至６平方米之间的好用程度并不与面积成正比，而与设计的关系非常大，尤其是管道井、通风井、入口开门位置等关系极大。如果设计不当，这里也会出现几平方米的垃圾面积