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提问：你好，星叔，坐标上海，工作华泾，上车盘，首付100万，有考虑华泾地区的一室户老公房，还是更郊区一点的新房，想请你给点建议
回答：首付100可以考虑总价300的标的，建议适当gpgd，降低首付款，拉高总价。 大虹桥区域热度，以及未来可在发展性和口碑要远强于华泾。
自住投资的话可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。考虑新一点的二房比较合适。
最近两年房价涨幅变慢之后，购房者的需求开始有变化，开始消费导向，倾向于买好房子，好房子要么有资源学区，要么有产品力。
一室老破小，一居是置换链条的底层。 随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。
最关键的，是溢价。 一居的价格往往高出小区平均价。
可能两居单价3万，一居就要单价4万。
所以我们买房子也要兼顾下接盘人的感受。
提问：老师好，我在海沧禹洲尊海有一套143平的高层加一个车位，另外正元新都汇有一套44平的商住两用房，然后17年高位买了龙湖春江彼岸上叠。现在想置换到岛内兼顾学区的房子，但不知如何做选择。
第一种是卖尊海和正元置换岛内650万左右的房子，第二种是卖尊海和春江彼岸置换岛内新些的房子(此方 案应春江彼岸高位买现在卖要亏不少钱有些不舍)。想问老师: 1、小孩已在北师大读一年级了，如果从投资角度来看这种置换是否有必要？2、如果有必要置换，要选哪种方案？置换到哪个区域？老师可以帮忙推荐楼盘吗？3、以老师的眼光看龙湖春江彼岸这套上叠是否有升值的潜力？大概还要几年才能回本？感谢!
回答：1.厦门的房价，整体上已经平稳了快4年，如果有打算改善置换，那么可以换到岛内，只不过现在岛内房价阶段性顶部，也不便宜了。2.岛内好品质、好配套的楼盘不便宜，因此我的建议是集中所有力量，把尊海、春江彼岸和正元新都汇全部卖掉，然后置换到五缘湾、湖边水库或者会展北。3.龙湖春江彼岸位于马銮湾新城核心区，升值潜力还是有的，
我的建议是如果不置换到岛内，那么你的房产就从头到尾，持有到天长地老。
最近有个新闻让我印象深刻，有人1992年时花33万元买了一套144平米的房子，结果忘记有这套房子，现在房价已经涨到600多万。
以厦门的联发五缘湾1号为例，十几年前一套170多平的总价不到200万入手，现在报价都要1300多万，十几年累计下来，持有不动轻松躺赚。
楼市看的是长期的趋势，只要不断供，一直持有下去。
厦门买房价值高的板块，具体详见内部！
提问：星叔好，工作地点在郑州东站附近，滨河国际新城的房子值不值得刚需群体买，如果滨河的房子不推荐，东区的还有哪里值得考虑，升值空间较大？
回答：在东区工作，买滨河是没问题的，滨河新区是目前四环内，区域发展空间、居住环境和配套都不错的一个新区，楼盘也基本以改善为主，未来升值空间是不错的。
但作为一个新区，发展确实需要5年左右时间，所以能否买滨河，主要取决于你的个人情况，如果是年龄在30岁以下，对于子女教育、就医等需求没那么迫切，是可以买滨河的。
如果年龄在30岁以上，可能马上面临子女上学，滨河就不太适合了，但东区目前没有什么新房，有几个楼盘也基本都是尾盘了，房源不多，如金台府邸、未来华庭，更推荐买东区2010年以后的二手房。
提问：想在惠州新力城买套房，不知未来有升值空间么
回答：惠州自住可以买一套，纯投资就不建议了。 惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。
惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买，投资要谨慎。
问答:星叔,再问问你大亚湾房子的事情?月初问过你一次,现在我挂出去是135W ,有人想买, 128W ,可能最多130W。
我有必要纠结这5W快么?另外你觉得未来一年塘厦是涨是跌 ?如果我卖掉大亚湾,应该立即出手塘厦还是继续等一等再出手?
回答：当前的策略是,尽快卖。但这其中还是有讲究的。
即便追求快,也要经历持牌一个或两个月 ,要有5- 10批的客户,看过、聊过。
如果只遇到第一个, 或第二个客户,但要急着成交,那么很可能卖低了。
如果你达到我上述的条件,则当前可以再降五万,争成交。否则继续一段时间。
大湾区的房价,处于下跌通道,未来两年,可能还会下跌。
塘厦，楼市涨跌,跟着深圳走，当前处于盘整期，可以入手。
如属自住,则当前就可以关注市场，遇到笋盘就可以上车了。
如属投资,也可以等到政策转松了,房地产融资松绑了,楼市成交量反弹了，再考虑上车。盘整期价格变化不会太大。这需要走一步看一步。把握不准时机现在就可以上车。
提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。
提问:请问长三角一体化示范区在青浦、嘉善、吴江地区吗 ?
在嘉善西塘镇或姚庄镇买房(不让落户)能上涨吗?这边卖房子的都说的消息怎样怎样的还说这里未来通连接上海的轻轨,说都3经有了政策规划了;这边的房子涨的价格也不低了新房一万567千多2015年5000多元,感觉已经失去了投资的价值。
请问今后还能上涨吗?如果是这里的话那在现有的城区内买房好呢(中介说的轻轨附近)还是靠近三省市交界处的边远镇(禁止落户了)好呢?
回答:示范区就是在青浦、嘉善、吴江的交汇之处。
这个区域,距离嘉兴30公里左右,距离苏州市中心40公里左右,距离上海市中心
50公里左右,从城市格局与房地产的关系来看,这样距离,属于都市圈外围地区,不贴肉的地带,升值性不宜高估。
从发展的眼光来看,成为示范区后,要有非常强劲的产业导入,形成一一个新城市,才有可能带来很强的房地产升值性。
从这个角度来看,这个示范区的房地产价值,肯定比不上雄安新区。
这个区域，当前产业和人口较为薄弱。关键看产业导入和培育。这个方面,既要靠政府,又要靠市场,发展不会太快。
只有产业大量聚集,才能形成人口规模,才能持续形成购房需求。
其次,交通、医疗、教育、社保等公共设施与公共服务,实现 互连 互通,这个一点要比前者容易一些。
长三角一体化，并不是新事物,而是持续推进了20多年了，但过去的效果并不明显。
当前，全国多数地区,尤其是三四线城市,包括这个示范区,房地产短周期都呈下降加探底的态势。
在这种情况下,正如你所说,过去3三年左右，这一区域房价已上涨二倍多了。处于高位。
两年后,相比当前,即便不跌,也没多少上涨空间。无利可图!
无论城区,还是三省交界处,皆属这种情况。暂时观察一年或两年吧。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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