我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问‍

提问：你好，曾叔，上海刚需，嘉定新城怎么样，可以买吗，会不会高位接盘？

回答：你好，嘉定在郊区的几个板块中，一直都扮演着“闷声发大财”的角色。比起大虹桥辐射下的青浦、划分进上海主城的宝山还有一廊九区规划下的松江，嘉定没有十分唬人的超级规划。但是每个板块都有自己的发展动力。南翔：11号线进入嘉定的第一站，4大商超环绕、菁英湖、银翔湖、南翔古镇，这个板块拥有嘉定顶尖的商业、生态配套以及区位优势。江桥：真正意义上最靠近市区的嘉定板块，坐拥北虹桥规划。嘉定新城：上海五大新城中发展最完善的板块之一。新城所独有的年轻的城市界面，在远香湖的催化下逐渐升温。是时下4字头板块中，改善性质最浓的置业区之一。安亭：汽车城的产业聚集给这个板块带来了大量的置业人口，这个区域有点自成一派，自给自足的意思在内。虽然先天不足的区位，让这个板块的房价一直停留在了3字头。但不得不承认，这是个大热的置业板块。

总的来说，对于购房预算有限的群体，嘉定新城不失为一个不错的选择，尤其是14号线通车之后，对于工作在陆家嘴、静安寺等地的人群来说，往返通勤愈发便利。整体看来，嘉定的南部，如江桥、南翔和嘉定新城板块，要更加适宜居住，北部因为开发尚未完全的原因，交通和配套都稍弱一些，如果预算不足，可以考虑。

提问：曾叔您好！想请教您一下，如果找垫资公司全款买，后DYD出七成，一般最长可以贷几年？有推荐的银行吗？谢谢谢谢谢谢！

回答：你好，一般有先息后本，5年免过桥续签，还有20年等额本息等，很多银行都可以操作，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问曾叔师三入学后将学区房出售 是否影响初中直升？

回答：你好，理论上九年一贯制的学校，小升初都是直升的，但是现在有的一贯制学校会在小升初时再验证一下户籍，所以保险起见，还是升了预备班之后再出售吧。

提问：曾叔！您好！上海的楼市发生了一些比较大的变化，新人买房，也不知道该怎么买到好的房子，可以麻烦沪叔给一些购房建议吗？

回答：你好，上海买房可以参考以下建议：第一、选房时首先就要注意学区，地段和配套的综合情况，像徐汇、浦东、闵行、黄浦、杨浦、静安、普陀这些区域主打优质教育，会比较热门。第二、前滩，黄埔，徐滨，杨浦等地方的新商品房和次新商品房依然是主要的选择目标。第三、上海不同区域产业规划不同，选择那些产业规划不错的板块有利于未来发展。第四、目前上海开通的地铁有1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、16、17号，沿地铁选房自然是不会出错的选择。第五、嘉定，松江，青浦，奉贤，南汇五个新城也在逐步的发展阶段，其中最佳选择详见内部分享。

提问： 你好曾叔，我的情况是单身，已落户上海，积分55.1，目标新房总价350~400w。 目前看了青浦佳兆业和奉贤阳光城未来悦，佳兆业分可能不够，阳光城周边规划比较弱，请问您有什么建议么，或者有其他新房可以推荐吗？ 另外有消息说后面积分规则会调整，土拍消息供地量也比较充足，是否不用太着急上车？ 谢谢！

回答：你好，新房55.1分，所有的热门新盘估计都没机会了，就是那种比较偏的话，看你的需求是什么，如果是投资的话，可以考虑市中心小面积的房子，确定性会更大一点。土拍供应量大，基本就是针对五大新城来的，所以五大新城同类型的新房以后会很难卖。

提问：你好，曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价最好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：首选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受的住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是最好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家*款贷**的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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