前两天业主群里有人闲聊。
有个邻居，最近想换房，去 滨湖、蜀山、高新、包河、庐阳、肥西 看了一圈。
得到的结论是，新房需摇号的买中几率低，不摇号的首付要求高； 二手房普遍不便宜，稍微新点的约在2.5-2.7万/㎡，如果再带个好点的学区，应该是3万/㎡以上了。
按这个价格来算， 一套80㎡左右的房子，就约要200万以上了！
末了，感慨了一句： 在合肥买房真的挺不容易的。 这一句，也引至一群人附和。
对于这个观点，你怎么看？ 我的感觉是，对，也不对。
01
在合肥买房难？
这一定、肯定是个伪命题
这当然是一个伪命题，彻彻底底的伪命题。
在某中介网站上，以 【总价120-150万】、【二-三室】、【90-120㎡】三个条件检索，能蹦出来4173套契合房源。
图丨合肥某二手房网站检索页面
这其中，有的来自大家口中被称之为 富人区的四里河 。有的来自 蜀山 ，甚至还有的来自于 国家级高新区 。
图丨合肥四里河二手房挂牌信息
图丨合肥高新区二手房挂牌信息
图丨合肥蜀山区二手房挂牌信息
你说是150万太贵？还是2-3室太局促？亦或是90-120㎡已经不是普通家庭的标配了？
都不是！
问题的根源在于，他们因为 年限高了、户型老了、景观不行、物业一般，看不到升值空间了。
02
买套“好的”
这倒确实不那么容易
所以，当有人感慨合肥买房太难的时候，他表达的不是 “是套房就行” 。
以前文的案例来看，它其实附加了很多条件： 非热门及西南区域基本不看，有好学区最好，没好学区至少也要是交付没多久的次新盘。
这一下，可就筛掉了一大半。
因为代表合肥房价洼地的 瑶海、新站，新房和二手房全部不符合条件。 而主城没好学区、房龄10年左右及以上的全部被筛掉，至于回迁房、公寓更是从没出现在考虑之列。
这么一圈下来，面对的是什么？
热门区的摇号新房、学区顶级的高价二手房、次顶级区域的次新二手房。
这些买起来难不难？当然难， 无论是几千人摇号的新盘、还是单价7-10万/㎡的顶级学区房 ，哪个不是难啃的骨头！
所以200万在合肥买不到房，虽是伪命题， 但在大多数购房群体习惯性忽视瑶海、新站的背景下，它某种意义上也是能说得通的。
03
曾经的洼地
在慢慢远去
以前我们说分化，不仅仅指区域间的，板块内部也存在。
因为在大多数认知里，哪怕是热门区域内部， 位置、配套相对欠缺一些的项目，理应有一定的差价 。
这种现象在2019-2020年上半年的合肥，比比皆是。
就比如蜀山董铺湖， 在蜀山主城内项目2万/㎡以上时，徽创、龙湖等新盘不过1.6-1.8万/㎡， 对比下来有着明显的价值区隔。
这个价格，受限价掣肘，也有着彼时市场环境不利卖方，房企不得已为之的原因。
但在它们进入 买卖自由的二手房市场后 ，一切都不一样了。
1
董铺湖板块：名校与房价的博弈
在我们网站上，还留存着这片几个楼盘的历史价格。
图丨龙湖天境历史价格
图丨徽创君泊历史价格
图丨禹洲平湖秋月历史价格
数据清晰可见， 在2018-2021年的时间跨度内，片区的新房售价始终没有突破过2万/㎡。
而现在呢？
龙湖天境7月最新房东挂牌均价2.7万/㎡，禹洲平湖秋月2.5万/㎡， 对比曾经的新房价，差幅近1万/㎡。
图丨龙湖、禹洲7月二手房挂牌均价
重点是，这不是像省府、蜀西湖那样的倒挂板块。 新房售卖阶段的“偏、缺配套”等不利因素，时至今日仍然是客观存在。
唯一的增益是五十中的入驻，一所还没有招生，没有升学率参考的集团化办学新校。 当然，这对房东来说，提价的理由已经足够。
客观现实就是， 当下想在买入董铺湖，唯有二手房，起价200万以上。
2
金融板块：短暂的“低价票”
没错，往前数个3年，滨湖也不是尽然全是望尘莫及的盘。
2018年，在省府几乎普遍2万/㎡以上的背景下，滨湖还能找到洼地，那就是 金融板块。
彼时，滨湖金融基地西板块还有 公元天下、时光印象、都会1907这几个盘在售，价格多是只在1.6万/㎡上下。
图丨公园天下历次备案均价明细
图丨时光印象历次备案均价明细
而现在呢？区域 新房普遍2万/㎡以上，二手房直逼3万/㎡。
图丨金融板块数盘7月最新挂牌均价
说到底，金融板块同属滨湖，同样面临供地问题， 是合肥这一轮补涨的诱因区域，也是首当其冲的受益区域。
这是滨湖曾经最低的上车门槛，只是非常短暂。
3
方兴大道西：高新区不存在“洼地”
一样的地方，还有方兴大道西，以 西子曼城、望江台、望江台璟宸 为代表的3个小区。
2017年，他们还是备案价在1.3万/㎡附近的新盘，因为远和配套欠缺，是高新区毫无争议的洼地。
图丨金融板块数盘7月最新备案均价
而现在交付后，他们普遍挂价2.5-2.7万/㎡。
图丨西子曼城二手房网站实时挂牌房源
你还不要觉得这个价格好像离谱了，事实上， 从真实的成交案例来看，市场接受度还可以。
图丨西子曼城6月成交的2套房源单价
4
四里河北：富人区房价“整整齐齐”
四里河北，毗邻岗集的2大盘，江山庐州印与碧桂园时代倾城，曾经也是典型的洼地区域。
比较有意思的是，二者早期产品均信心满满， 以装修房交付，单价在1.9万/㎡左右。
图丨江山庐州印备案价格变化
图丨碧桂园时代倾城备案价格变化
而后应该是单价带来的市场抗性太高， 故而在后续的高层产品中取消了装修部分 ，将单价拉到了1.6-1.7万/㎡，以低价走量。
彼时，相对于四里河万科、国贸、旭辉的价格，这个价格的性价比就凸显出来了。
而今已交付的楼栋，价格也不便宜了， 挂价2.4万/㎡的不胜枚举。
图丨江山庐州印实时挂牌房源
04
这一波行情
背后的逻辑是什么？
除了以上列举的几个案例，其实类似的片区还有很多。
比如 新站陶冲湖片区有房东普遍挂至2万/㎡，庐阳工业园基本都要2万/㎡了，就连肥西北雁湖片区也看齐高新，要2万/㎡以上...... 并且集中表现在二手房市场。
用基本没有洼地来形容合肥，似乎也不为过。
那这波补涨背后的逻辑是什么？
1
土地缺货
土地供应的短缺是显而易见的，土地少，开发商哄抢抬高了自持、配建部分成本，等于抬高了隐形的房价， 带来了市场整体预期的抬高。
2
新房难买
土地短缺，新房供应锐减。无论是摇号前后，新房的购买难度都不低， 这会进一步提高二手房东高预期。
3
区域价值认同分化
热门区类似滨湖、高新区域价值认同走高，大多数人首套或换房， 意向区域集中在这两处，导致了滨湖、高新需求量空前提高；
4
资产意识觉醒
大部分人往滨湖跑，是因为资产意识觉醒，觉得滨湖、高新具有更好的增值与保值性。 但同时又不想贱卖其他区域的房产，最大化压缩换房时增加的成本；
5
比较心理
如果说之前滨湖房价3万/㎡，高新2.5万/㎡，那么二者的差价在5000元/㎡就会形成共识。倘若哪天滨湖涨到了5万/㎡，高新房东的心理预期至少是4.5万/㎡，这一点每个区域，每个房东心理都有笔账。
6
投资客操盘
太多的新交付二手房小区， 购买的投资客占比太多了，有意识的组群、抱团抬价行为屡见不鲜 ，很多小区都有自发的指导价，不会出现异常低的价格。
7
普通人的倔强
不少老小区，不少不准备卖房的人也行动起来了。 别的小区全都2万/㎡以上了，凭什么我们还是1.x万/㎡？我不卖我都挂上，我挂3万/㎡，不为别的，就争口气，自己看着舒服......
05
逻辑清晰后
我们要做的抉择是什么？
首先，无论你有房还是无房，如果你是非常知足，有地住就可以，不会有换房需求，对房价涨跌毫不在意的人。
那在合肥，你很好买房，正如我前文所提，低价房源一抓一大把，不受房子的侵扰，你也会过的很幸福。
但如果你不是，以下这些，应该被你所重视：
1、加点预算上更好的。 买房不要妥协，能上滨湖，就不要为了省一点点钱换高新，能上高新，就别为了面积大点换蜀山...... 你结余的钱，跑不赢房子的增幅；
2、冷门区的房产能出掉就出掉。 大多数人的换房诉求，是往面积更大、资源更好的区域， 冷门区的房产注定是跑不赢热门区的，因为它的底层需求弱；
3、热门区的房子想买尽快。 这次合肥集中供地，集中提升了一波合肥各区毛坯限价，意味着新房价格又贵了。伴随着土地的稀缺， 未来热门区的房价还是会持续上浮的，每一个当下都是最好的时刻；
4、热门区摇号有机会就上。 给你公证处监督下的公平的摇号机会，总是比开发商自主摇号要靠谱的多，所以热门区的摇号，有机会就上，不要犹豫；
5、重仓学区房的要观望或适当抛出。 这一点不敢下定论，但北京西城区的那种政策，如果真的来了，力度空前。 重仓了学区房的，近来要密切关注政策异动，该提前抛就抛。
结 语
我们都是城市里的个体，我们改变不了一座城的重点发展方向、决定不了一个区域的供地数量、也参与不了一个学校的招生范围划定......
我们唯一能做的，是研究他们，看清决策层对城市发展大势的引导，然后跟随之。
毕竟，靠自己的眼光去分享城市发展的红利，是一件无可厚非的事情。