知道三五线小城里地产的日子不好过，但没想到难到这个地步。
关注到克而瑞发布的一组榜单，2022年7月末商品住宅库存量去化周期TOP20，福清市库存去化周期超过70个月，排全国首位。上榜的还有永泰，去化周期逼近40个月。
70个月什么概念，就是说福清现有房子要卖近6年！而一个正常的健康的楼市，房地产库存去化周期的合理期限是为8个月到12个月左右。
不过这份数据目前尚有疑问。有的自媒体给出的数据：广义库存不超过40个月。但无论如何，福清楼市库存量大，去化慢是肯定存在的。
谈一个楼市的潜力与未来，老生常谈三件套，经济，人口，产业。而这三样，福清都不缺，甚至相当不错。
福清是目前大福州唯一的县级市，经济表现一直相当强悍。2021年，福清GDP达1414亿，在福州各大区县中排行第二。人口方面，根据第七次人口普查显示，福清市常住人口达到139万人，位列大福州第一。
产业方面，福清的玻璃、电子、食品、化工等都有叫得出名的企业，最知名的当然要属福耀集团，它在汽车玻璃领域的市场份额占据全国半壁江山，也是出口量最大的汽车玻璃生产供应商。
综合来说，福清的整体实力绝对算是福州各区县的第一梯队。但反应在房价上，却显得相当乏力。
据房产网站显示，福清目前新房均价约13059 元/㎡，不少项目以价换量，促销打折。相对偏远、配套不全的区域，开始出现8000元/平方米的房源。从二手房平台上看，目前福清的二手房均价约在12813 元/m²。
不管是新房还是二手房，福清房价不及长乐也不及闽侯高新区。是“三件套论”失效了吗？非也，问题就出在了供需上。
楼市能不能稳住，核心就在于供需。福清房子太多了，供远大于求。
根据一份福清官方的数据显示，截止5月底，福清累计商品房库存面积约319.21万㎡，假设一套房子平均是100㎡，大约就有31900套房。
与此同时，福清还有地块在出让，还会有新盘入市。
一边是高企的库存，而另一边是日渐乏力的销售。我们可以看一下2022年上半年福清新房的网签数据。
可以看到，福清的住宅网签单月最高不过884套，发生在小阳春之时。3月之后就开始一路下滑，到6月仅成交261套，算下来半年新房总签约套数是3313套。
这就好比我们小学时常做的蓄水池数学题，蓄水池一个进水口，一个出水口，当进水量大于出水量的时候，蓄水池里的水肯定就越来越多了。
池子里有水没问题，但水多到溢出来的话，就危险了。
说到进水口，这些年来福清市区大量供地，东南西北中全面开发。而就像上文说的，正是因为福清的基本面不错，无利不往的开发商也大举入驻。
万科、保利、世茂、碧桂园、华润......可能很难想象，一个县级城市居然能同时聚集这么多知名外来房企。
加上福清本就是品牌房企的摇篮，从这里走出了融侨、融汇、金辉、利嘉、名城等大家耳熟能详的开发商，这些开发商没理由在家乡不拍几块地。就这样，福清“注水”越来越多。
问题来了，为什么出水口排不动，不是有140万人口吗？
这里要提到一点就是福清的风土人情。福清人习惯在外打拼，回家盖别墅，“福清帮”的名头相信大家也都听说过。据福清官方统计，2021年福清的流动人口是35.5万人。
本地人基本都有房，外地人肯定不会跑到县城买，有限的潜在购买力也被市场大环境吓成了“等等*党**”。现在的大市，说白了一线城市卖房都费劲，大哥二哥吃不饱，何况手底下兄弟。
总体来说福清条件不差，但只有供需关系发生改变时，才能真正引发市场转向。
关注到福清这两年的供地节奏已经明显放缓，2019年到2021年，福清每年住宅供地计划约在90-100公顷，2022年度下降到76.42公顷。
就目前而言，福清仍然有一条去库存的漫漫长路要走，会面临长时间的横盘。
对于有钱的本地人来说，买几套充门面问题都不大，家底不够厚的就不要瞎凑热闹了。有了错误的判断，就有为错误买单的结局。