我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔你好，为什么你觉得“地产中介先撸一遍”的做法可能是错的？

回答：买房投资本质上是要把按揭、经营贷等*款贷**环节做到好、甚至完美的程度。想想看你买了总价200万的房子，只是*款贷**了50万，首付150万，你说你的资金使用效率何其低。结论：买房肯定是赚钱的，撸地产中介能保证你赚钱，但不一定保证你赚得多；撸*款贷**中介，才能保证你赚的多。大概就是这个逻辑。

提问：雕叔 您好 您最近比较推荐万博 现在万博版块的价格也起来了 欧泊现在比较贵 铂世湾的新房 您建议入手吗？投资角度

回答：如果你喜欢新房，波斯湾是可以买的，后续还会涨的如果是投资的话，我说2条先1.新房不买，不灵活，你搜一下星球记录你就知道新房的不好在哪里。2.板块内最火的盘不选，因为贵，难砍价，投资没必要硬碰硬。

提问：雕叔，你好。上周去看东荟城，感觉完全不及欧泊，地理位置就不说了。楼龄新的东荟城反而老的更快一样，外墙不像是五年内，电梯磕磕碰碰的，好多伤疤，都是万科的物业怎么保养差距好大。要说教育，番禺区和黄埔区都不如越秀海珠，半斤八两吧。怎么东荟城感觉好火一样，还有其他原因吗？

回答：有点矮子里面挑将军的感觉，但是没办法整个科学城最靓的学位房就是东荟城小学，你要知道科学城一带的产业发展一点也不差，高薪白领多的是，然后这批人不大可能为了学位跑回越秀那些学位房去读的吧，只能把希望寄托于东荟城小学，毕竟它板块内的第一。后续这个优势会更大，你看最近的东荟城业主下跪的事件，且不论对错，单这份决心，东荟城成绩在后续家长，学校，生源3方同时发力的情况下，别的学位房是很难追上来的。其他地铁，花园管理，这些倒是其次，3万来块钱买个学位房性价比肯定高了。

提问：雕叔，350万总价，首付三成，推荐哪里呀？珠江新城上班，想找地铁盘。看了中鼎，鼎峰，时代春树，黄埔花园，岭南林语，阳光假日园，天朗明居，东荟城，无奈大部分只能买两房。雕叔有啥建议呢？太谢谢

回答：你有限购区名额，还是不建议你去黄埔跟他们抢盘了，难度大天朗明居优选，毕竟在金融城核心区，交通很便利，星球说过很多遍了，次选阳光假日，你都知道金融城没几个像样的小区，能买尽快吧。另外你要3房的，可以考虑海珠或者万博，如果你月供可以的话，建议还是上杠杆买吧，用杠杆买大一点，追回几个月前涨的价，套利空间也不小了

提问：南沙哪个楼盘值得投资

回答：虽和前海同属自贸区，但南沙太大了，盘多坑也多，要根据资金量系统性的找出适合自己的投资项目，目前不太清楚你的个人资金情况，无法准确塞选。不过提到南沙怎么选，确实是不少人关注的焦点，简单捋捋四个板块。首先明珠湾南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度最高、慧谷西区的城市更新力度最大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值最高但相对最不成熟。南沙湾板块南沙湾最大地理价值在于，到深圳前海和南山区的距离，比到广州市中心还近。交通上目前拥有地铁4号线、预计年底开通的18号线、在建的22号线。南沙湾是南沙发展较早的滨海豪华片区，一招霍家打天下，霍英东集团在南沙湾大兴基建，全区50%配套集中于此，且非常高端，目前板块价格在2.8w-3.5w区间。万顷沙板块地理位置和交通都是值得期待的。深中通道唯一出口，珠三角城际网重要枢纽南沙站也位于万顷沙，地铁方面未来22号线、18号线、22号线到市区都方便。整个板块，以交通带动周边产业布局，由于处在一个发展规划的初期阶段，相比其他板块成熟度上比较缺乏，也因为待开发的地块太多，因此决定了需要一个比较久的发展时间。蕉门金洲板块南沙最为成熟的居住板块，没有之一，目前该板块价格为2w-3w区间。万达商业、地铁4号线、人口居住属性决定了它的稳，也就意味着抗跌属性强，不存在规划落空的情况。

提问：你好，雕叔，我又来了。两周多的时间看了一圈房，金碧世纪花园涨了一轮又一轮。现在旁边的富颐华庭开盘了，单价4. 6w - 5w跟二手房金碧世纪花园差不多了。非常后悔国庆的时候看富颐华庭一期没有买。不过已经没有用了请问我该怎么选择？另外，我的预算350左右，除了金碧世纪还有天朗明居和城市假日园可以选择，请问您怎么看？

回答：谢谢再次打赏[调皮]你最大的问题不在于翻哪个楼盘的牌子，也不在于找谁帮你决策哪个盘更好。两三个意向楼盘里面，在售的适合你的，排个序，挨个摆台谈判，哪个谈下来了就签哪个。否则你这样纸上谈兵地纠结下去，到了明年过年了，还是一样来问同样的问题。[尴尬]

提问：雕叔，您好。想买天河北的学区房，您有推荐的楼盘吗？感谢～

回答：天河北的学位房，分为华阳小学（华阳本部、华成校区），以及龙口西小学，看您的具体预算，以及对居住条件的要求，通勤交通来评判吧

提问：和樾府怎么样

回答：不错的，就在万博商贸区那边，肉眼可见万博都要建好了，城市面会不错，可以吃到18号线的利好，将来去珠江新城或者琶洲也挺近，户型设计也可以，偏改善型

提问：雕叔，您好，我目前在万科东荟城南边上班，女朋友在员村，首套房名额，首付大概100万左右，总价预算300-400万之间，主要是自住，也想保值，考虑21号线沿线，请问推荐哪个楼盘？目前有去看过星樾山畔南向90平，3.7-4.1单价，靠近水西地铁站，这个小区如何？

回答：科城山庄可以看看或者说黄村隔壁的中海康城，也方便你老婆将来上下班接小孩星越山畔现在开的那几栋有点靠近高速，噪音不可忽视

提问：雕叔，想请教下猪心西的一些低价楼盘，例如浩瀚华轩、星辰财富、丽晶华庭、远洋明珠、名门大厦等等，这些楼盘大部分都去看过，基本共同点都是：楼龄比较老、公区环境差、物业管理不行、商住混合、单体楼、梯户比高等，这些原因是楼盘卖不起价格的核心原因吗？另外，有一个单体楼新大厦公寓例外，虽然楼龄旧，但是外立面、公共区域都保养的很好，并且物业管理不错，梯户比合理，只是户型面积偏大，在同等价格下这类算不算是一个价值洼地？

回答：你想问的这个问题是：在一个顶级区域版块内，那些目前价格看起来低的楼盘，是不是价格洼地？以及造成价格低的原因是什么？1、在珠江新城这些地方，你觉得还会有”明明是洼地，但就是没人发现“的楼盘吗，我觉得是没有的，所以纯粹从市场角度来看，其实是没有洼地的。在这样一个充分竞争的地方，价格的反应都是人民币投票的结果2、造成这样的原因，我觉得主要是两个方面原因造成的，第一就是产品（户型设计、梯户比、大堂、公共空间、空中花园等），第二个就是物业管理，里面大量充斥着办公+居家的混乱状态，看看丽晶华庭、远洋明珠就知道了，这是核心原因3、投资这一类产品的核心思路和逻辑就是：绝对的长持，等珠江新城整体价格上涨了，这一类物业才有机会上涨，比如现在的价格梯度是：9万-5万，那么未来就是12万-8万，15万-10万，诸如此类

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