不知从几时起，无产权的公寓房开始在市场上遍地开花，作为广州东部置业热地的黄埔，也少不了这种产品的身影。 近期，老黄埔茅岗村的鱼珠城入市开售，这边厢售楼部的访客纷至沓来，那一头领导留言板却是频频收到投诉和质疑。

购房者对鱼珠城的投诉和质疑，图源/领导留言板

说起无产权公寓，黄埔君早先也曾解读过这种产品：《雅居乐黄埔创新中心：无产权公寓，值得买断40年租期？》，当时只是就项目论事，今天我们不妨专门来侃一侃无产权公寓这种“奇葩”产品。

居住体验好，关键还便宜？

下班走在地铁站附近，经常看到很多穿着白衬衫、西装裤的中介拉着人推销楼盘，其中不乏一些白菜价的小产权公寓。 其实，“小产权”只是笼统的叫法，销售和中介之所以这么叫，估计也是为了好听，说白了就是没有产权。

很多无产权公寓都是建在村民集体用地或工业用地上，产权不可分割，归集体所有，购房者买的只是房屋使用权，实际上相当于一次性租40年 ，并且部分销售方会承诺可托管返租，但这种无产权公寓跟通过竞拍拿地的产权公寓和住宅有本质上的区别。

本质虽然不同，但房屋设计却能做到与产权公寓无异，甚至向住宅靠拢。 比如开篇所说的鱼珠城LOFT公寓主打三种户型，其中既有无产权公寓常见的上下层双钥匙、各自入户的一室户型，也有布局与住宅相近的多房间户型。并且，所有户型都能明火做饭，稍大面积的还配有阳台。

鱼珠城户型

其实， 近年来公寓的户型变化很大，以往住宅才有的配置也开始在公寓中出现 ，像黄埔君写过的佳兆业未来城、归谷LINK等产权公寓，要么是可明火，要么是带阳台。 而无产权公寓在条件允许的情况下，也能做到这种程度，目的无非在于优化户型的居住体验，提高对消费者的吸引力。

不过， 更能调动消费者热情的是价格。按业内人士估算，通常产权公寓的价格约为同地段住宅的6-7折，而无产权公寓大概就是产权公寓的5折 ，像雅居乐黄埔创新中心的公寓，售价仅9千/㎡左右。再加上户型面积小，总价普遍在40-50万之间，远远低于住宅，价格确实诱人。

黄埔创新中心项目效果图

通常会购买无产权公寓的人，主要有两种： 一是急于在城市安家，但预算又非常有限，完全不够买住宅或产权公寓；二是被返租的利益诱惑，想做二手房东，觉得能长期赚收益。 当然，也有少部分人是买来做公司办公场所的。

“双合同”难以规避法律风险

虽然足够便宜，但买卖终究是一分钱一分货，无产权公寓的缺点也很明显。

广州部分无产权公寓项目，图片源于网络

一方面，无产权公寓说到底还是公寓，不能入户，没有学位，水电费、物业费又高，如果是买来投资收租，二手房东的回本时间长，收益率也低。 有些人可能会说：“自住没学位、投资收益低没关系啊，可以转让出去”， 这就要说说无产权公寓另一方面的缺点了。

无产权公寓的“购房合同”，其实就是长期的租赁合约，常见年限为40年。 按《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

但是， 在很多无产权公寓的实际交易中，都是一次性签两份租赁协议 ，一份20年租约，另一份为续租剩余年限。严格来说， 这种超前操作压根不具备法律效力 ，存在法律风险。 “长期租约”通常都没有相关部门备案，无法办理转让登记手续 ，双方最多只能签个没有法律效力的转手协议。

个别无产权公寓的“购房合同”，图源/广州乐居

并且， 即使能租40年，40年到期后购房者也无法续产权。

一般70年产权的住宅到期后可以续期，只需缴纳少量的土地出让金； 而公寓虽然没有明确的法律规定，但从市场实际情况来看，产权公寓也是可以续期的。 比如之前深圳曾报道过案例：一位罗湖的居民50年产权的房屋到期，续交了20年的费用，每平大概只有633元，比正常的土地出让价格低很多。

但无产权公寓就不行，既没有土地的产权，买的又是房屋的使用权，而非所有权，根本不具备产权续期的条件。

频频爆雷的无产权公寓

事实上，国家是不允许无产权房屋的买卖交易的， 这些以租赁形式“售卖”的无产权公寓，其实是在打擦边球，但也不能简单地判定其违法。

因为没有系统、明确的法律规定，通常此类公寓的报建手续非常繁琐、流程复杂， 很多项目可能手续并不完整，后续也存在被判违建等风险。这些年来，因为违建而爆雷的无产权公寓比比皆是，在广州也有案例。

2019年3月， 番禺大石的无产权公寓WE公馆 ，就被城管综合执法局勒令自行拆除。

WE公馆新闻报道

其实早在2012年，WE公馆就被认定为违建，但在此之后，销售方却继续对外出售租赁权，很多不了解实情的购房者纷纷上车。2019年3月，这颗“隐藏的雷”被点爆，购房者几十万的房款基本上是打了水漂。

2020年7月才正式开拆的WE公馆

对于WE公馆案例，有律师表示：“由于该项目为违建产权，所以不在法律保障范围内。再加上租户们签订的是租赁合同，且合同没有约定相关的风险和赔偿问题，即使是被强行拆除，他们也得不到任何的法律支持。只能期待开发商能够和政府有更好的协商，有一个妥善的处理方式。”

其他的无产权公寓爆雷事件，还有 番禺区的富山自由度、白云区的小坪公寓和派特斯小镇。在咱黄埔区，也有潮窝国际公寓的案例 ——由新世纪花苑商业裙楼改造而成；要求客户一次*交性**全款当作三十年租金；承诺2020年5月交房，到期却连《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》都没拿到手……各种骚操作让人瞠目结舌。

除了因手续不全被认定为违建，无产权公寓还可能发生一房多卖、项目烂尾、被打包转让给其他公司等等五花八门的隐患，这些都是导致其爆雷的诱因。

一些不负责任的销售、中介在推销无产权公寓时，时常刻意隐瞒产权问题，甚至将无产权公寓直言为“房地产开发项目”，存在误导客户的嫌疑。 在之前，黄埔的中国软件CBD公寓，也曾因为这种问题被区住建局约谈。

中国软件CBD项目方被约谈的新闻报道

当然， 我们绝不是说中国软件CBD的公寓会爆雷或违法，只是希望销售和中介在推销时，能实事求是，给客户最客观全面的信息，让购房者能更理性地选择。

而购房者在看房时，也要认真了解楼盘信息，谨慎行事，切忌盲目胆大；有购买无产权公寓使用权需求的购房者， 必须明确认清项目性质，并要求项目方出示相关证件，如无证件的话最好敬而远之。

结语

总之， 售卖使用权因为不能办理产权登记，也不能办理其他确认认购*权人**利的官方登记，购买人的风险很大。 但是， 并非所有无产权公寓都会走向爆雷结局，也有顺利交付后买家一直自住，或出租收回成本的。

对于那些没什么存款的“打工人”，无产权公寓确实是一种低成本的住房选择。所以说， 无产权公寓的使用权并非绝不能买，只不过在入手之前必须想清楚：“这种房对自己到底有什么价值？”不可因为一时的诱惑，而做出冲动的决定！