“我觉得前面十几年做住宅都搞错了，没什么成就感！”一位做了十几年住宅，刚改行做2年产业地产的老总这样告诉明源君。
“自从改做了商业、产业地产后，我感觉地方政府对我的态度发生了变化，以前做住宅我去求他们拿地，现在他们主动来邀请我去做项目。”另一位地产老总这样说。
做住宅，感觉越来越没有成就感了！这是很多地产人共同的感觉。
不知道你发现没有，做到百强老总、副总的大咖们离职后自己创业，基本没有继续做住宅开发的。他们要么改做联合办公、产业地产、小镇，要么开始做别的行业。
做住宅为什么越来越没有成就感了呢？明源君下面分头来说。
01
快周转、限价令下，很难用心做项目
房子的售价里
房子本身所占比例越来越低
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前不久，某巨头施工中的项目出了一些问题，于是其“快周转”模式遭到质疑，业内业外群起而攻之。
可是，奇怪的是，该巨头在多个三四线城市已经深耕多年，做了许多项目，连续多年是那些城市的销冠。
如果该巨头之前的项目一个个都很差，在那些人口不多、几乎都沾亲带故的小地方，其口碑应该早都坏掉了，怎么还会有人去买他们家的房子，还把他们买成销冠呢？
答案似乎只能是2个：
❶ 别家房企的项目，质量其实还不如它家的。
❷ 客户们买的不是房子本身，而是附加在房子上的别的东西。
明源君觉得，在三四线城市，答案更接近1。在一二线城市，答案更接近2。
房企为什么要做快周转？能不能不做？
凡是企业，一定是追求利润的。当然有的企业到一定规模以后，开始追求公益，但那就要看老板们的良心，无法强求。
目前，在住宅行业，快周转是最赚钱的模式，大家当然趋之若鹜。
一旦把快周转做到极限，除了能从企业规模中感受到光荣的几个老板、老总以外，大部分员工，其实是没有多少成就感的。
为什么呢？一旦快周转做到极限，就全部成了复制。
如果图纸全部变成了复制，设计师怎么会有成就感？如果销售说辞、样板区全部成了复制，项目策划、项目营销总怎么会有成就感？
员工的成就感，无法来自工作本身，就只能是来自工作带来的工资了。
当然，快周转以外的模式，之前在一二线还是出现过的，那就是：
“多花时间多花心思做项目，充分挖掘土地价值，赚取溢价”。
举例来说，你做一个项目一年开盘，成本3万，卖5万；我做一个项目，2年开盘，成本4.5万，卖8万。在覆盖掉一年的财务成本后，我还是多赚了一些钱。
但是，这种模式，在限价令出台以后，也就不存在了。一些卖地的时候，就确定了项目售价的地方，这种模式更不可能存在。
既然不管做多久、花多少钱、用多少心思，最后都是卖一样的价格，那么，只要房子能卖出去，当然是花得时间越短越好、花得钱越少越好。
现在，一二线的新房，不管项目有没有用心做，几乎都是被一抢而空。为什么呢？
他们买的其实不是房子本身，而是房子所附带的那些资源和机会，比如：
❶ 房子所附带的学位资源。君不见北京等地很多破旧二手房因为带优质学位，都被抢破头，更不要说新房了。
❷ 房子所附带的升值可能。房子周围有地铁、商业等资源，位置本身就值钱，买去过2年一转手就能赚钱。如果该城市因为限价一二手倒挂，买到以后甚至不用等待，直接转手也能赚很多钱。那么房子本身怎么样，大家也就不在乎了。
可是，如果买房客户根本不在乎房子本身，不管房子做成什么样子都能被抢光，那么做房子的地产人，也就没有什么成就感了。因为不管是不是他做，他努力不努力，结果都一样。
02
在地方政府看来，谁去做住宅都一样
可好的商业、产业地产
能带来税收并成为政绩
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为什么同一个人，做住宅的时候，是他求着地方政府。
可是做产业地产，有点品牌以后，却是地方政府主动来找他去做项目？
这个要从2个方面来看。
第一个方面。
首先，如果是做住宅项目，对地方政府来说，谁去做区别不是很大。
因为不管是谁去做，地方政府都只能收取一次卖地的收入。
可是，如果是产业、商业地产，不同的人去做，结果很不一样。
一个运营得好的产业园，一年可能给地方政府带来几个亿的税收，一个运营得不好的产业园，可能只能带来几百万税收。商业地产业的逻辑也类似。
第二个方面。
一线城市可卖的地几乎都要靠旧改了，二线城市可卖得地也越来越少。
在土地越来越少的地方，地方政府越来越不喜欢“卖地--修住宅--卖住宅”的一锤子买卖，而希望在有限的地上做商业、产业地产，拥有持续的税收。
而且，中央已经明确提出要“脱虚向实”，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
如果卖地修住宅，只能短暂提高GDP，而商业、产业地产，却可以在“脱虚向实”、“美好生活”2个方面，成为地方政府的政绩。
所以，地方政府对商业、产业地产有热情，对住宅地产没那么热情，也就不奇怪了。
03
新时期，地产人的四个无限追求
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那么，身为地产人，在新时期如何才能拥有成就感呢？明源君觉得，在保证企业活下去、活得好的前提下，还是要追求一些规模以外的东西。具体来说，有以下4个：
一、对“美”的追求，死磕产品到极致
人都是喜欢美的事物的，而通过死磕产品，就可以实现这种追求。其实这种追求，现在在一些房企内部也是存在的。
比如在绿城内部，说自己的项目多么能挣钱，是无法获得江湖地位的，把产品做得很好又能将项目经营好的人，却能获得内部人的尊敬与认可。
绿城的设计师、操盘手，想的都是怎么通过创新、超越以前的产品，而不是通过复制，来让一个项目赚钱。为什么会这样？因为所有人都希望自己的工作，能获得同事的认可。而绿城内部同事之间的评价体系，之前只看产品，现在则是既看产品，又看经营指标。
绿城的项目基本上没有类似的，哪怕是同样的系列，每一个项目也不一样，每一个项目都会在既有基础上做提升，做持续的迭代和更新。绿城的产品很多时候更接近于“手工打造”。
当然，把产品作为最高追求，就要通过客观标准的确立来不断追求进步。绿城认为，客观的标准有以下2条：
❶ 产品在行业内持续领先，拥有美誉度。
❷ 客户要认可你的产品，销售速度、溢价能力、客户满意度都是检验标准。
二、对“永恒”的追求
伟大的建筑、伟大的作品、伟大的功业……人们追求这些，是出于对死亡的恐惧，自己创造的东西比自己长寿，自己的生命好像也得到延长，更有意义。曾有地产人告诉明源君，自己的梦想就是领着孙子去看自己造的城。
在巴黎，几百年的建筑都还好好的在那里；在雅典，几千年的卫城的遗迹也静静地在那里。
如果我们这一代地产人，能留下一些能存在100年、300年，乃至1000年的伟大建筑，当然是有极大的意义的。商业、办公等公共建筑，更有可能做到这一点。
三、对“道德”的追求
道德是中国儒家的永恒追求。
就地产行业来说。
年度销售规模不造假，也不花钱提高自己的排位，这是一种道德追求！
报批报建的图纸，和施工图纸是同一套，不节省可能涉及质量的成本，这也是一种道德追求！
卖房的时候，把房子的优缺点都告诉客户，不欺骗客户，还是一种道德追求！
追求道德，你损失不了什么，无非少赚一点不安心的钱！
四、和项目融为一体
在住宅项目上， 这一点是不可能做到的，因为项目卖完你就要退出。可在产业、商业、小镇项目上却可以，因为这些项目都会持续运营、持续存在。比如，神盘小镇阿那亚，村长马寅与小镇就是一体，他也打算和村民们一起玩下去过一辈子。
明源君认为，人的欲望是精神的，所以是无限的；而物质世界却是有限的。
用无限的欲望，去追求有限的物质，是不会有真正的满足和成就感的。
但明源君上面说到的四种追求，却是精神的，也是无限的。追求其中的一种或几种，你就会越来越有成就感！
（作者：明源地产研究院主编 王恒嘉）
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