上次写完大学城板块文鼎雅苑这个小区后，【文章详情戳→无奈！性价比高，配套好，房价不涨，已成板块老小区通病…】。有网友后台留言表示文鼎雅苑楼间距大，住着不压抑，最大的弊端就是物业太差了，导致小区居住环境受吐槽。
还有网友留言：差不多的房龄，附近的天正小区环境简直秒杀文鼎雅苑，建议小编去看看。
实话说，文鼎雅苑现在的小区环境绝不仅是物业的原因，而是先天起点就不高，加上后天管理不到位综合导致的，所以现在都让物业来背锅似乎也不合理。
而对于网友口中的天正这个小区，我了解了下，小区名叫天正天御溪岸。随后，我也实地去小区看了看。
小区分A、B两区，其中A区比B区贵2356元/㎡，原因曝光
天正天御溪岸小区分为A、B两区，其中A区是小区的一期，房龄大概在2010年，B区是小区的二期，房龄大概在2013年。
从图上可以看到，B区距离地铁1号线交院地铁口更近，旁边配套也更加齐全，但是B区体量较小，只有几栋楼。
在365二手房网站上，可以看到目前天正整个小区挂牌房源有80多套。其中A区的挂牌量较多，有60多套，当然这主要也和A区体量较大有关。
从挂牌价来看，目前天正A区的挂牌价格是28515元/㎡，B区的挂牌价格是26159元/㎡。A区的挂牌单价比B区贵2356元/㎡。
至于为什么会出现这种现象，我特意咨询了附近的中介，中介告诉我主要是因为天正A区属于改善型小区，小区环境在整个大学城板块都是排在靠前的，而且楼间距很大。而天正B区因为楼栋太少 ，小区环境一般 ，楼间距较小，且靠着地铁有噪音。
此外，在户型方面，天正A区都是改善的大户型为主，最小户型是106平的中间户，全朝南户型，其次就是127平的南北户型 ，137平的改善户型，剩下就是154平和171平，但都是137的放大版。而B区最小的户型面积是96平，其次就是40年产权的公寓。公寓的单价低很多，也会拉低B区的均价。
按道理说，应该是户型越小，单价越高，但是天正并不完全适用。主要还是因为天正A区不仅户型很好，而且每个户型都有赠送面积，大约7平左右。所以综合算下来性价比更高。
中介表示买天正A区的都是改善客群，不是刚需客。刚需的可以看看B区，但是可选房源也有限。
这点从成交上也可以看出，在某网站上可以看到天正A区的成交量并不算太多，近期成交的几套也是大户型改善。
其中171平左右的四房成交单价突破2.7万/㎡，137平左右的4房最高成交单价近3万/㎡。
再看看天正B区的成交，4月份成交的1套98平左右的三房，成交单价近2.7万/㎡。而中介所说的小区40年产权的公寓，也有成交，今年3月份一套37平左右的单室套成交单价在1.8万/㎡左右，成交总价只有67万。
综上，可以看到天正A区更加受市场上的改善客认可，中介和网友也纷纷夸赞这个小区环境很不错。
那小区环境到底如何？下面一起看看。
名不虚传！小区实景照片曝光，绿化高，景观好
天正A区的门禁管理一般，没有特别严格，跟着业主可以直接进去。
进去后，就被小区壮阔的景色和有质感的外立面吸引。
可以看到，小区的景观和绿化着实不错。树木和其他绿植很多，满目翠绿，一片郁郁葱葱的景象，很养眼。
小区多处还设有水景景观，盛夏的季节，走在小区里面，只感受到阴凉，看到水，更是格外的舒适。
小孩子是最喜欢玩水的，在保障孩子安全的情况下，也有很多家长带着孩子在水边嬉笑玩闹，很是愉快。
虽然是高层，但肉眼可见，小区的楼间距确实很大，还有一大片绿色的草坪。
小区内的基础设施也很齐全，两处地方都有儿童游乐场所和健身设施，基本可以满足孩子的玩耍需要。
要说小区有哪些需要改进的地方，我觉得门禁管理这块有待加强，因为很多楼栋单元门都是敞开的，外人可以直接进去。
而且小区里也出现在公共场所随意停放电动车的现象，对一个改善小区来说，影响整体的美观性。
在天正A区的外围，可以看到不远处的B区，只有孤零零的几栋楼。经过时，发现这边底商的确多点，但也因此更嘈杂。
区域内新房接连上市，一二手倒挂福利消失，你会怎么选？
在过去，距离市中心接近30公里的方山，一直都是边缘化的存在。当然，作为第二居所的别墅区是受欢迎的。但，如果作为第一居所，很多南京人甚至“江宁市区人”都表示要考虑一下。
直到后来，随着城市化的不断发展，大学城作为江宁南部第一居所集聚区的概念才渐渐得到支撑。并催生了东方龙湖湾、万裕龙庭水岸、天正天御溪岸、五矿九玺台、银城一方山、招商方山里、世茂梦享家等一批知名二手房小区。
如今，方山大学城大部分小区二手房挂牌价已经站稳2.3-2.8万/㎡。其中，作为早期头部领袖的五矿九玺台二手报价已突破3万/㎡的大关。作为后起之秀的鲁能泰山7号院如今二手房挂牌单价已经近4万/㎡。
陆陆续续地，我也实探过大学城这边很多二手房小区，目前情况来看，这里是刚需、刚改为主。但是从后面的新房上市情况来看，未来这里还是刚改、改善为主。
下半年，区域内6盘接连上市，刚需、改善产品并存，下半年江宁刚改主阵地就在这里！
方山北部：
1、联发翡翠方山叠墅首开均价31018元/㎡，项目预计9月加推剩下的所有楼栋，建筑面积141㎡、156㎡、207㎡，共计240套房源。
2、樾山林语首开均价32529元/㎡。项目目前在售8、9、10、12#少量房源，建筑面积123㎡、133㎡、142㎡、271㎡。预计近期加推12#，建筑面积123㎡、133㎡，共计20套房源。
3、文鼎广场旁的美的建发润锦园，精装现房高层，放风价3.2万/㎡，预计8月首开。共计278套房，每栋18层，建筑面积约90㎡、105㎡、115㎡、125㎡、140㎡。
方山南部：
1、五矿澜悦溪山打造精装高层，面积段有96-127㎡，放风价3万/㎡。
2、山和宸园打造毛坯高层，面积段有89-139㎡，放风价2.7-2.8万/㎡。
可以看到，现在大学城板块无论在售还是待售的项目价格基本“破3”，这也预示着大学城一二手倒挂红利正在迅速消失。
回想2018年底，世茂梦享家最后84套尾房（1.59万）吸引1.3万多组客户陪跑，平均164人抢购一套，中签率创下南京纪录仅0.6%。
但随着世茂的收官，一切都结束了，大学城板块1字头房价时代一去不复返了。之后，整个板块便陷入漫长的房荒期。
现在，一个前所未有的江宁大学城2.0时代明星一手房阵容正在迅速呈现。不可否认，随着区域居住产品的不断丰富，那个曾经以较低总价，满足无数刚需安家梦想的大学城，现在正在转型改善板块，再次王者归来。
