◎整理 / 朱一鸣、李玥瑶
访谈背景
当前，住宅产品已开始回归居住本质，购房者对居住的舒适性、功能性、私密性、社交和健康等关注度日益提升。与此同时，随着我国居住需求升级和细分，不同家庭结构、不同消费阶段对房企产品户型研发设计、社区空间打造提出了更高的要求。
基于此，10月份克而瑞深入参访中国龙头房企的典型代表、高质量发展时代的先行者星河湾，实地调研其典型标杆项目，针对星河湾创新、升级项目户型、社区空间精研、设计等思路，与星河湾集团副总裁谭伟江进行深度交流，一起探讨顶尖住宅产品户型、社区空间发展趋势。
星河湾集团副总裁 谭伟江
0 1 PART
户型空间
Q1:专注豪宅打造的星河湾，产品一直走在行业前线，产品亦备受市场追捧，星河湾的核心竞争力是什么？星河湾又是如何保持这种核心竞争力的呢？
星河湾多年来秉持“工匠精神”为企业发展原动力，将品质作为第一要务，目前形成了以高端产品策划研发、创新设计、材料配置、高端配套产业以及工艺工法、管控体系各环节协调、完整、统一的核心竞争力。从集团到各个项目，每一期的产品在设计、选材、施工和管理上，都追求极致与创新，在各方面以保持领先的自我加压，从品质管控的系统要求出发，延伸到所有供应链及合作方。正是对产品一丝不苟的态度，星河湾赢得了市场、客户、同行的尊重。
黄文仔董事长对星河湾的发展提出的要求非常明确：星河湾要做的是对产品品质所能达到的最高标准负责，对业主日益增长的美好生活愿望负责，对每一块土地价值负责，对所进入城市的人居水平提升负责。现在，这已经成为星河湾管理团队文化和自觉要求。
在高管会议上，黄董强调最多的就是工程与服务的现场管理。工程管理部门要建立管理平台确保工程现场质量，通过APP或摄像头等，避免工管人员光坐在办公室，确保他们到现场不断发现问题，解决问题。
一个企业，只有从董事长、CEO，到核心团队乃至合作伙伴都能够坚守初心，核心竞争力才能够做到保持、发扬和传承，才能够真正做有价值的百年企业。
Q 2:今年初，黄文仔先生提出星河湾迈入4.0时代，从1.0到4.0，星河湾在产品上会有哪些变化？ 4.0时代的星河湾又有哪些值得市场或消费者期待的地方？
星河湾1.0时代，正值千年交替之际。华南板块群雄逐鹿，正式拉开中国房地产市场化帷幕。广州星河湾的开盘，精装的交楼标准，完美的园林景观，以绝对领先的产品让全行业瞩目。在那个绝大部分商品房还是毛坯房交楼的年代，星河湾以开先河的精装修交楼成为行业典范，自此成为同行争相学习效仿的对象，“星河湾”标准也成为同行的最高标准。可以说，星河湾 1.0 时代，打造了中国房地产行业的首个品质住宅标准，并成为住宅商品品质化的启蒙性代表。
2.0时代的代表作当属北京星河湾。作为行业主管部门的北京市规划委员会、北京市城市建设综合开发办公室、北京城市规划学会等部门在2005年联合出版《解读广州星河湾》、《走近北京星河湾》，将星河湾规划、建筑、装修品质和北方园林环境工程的主要亮点向全行业推荐。就此，星河湾成为社会公认的中国品质地产旗帜，正如当时媒体所言：“星河湾代言中国好房子的标准”。
而位于上海浦东的星河湾，则标志着3.0时代启程。此时的星河湾根据全国城市布局，完成了从户型格局的多样性、居住智能化升级以及东西方装修风格的审美融合。在工程管理方面，逐渐形成了星河湾独具一格的管理模式与标准。在一些企业追求规模化，高杠杆、高周转的时候，星河湾却始终坚守初心，以确保最佳品质为使命，保持了强劲的市场优势。“星河湾”成为了中国北上广三大一线城市顶尖人群心目中，具有深远影响力的高端人居品牌。
跨入4.0时代的星河湾，是以更高品质为基础的产品再驱动和再升级。它不仅仅是产品标准的确定和战略规划的构建，更成为将其融入组织、管理和协同机制的多要素创新体系，带动企业追求卓越运行，从而成为中国房地产业高质量发展的新时代企业典范。
星河湾半岛样板间实景
Q 3:星河湾客群多是高净值、精英人群为主，与其他客群相比有哪些明显特征？ 他们对于住宅产品户型、空间和装修风格等产品需求 又有哪些要求和偏好？
星河湾的主力消费群体绝大多数将其作为自己的第一居所，即家庭最重要成员的日常居所。这个群体有几个明显特征：
一、对于审美、品质等高端要素的判断力极强。他们见多识广，领略过大部分的优秀社区及优质户型，对于住宅产品品质优劣具备极强的判断力，尤其钟情于以匠心深度打造的真正具有竞争优势的品质住区，并形成极强的产品认同感与忠诚度。
二、极其注重自我及家庭成员的体验与感受。他们重视家庭成员之间的关系以及个人生活空间的隐私，注重户型设计的各功能区的体验感与生活舒适度。
三、极其注重细节完美，拒绝瑕疵。他们拥有主流、时尚的审美情趣，对于装修风格、色调、材质、搭配、工艺等均十分重视与讲究，同时对隐蔽工程质量要求尽善尽美，甚至接近苛刻的程度。
四、注重居住社区的社会公益责任。关注绿色环保、智能科技的运用与发展，同时讲求实际效用。他们认可星河湾从设计源头就考虑到节能与环保、生态理念，而非以华而不实的概念堆砌的所谓“智慧空间”。
星河湾半岛园林
Q 4:前期项目规划中，星河湾如何做到精准的客户研究？ 具有哪些方法？
我们通过多个平台实现精准客户研究。
一、基础平台。营销管理中心大数据研究与客服、物业服务跟踪。多年来，星河湾坚持进行以营销中心为核心的客户数据分析及长期的客户跟踪和市场研究。从客户日常反馈、投诉、建议中，提炼主流消费人群在生活方式和人居品质发展需求上呈现出的趋势和变化，进而将累积的经验运用到新一期产品研发中。
二、研究平台。星河湾生活学院，这是由星河湾集团与暨南大学生活方式研究院联合共建的科研学术机构，系全国首家社区生活学院。主要功能是以星河湾业主为样本，在对社区生活方式研究与体验实践基础上进行服务产品的开发。2017 年，星河湾生活学院以星河湾业主为研究样本、联合暨南大学生活方式研究院首次发布《中国高净值人群生活方式报告》，这份产学研结合的科研成果是国内首次针对高净值人群的生活方式专业科研报告，对于优质生活方式的构建和完善具有极强的指导意义。
三、共建平台。星河湾大会、星河湾生活家空间、星河湾人居文化节。自2009年开始，星河湾大会每年举办一届。基于打造“美好生活，理想居所”的主旨，星河湾大会是社区人文建设、情感沟通建设、品质生活建设、环境氛围建设的桥梁，也是开发商与业主共同打造品质生活的共建平台。星河湾人居文化节根据每个社区的具体情况每年8月到11月举办，期间贯穿多场文化、艺术、科普、生活、学习等类型的活动，它将星河湾大会延伸到业主们自发、自主，更为广泛的构建完善社区的功能。
Q5 :在产品户型设计上，星河湾主要聚焦哪些维度？ 户型设计又会受到哪些因素的影响？
星河湾对于产品的设计，是从宏观社会发展和微观生活演进，多层面、多维度进行考量的。
在宏观层面，星河湾在进行客户研究时，总结出2018年以来的六个变化，对产品创新、迭代起到借鉴作用。第一，是中国社会发展进程加快、中国人的人生追求进阶带来的财富观念变化。第二，是中美之间的贸易摩擦，世界性、区域性的产业结构调整带来的经济发展预期变化。第三，是包括千年大计雄安、长三角一体化、粤港澳大湾区、深圳先行示范区、自贸区等等国家战略下的中国城市化进程带来的人才流向变化。第四，是产业调控所带来的个人资产优化、资产属性变化。第五，是人们在完成了第一轮的基本居住需求之后，人均居住水平提升带来的居住需求变化。第六，是5G、AI、物联网、大数据等所带来的行为方式变化、沟通交互方式变化，进而演变为生活方式的巨大变革。
在微观层面，星河湾多年来坚持打造客户研究体系、长期跟踪客户反馈、积极跟进客户体验，目前可以预判高端人居需求升级的趋势，并在产品研发、建设中做到品质升级、超前定位以及精细化创新。
综上所述，我们预判出在未来相当长的经济周期中，市场上将持续出现一个人居以及生活方式的调整期。因为越来越多的社会精英意识到，不动产数量的累积并不等于高品质的人居环境。星河湾将之称为“高品质人居需求升级趋势”。这对星河湾的产品设计起到重要的市场指引。因此，星河湾各城市的每一期产品，都是引领人居升级的作品，并深受市场期待。大家可以关注到，继沈阳星河湾千平产品市场成功后，青岛星河湾、汕尾星河湾也相继推出了定制级的千平产品。
沈阳星河湾千平产品
青岛星河湾913㎡样板间实景
Q6 :居住需求不断提升下，细化来看，当下购房者对于住宅产品户型方面如功能划分要求（二胎家庭、三代同堂）、全生命周期住宅、私密性等有哪些新的要求或变化？ 面对这样的变化，星河湾是如何在住宅产品户型设计、空间打造、装修风格等方面进行创新设计或者调整的？
星河湾时刻关注着中国社会财智精英主流居住的需求变化。星河湾的全套房设计、双主人房设计、双子女房设计、多重景观客厅设计、3.3-3.6 米超高层设计、多功能景观厨房设计、主人房270度八角景观窗设计等，这些十几年前就深受市场追捧的设计之所以如今仍是市场主流，是因为这些设计特征符合高净值人群的生活需求，只是根据不同的区域差异、户型面积，进行了调整和升级。
所以，星河湾面对变化的方式，是对于产品拥有足够的前瞻性和话语权，对于星河湾业主所代表的社会中坚人群生活理念、生活需求拥有足够深入的理解和研判，进而研发出可以足够自信的产品。
集团联席董事长吴惠珍女士曾多次提及星河湾的六个自信，即理念自信、道路自信、产品自信、创新自信、文化自信和发展自信，这也是星河湾产品给予市场的深刻印象。
Q7 : 与其他豪宅产品开发商相比，星河湾的户型布局有哪些优势或者领先之处可为行业带来借鉴？
吴董在媒体采访中，曾多次提到星河湾对于市场和同行的态度：是开放和拥抱的。产品所对应的市场不同、人群差异，即使是相同的消费群体，也有审美喜好、文化背景、生活方式、家庭环境等差异，只有多元化产品，才能满足市场需求。对于喜爱星河湾风格产品的同行，星河湾乐意敞开大门与同行相互学习、紧密合作。
星河湾一直对多种模式的土地合作和强强联手，实行开放的态度，合作模式也是多元的。星河湾总结在澳门、成都、常州等城市的成功经验，在武汉、上海等地的品牌合作项目将很快亮相。星河湾目前正在通过输出规划设计、项目管理、经验、人才等，与大型国资委企业、大型上市房企、政府城市更新项目等同行一起开发高品质产品、实现高质量发展，我们也真心希望更多的优秀企业加入到这个行列，与星河湾携手推动人居的高品质发展。
0 2 PART
社区空间
Q1:豪宅客群有着明显圈层属性，对于社区空间有一定需求和要求。星河湾如何看待社区空间对业主生活体验提升方面的作用？星河湾的客户对社区空间又有哪些共性关注点和个性化偏爱？
星河湾的社区空间对业主生活体验提升方面的作用，可以从四方面来看：
1.整体空间布局
以规划设计为龙头，星河湾多个项目，在同等容积率的情况下，选择了远低于同类产品的建筑密度规划，这就决定了高舒适度及产品的高端品质，并且意味着星河湾可以发挥更大景观空间优势。同时，低建筑密度带来了超过百米的超大楼间距，比如西安星河湾，楼间距最大达到125米，是普通高层住宅的2倍。如此大的楼间距，自然能够带来开阔的视野、完整的户外活动空间，也让业主能够更好的欣赏星河湾的园林景观。
太原星河湾百米楼间距
2.景观、休闲空间
星河湾的园林景观规划、设计、创新、精工与保养维护，一直为行业所津津乐道。黄董对于园林格外重视，从方案到施工图设计再到现场效果，都是亲自把关，细心琢磨，不放过任何一个小细节。黄董要求所有的星河湾园林都要依照当地的气候、地形、地貌、周边景观等进行重新设计，绝不允许有园林设计复制的情况出现。而集团的园林中心从社区规划雏形初步形成后，便立刻开始工作，以“打造自然生态水石庭院”为目标，反复推敲，几乎每个园林方案都经过不少于20次的修改，才初步确定。施工图方面更是精益求精，不断创新。
西安星河湾园林
近年来，星河湾精研的以苏州园林为造园手法，以国画为手稿的中式园林设计，受到广大业主的热烈追捧，业主可以在宽路、古树、荷塘、鲤池、护河、木桥、栈道之间，充分享受亭、榭、廊、轩、阁等景观所带来的惬意社区空间。
星河湾半岛百花园
星河湾半岛知音亭
3.社区公共空间
社区公共空间除园林外，与业主生活最为密切相关的，是社区的道路、地下停车场与入户大堂。星河湾对于主干道的设计、施工、用材、工艺，都有严格的要求。只说社区道路一项，抽出几个技术细节要求，就能够以点带面反映出星河湾对于公共空间的管控体系的系统性。
第一个细节，星河湾园区主路面检修井为隐藏式排布工艺。这样既视觉美观，又能有效降低车辆行驶的噪声污染。
第二个细节，星河湾路面综合基础浇筑工艺要求主路面、人行道、排水沟必须全部一次性浇筑完成，避免不均匀沉降造成的路面开裂及变形。
第三个细节，星河湾主路面的沥青骨料，要求所有的沥青路面在铺设材料选择时，骨料和粉料必须采用黑色玄武岩，确保路面长时间使用不泛白。
这样的精细化管理，足以体现星河湾对于业主的用心和对于自身品质的高要求。
上海浦东星河湾入户大堂
4.生活空间扩展
星河湾业主对于日常生活空间的配套，与其他的社区有着极大的区别。一般的会所设施，由于运营与空间限制，很难满足业主及其朋友圈层的需求。而星河湾酒店，可能是全行业最为极致的社区生活空间延伸。酒店与社区相依而建，既可以满足业主的日常需求，又可以为当地提供高标准的五星级服务设施。星河湾酒店可以说是为追求极致完美的鉴赏家打造的艺术品，致力为每一位顾客和星河湾业主提供精致奢华、独特难忘的圈层社交配套、五星休闲旅游和商务旅行服务。
这四个方面，也是星河湾针对目标客群的喜好和偏爱，总结出的运营和服务的解决之道。
Q2:对于社区空间，星河湾具体是怎样做，来满足或者引领当下豪宅客户需求的？星河湾的社区空间有哪些考量维度、要素和特点？
除了上述四方面，我再引用星河湾集团CEO黄健慧女士在最近一次行业论坛上，列举的一两个具体实例，来论证星河湾具体是怎样做，来满足或者引领当下豪宅客户需求。
星河湾的住宅地下车库，按照星河湾最新的 4.0 标准要求，车库主通道宽必须为6.5-7米，次通道宽必须为6米；车库主出入口车道净空高度为3.2-3.5米；负一层层高为4-4.3米，车道上方天花高度为3.3米；车库负一层大堂前方天花做局部升高设计，层高为4.7米，净高为4.1米。
星河湾半岛地下车库
还有体现星河湾对于社区空间品质管控的“旁站制度”：在胸径大于30CM的乔木种植、重点部位园区景石放置、沥青路面铺设等重要节点，集团要求城市公司分管工程的副总及项目总经理进行旁站指导，确保完成效果。
即使是星河湾所承担的城市更新项目中，社区空间打造的精细化程度，也是走在行业前列的。星河湾的理念是，通过旧村改造，让更多的人能享受高质量发展、高品质产品所带来的实惠。有机会大家可以到星河湾萝峰旧村改造项目展示中心看一看，到回迁房的交楼标准样板房看一看，那里每天都有接待政府、同行参观、交流。有一位参观过我们旧改样板间和园林的领导说：这完全超过了有些商品房的品质。
星河湾萝峰旧村改造项目
集团CEO黄健慧女士在最近一次行业论坛上谈到，星河湾的客户群相对稳定，产品定位非常明确，因此受到市场影响相对较小。所以，星河湾可以将精力、时间，更多地投入到以产品品质为核心、高品质人居服务领域的精细化多元布局上。
中国房地产已经告别了人口红利的时代，资源环境的约束将不断地增强，成本在不断地增加。房地产增长已经不能过多地依赖于投资的增长，将更多依托产业结构的调整、产业技术的升级、产业效率的提升、产业动力的变革。
Q3:星河湾社区空间打造上是否会因项目所在城市、产品体量等因素而有所差异？
星河湾产品和工艺品质的均好性，是更多的客户选择星河湾的重要因素。很多业主在北京、上海购买了星河湾，听说自己的家乡青岛、西安、沈阳，甚至汕尾都有了星河湾，本以为这些核心城市的产品相较一线城市会有落差或者降维，结果品质大大超出了他们的想象，产品打造与一线城市无异，于是又在家乡的星河湾置业。
就拿汕尾来讲，星河湾进驻汕尾，意味着以高品质人居体系，实现大湾区顶尖生活方式，满足汕尾高净值人群对标一线城市高品质生活的需求，带动湾区品质人居的腾飞。
汕尾星河湾917㎡样板间实景
首先，星河湾的住宅产品，全面加快了汕尾的城市人居品质升级，为汕尾的人居标准树立了新的标杆；星河湾酒店，为当地最高建设标准与服务标准的酒店，全面提升了当地的服务业品质；也间接为汕尾的高素质人才引进提供了优质的生活环境、商务环境，对于城市新产业引入与招商引资起到积极作用。
星河湾还为百年名校澎湃中学捐建一座艺术中心，助力汕尾教育事业。星河湾作为品质型发展企业，对于城市布局的前提条件主要有以下三点：第一，能够推动城市人居水平的升级；第二，具有高品质产品运营的良好开发环境；第三，市场具有高品质产品的强劲需求。
Q4:您是如何看待房企未来在高端住宅产品社区空间发展的？
从广义上来看，高端社区空间发展可定义为两个概念，一个是物理生活空间，一个是精神生活空间。
在物理社区空间，应该基于国际化的视野、人居发展趋势和前瞻性的研究，不断精进产品及产品管理体系。现阶段，星河湾正在完成从产品品质化到品质管控体系化的自我升级，以成熟的、严谨的、合乎规范的管理手段，转化成适应更大规模开发、更多的产品创新形态、更多的项目同步运营、更多的合作伙伴可以共享的的工匠型企业品质管控体系。
在精神社区空间，应该依托主流价值观，引导与发扬业主精神层面的共鸣与传承。今年，故宫紫*书禁**院与星河湾生活学院携手合作，在广州星河湾半岛开设第一家紫*书禁**院。星河湾业主在家门口即可享受顶级文化盛宴。2017年，星河湾“李云迪生活家空间”正式揭牌，全面进驻广州、北京、上海、太原、沈阳、青岛、西安等星河湾社区，首创将国际顶级大师的艺术空间引入社区。这是一个融教学、交流、发展于一体的艺术平台，更是一处艺术深耕社区、社区承载艺术的新平台，让顶级艺术成为品质生活标配。
这两个社区空间的共同发展，形成了星河湾的高品质人居体系，它包含高质量人居产品、高端城市配套、高品质运营服务以及城市文化注入等多个方面；是将建筑、空间、材料、环境、配套、服务、文化等一系列要素，构成一种实实在在的生活体验。这里包含着社会学、家庭伦理学、建筑美学、工艺美学、人体工程学、行为学、邻里关系学等各类学科的理论与实践；也体现企业对于客户生活方式与生活需求的最大化、品质化诠释。
星河湾半岛园林
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克而瑞地产研究|cricyjzx
易居企业集团的专业研究部门专注地产行业研究和企业探索连续十年发布房企销售排行榜
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