杭州这两年盛行商改住，但下沙今年特别多！
据我统计，光近一个月杭州下沙金沙湖、高沙、下沙沿江多板块，商改住用地多达约520亩。
纵向比较，即便不考虑下半年的情况，现在的商改住面积也有去年的4倍左右！
横向比较，整个下沙近一年商改住面积超600亩。粗略计算约占全杭州近一年商改住面积的三分之一以上。
毫无疑问，这是G20峰会以来，下沙规模最大的一次商改住浪潮！
约520亩商改住用地，其中涉宅部分约 17万方 ，预计将增加3000套左右的住宅供应，其中部分地块已列入今年的供地计划，预计本月就将挂牌出让。
去年100多亩商改住 小试牛刀 ，今年500多亩海量商改住 大刀阔斧；
难道下沙楼市又要被「坑」了？
下沙楼市有无被「坑」有待进一步检验，但商改住对 下沙新房、二手房造成的冲击是毋庸置疑的。
商改住供应的约3000套到底是多是少？可能很多人还没概念。不如看看数据：
1、商改住带来的新房供应量，占据全年供地计划的50%以上。
据统计，钱塘区2023年住宅供地计划共16宗，总计约90.4万方。其中，下沙可挂牌出让涉宅地7宗，共约 30多万方 ，以平均2.2-2.5容积率计，下沙今年新增可建面积将达 70万方左右；
若不考虑当下大户型和超大户型化的情况，以100方一套计算，单下沙年内有望新增约 7000套 ；
有意思的是以上多处商改住用地，几乎都出现在了今年供地计划之中，且供应占比超总量的一半！
2、商改住新增供应，是去年下沙新房实际销售量的6成左右。
这就不得不让人担心去化问题了。
7000套纯新房供应，再加上部分未售完完部分，预计未来一年整个大下沙最高供应房源可在 8000套左右 。
滔滔不绝的宅地供应，心急火燎的未售罄楼盘，遇到汹涌而来的商改住浪潮，简直是雪上加霜。
这无疑对 冷热不均、阴晴不定 的下沙新房，将带来巨大的挑战和冲击！
说实话，我感觉2023年的下沙楼市并不好过。
前有金沙湖东双子星项目启动分销历历在目，元成单元内忧外患求生欲满满。
金沙湖核心区也是火一阵凉一阵。
再说这个板块，说它是刚改，它的新房限价都已接近4万一档，与市北、未科基本平级，但热度又不及后者；
说它是改善，配套确实一流，但它与奥体、申花、钱二又完全不在一级，倒挂又小，在摇号市场一不小心可能沦为炮灰。
要不是楼盘运气好，过去一年改善供应实在太少，加上品牌房企和金沙湖景观加持，不然也要人替它捏把汗。
抛开个别核心区、地铁口、可看到金沙湖景观的优质地块，大部分地块的去化，未来可能会遇到很大的挑战。
不仅仅是新房，大量商改住用地和住宅的供应，对本来挂牌量就非常大的下沙二手房也是一个不小的冲击。
本来新房市场整体要好于二手房市场，这次下沙新房供应增大，那些本来在新房和二手房之间摇摆不动的客户
自然更倾向于产品更新、品质更高、未来二手房市场更保值更有竞争力的新房上了。
朋友圈一个下沙德祐门店的中介告诉我说：
“商改住，还有新房供应大的事，有时我们会和房东去说，他们有的还挺在意的，现在很多新挂牌的房东也不敢乱报价，一些诚心卖的房东最近也愿意降价了。”
“加上最近二手房看房和成交又冷了一些，房东的心态最近是又有些动摇了。”
在下沙毕业两年开了自己的服装设计工作室的本家侄子，说到买房，他说一定要买新房：
一是好的 开发商精装修比较省心 ，即便开发商精装修不合口味也可以部分改造，毛坯装修对于我们年轻人来说实在费劲了。
二是这是一个看脸的时代，房子越新越接近现代人的审美品味和需求；
特别是现在，无论是公建化的玻璃幕墙，还是高级灰的真石漆外立面， 颜值对于我们年轻人来说太重要了 ；
结合我身边接触到的很多95后、00后年轻新生代，他们对新房的热情确实要更高于二手房。
看来无论是大环境还是小气候，下沙二手房库存压力短期内很难解除。
不过， 商改住就像是一把双刃剑 。
除了对下沙楼市会带来一定的冲击，占用一部分产业空间，其实也有它有利的一面：
1、大量商改住有利于增加地方 土地出让金收入 ，促进地方 经济社会民生发展 ；
2、下沙拥有三个天街，一个印象城，还有银泰百货、宝龙广场等商业，商业配套极为丰富，商改住有利于 避免商业商务过剩，降低写字楼空置率，减少大平层去化压力 ；
3、商改住虽然会增加人口密度，增加交通拥堵风险，但与此同时，伴随着部分商业用地改学校、养老实施、文化活动、公园绿化用地等生活配套用地， 也有利于缓解未来配套的压力 。
这里是杭州第一个外商投资区，杭州产业兴市的城市战略也是在下沙*局破**的；
新世纪杭州第一个也是规模最大的大学城在这里，16万年轻人在这里逐梦；
从遍地滩涂、自来水都不通，到如今风靡杭州的 “小三亚”网红金沙滩 ；
下沙可以说是杭州最励志的地方。
尽管“决战东部”受到争议，但下沙 一直在更新，一直在变好。
商改住或许会给下沙楼市带来短期阵痛，但增加的教育、文化、养老、公园绿化等生活配套，让下沙变得更加宜居和舒适，可以提高居民的 幸福感和获得感 ；
而随着更多改善产品的出现，也会 增加板块的改善基因。
商改住本身的出发点是好的，适量的商改住对于下沙来说也能起到利大于弊的效果；
就怕市场并没有预想的那么火，整体住宅供地井喷，再加上这次商改住规模较大，就可能适得其反。
希望下沙这次能够化险为夷，迎接好运。