原创｜黄佬邪
今天，土拍市场上拍出5块地，于洪3块，*家屯苏**2块，其中最引人注目的怒江北街西地块，以底价3690元/平被沈阳金祥置地有限公司竞得，此地块有异地配建学校要求。
造化板块的平罗湾5号地块与9号地块分别被美的与世茂以3200元/平楼面价竞得。
今天的土拍市场，没有往日喧闹，最重量级地块以底价成交，于洪区另外两块土地的溢价率也只有32.23%，一改之前拍地必达顶价，进入竞配建激烈竞争的局面。
今年2.20以来，沈阳每次土拍必引发高潮，地价上涨态势明显，随之引发沈阳楼市量价齐升，尤其是5月，新建商品住宅均价同比上涨19%。
据传，最近沈阳被上层YT，主要原因是土地市场火热，房价同比与环比上涨在全国排名前列。
此时，推出于洪与苏区5块地，从牌面上看，土地价格不高，不会再出现高价地、地王现象，可以有效抑制土地市场过火的现象。
今天苏区两块地的楼面价成交价格，仅为1130元/平、1590元/平。
不过，需要提示的是：平罗湾两地块的3200元/平成交价看上去不高，但比同一区域内之前成交的价格，依然上涨不少：
3月31日，金科竞得沈于公路9号地块，成交单价3030元/平，总价2.3亿；富禹竞得沈于公路东7号地块，成交单价2930元/平，总价1.9亿。
今天这场土拍，虽然没有诞生高价，但地价上涨的态势依然明确。
这5块地的拍卖，5月下旬即已公示。这说明沈阳相关部门在推地的节奏上，高价地与低价地推出的节奏把握得比较好，市场火热后，用几块平价地给市场降降温，更是符合上层要求。
今天5块地中，为何怒江北街西地块最引人注目？
图中红圈即是今天拍卖的怒江北街西地块，占地91359平，容积率2.0，建筑面积约18万平。地理位置在北三环外，毗邻北皇姑的保利溪湖林语、万科金域华府等中大型楼盘，城市界面与配套相对成熟，与平罗湾两地块相比，相对具有一定优势。
竞得土地的获胜方沈阳金祥置业，业界传出的消息，是金地与泰华林合作成立的公司，后者是玉祥名居的开发商。玉祥名居在北部片区以学区房著称，销售一直不错，金地此次也是有意与之合作，以异地配建学校来解决此地块的学区问题。
黄佬邪咨询了数家大开，竟然得不到精确的实际楼面价数据。这还是头一回。
据悉，这地块以底价成交，有两方面原因：
1，地方希望今天的土地市场适当降温，不再形成争抢局面；
2，此地块条件较为复杂，不仅需要配建学校，还需要配建师生住宅，另外还有一些原因，成本难以详细精确计算。
目前，我们只能以成交楼面价，来大概预估其入市后售价。
因为土地限高60米，开发商多数会选择排小高，容积率不高，为排小高留出了相应空间。
当前，高层建安成本普遍在3500—4000元/平之间，如果想做改善盘，建安成本会相应增加，加上各种税费、财务成本、合理利润空间，此地块小高预计
清水售价为：10000+元/平；
精装售价为：12000+元/平。
强调一下，这是根据未计算配建学校等要求的成本得出的售价结论，若是计算配建成本，其预计价格为：
精装售价：15000元/平上下。
虽然怒江北街西地块的牌面价格不高，但实际价格不算低。
如果回顾一下同类相近地区的地价，我们会发现，今年北三环外附近的实际地价，相差并不大。
4.14，中金以顶价3950元/平+19500平无偿移交政府租赁住房=6295元/平实际楼面价拿下沈北路北二四零所南地块，高层精装售价预计15000元/平；
2.21，中南以顶价5400元/平+16400平无偿移交政府人才住房=7000元/平实际楼面价拿下北皇姑北四台子村二期-1地块，高层精装售价预计15000元/平。
加上今天的怒江北街西地块，北三环外的新地高层精装售价，将全面开启进入1.5万/平时代。