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深业中城要卖了，有钱的不一定有名额，有名额的不一定有钱，有钱有名额了不一定抽到号。
深圳刚需伤不起，锋哥今天给点儿希望。今天，锋哥实探了坂田新盘-- 华晖瑞禧。华为撑起的片区，现在买入是否能踩准节点？配套还刚在蓝图上的坂田，真的能买吗？
项目基本信息
楼盘名称：华晖瑞禧
面积：总建面约28万㎡
户型面积：82-140㎡2-4房
价格：吹风价6万起（带装修）
总户数：844户
停车比：1:0.85
梯户比：1A栋、1B栋3梯4户，2A栋、2B栋3梯5户，2C栋3梯6户
区位
先来看看片区：坂田，作为华为科技城所在地，是龙岗区的科技担当和产业担当。
坂田处于深圳市中部，北依观澜，西接龙华商贸区，南临梅林关，东临布吉。在深圳发布的最新整体规划纲要（2016年-2035年）中，坂田被纳入都市核心区。其中坂田北片区为产业园区，聚集了华为、神舟、康冠、航嘉等10多家国内外知名企业，是广深港科技创新走廊中深圳市“四大核心”之一。
数据显示，2018年内，坂雪岗科技城所在的坂田街道，规上工业增加值累计约2198.85亿元，占龙岗区实现规模以上工业增加值2755.02亿元约80%，即中国第一工业强区龙岗区的工业产值，主要由坂田街道贡献。
此外，坂田片区拥有千亿规模的旧改，随着万科、恒大、华侨城、碧桂园、佳兆业、保利等品牌开发商进驻，配套设施、环境也将得到改善。
配套
锋哥实探发现，目前坂田商业配套虽然一般，但起码的日常需求还是能够满足，至于交通配套仍在建设中。
地铁方面，目前坂田只有5号线，仅有3个地铁站，分别是五和、坂田、杨美地铁站。在建的10号线坂田线则纵向贯穿了整个坂田，设了9个站，预计在2020年开通，开通后能较大缓解坂田出行不便。道路交通这块，坂银通道的开通将使得自驾交通便利性也会有很大提升。
教育资源则相对紧缺，锋哥查询资料发现，目前坂田一共有12所小学，5所中学。其中比较好的是深圳实验学校坂田校区和深圳市龙岗区科技城外国语学校，两所学校都是九年一贯制。
深圳市龙岗区科技城外国语学校开半3年就进入龙岗前三，成为龙岗初中的黑马，这所学校可以重点关注。
坂田现有大型商业是星河Cocopark，彩生活时代广场、maxcity百佳华商场。不过规划在建大型商业超3个，包括天安云谷商业、佳兆业城市广场6期商业综合体、大族云峰商业。
休闲娱乐目前比较匮乏。坂田目前只有一个小型公园黄金山公园，但是在建的雪象体育公园计划在2020年10月底就能完成施工，届时等地铁10号线开通，去雪象体育公园也非常方便。
医疗配套缺乏，较大的医院分别是深圳坂田医院和深圳雪象医院。
项目
锋哥了解到，华晖瑞禧2014年批地，共3栋6座，总户数844户。具体为：
其中一栋移交政府为保障性住房，总高24层；
1A座33-43层为回迁房，1B座19-32为回迁房，剩余为商品房，梯户比为3梯4户，总高43层；
2A座18-41为回迁房，其它剩余为商品房；2B座为商品房，梯户比为3梯5户，总高41层；
2C座为商品房，3梯六户，总高层32层；管理费3.7元，车位比1:0.85。
商业：自带约8000㎡社区商业街，1公里内有大族云峰4.3 万m²社区购物中心、1.2万m²万科里购物中心、10万m²万科坂田项目商业（规划），还是能满足买买买的需求。
教育：自带约3000㎡9班幼儿园，距离九年制坂田实验学校约530米。
地铁：距离地铁5号线坂田站800米左右，离10号线光雅园站（在建）距项目约1公里。
户型图
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锋评
坂田是龙岗至关重要的一块，由于有了华为这一大IP，片区内有产业和购房人口支撑，购买实力无须质疑。但是以居住角度看，片区内交通、商业、学位等基础配套尚在起步，居住起来并不是很舒服。
从投资角度看，目前区域的价格比较均衡，还是比较受到刚需置业者的青睐。但不足的是坂田只是一个街道隶属龙岗区，很多的一些市政公共配套基本与坂田无缘，也是区域发展的致命点。当然，坂雪岗科技城作为重点项目，还是值得期待的。
值得注意的是，深实坂田学校与项目基本沾不到边，加上回迁房较多，部分有所顾虑的业主需要谨慎考虑。总体来说，自住价值大于投资价值，项目既有的地铁及未来的10号线，和即将开通的坂银通道，都将改善片区的居住出行状况。
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