大家现在看到这块工地就是2021年的地王—国贸天琴公馆项目。今天我就给大家介绍一下该项目的基本情况，希望后期对有关注并想了解该项目的小伙伴有一定帮助吧。
当然后期这个项目也不是一般人能买得起，为什么呢？先卖个关子，看到最后的价格，我想大部分人都会死心了！
说起国贸天琴公馆项目，就不得不提起2021年福州第四次集中土拍的情况，
当天拍了第一块宗地2021-60地块就是现在的国贸天琴公馆项目，
总共有七家房开参与举牌，举到楼面价最高限价30806元/平米时，还剩86号雍景湾、271号项目厦门国贸以及328号厦门建发地产三家参与竞首付比例，
首付比例达100%后剩271号项目厦门国贸及328号厦门建发，
最后参与现场摇号，最终被厦门国贸以最高限价13.8亿（地价款首付比例100%)，即楼面地价30806元/平米，溢价率15%，通过摇号方式竞得。
通过我此时描述，大家应该能够感受得到当时这块地受追捧的程度有多高，现场的竞争多激烈。从整个侧面也能反应出该地块到底是有多好呢？让这么多名企争得头破血流，最终还是通过摇号抽签方式定结果。下面我主要从项目区位、交通配套、城市配套、产品定位、项目报建、工程进度、销售价格等方面，详细介绍一下该项目的情况，至于品牌方面，咱又不卖房，又没收广告费，这方面就不扯，有需要了解小伙伴可以网上进行脑补！
一、项目基本情况及区位：
厦门国贸天琴公馆项目--福州宗地2021-60号，属于住宅、商服用地，项目占地面积：21332平方米（合计32亩），容积率：2.1，建筑密度：30％以下（含30%)；绿地率：30％以上（含30%)；建筑限高（层数）:80米以下（含80米，住宅不低于21米）。项目由4栋高层住宅及2栋2层楼的配套用房组成，总建筑面积约为69086.15㎡。
该项目位于台江区望龙路北侧，恒大天璟二期项目的西侧，中央商务区 B -12地块，属于属闽江北CBD核心区域，更是政府在该片区储备的最后一幅宅地。
而闽江北CBD（中央商务区）是福州市服务功能俱全、档次品味较高的现代商务中心和海峡西岸的现代服务业集聚区，是福州城市商务的代表，汇聚着三迪联邦中心、IFC、ICC、福晟钱隆广场等高档写字楼，形成海西商务极群。片区1.5KM范围之内,苏宁广场、宝龙广场、万象九宜城、华润万象城等构筑着庞大商业圈环伺，商业总体量超100万方。
另外，据了解 2021年4月15日，福州政府出台《关于进一步完善福州市“两江四岸”规划管控措施的意见》规定：沿江地块原则上不再新建住宅。这意味着，两江四岸地段原本就少有的土地资源将更稀缺，一线瞰江的房子也更难找。
但是说到这里，您可千万不要别以为天琴公馆项目就是江景房哦！答案是未必是！该项目只是靠近闽江北岸，距离闽江还有一段距离，而且项目南面还有规划有世茂的108大厦，虽然世茂的108大厦还在停摆期，也不一定能建成，或许有一天还会易主，但项目的控规是很难改变，所以千万不要被所谓的开发商网上的这些软文及宣传稿图所误导。
世茂108大厦地块
当然，国贸天琴项目所处闽江北CBD核心位置确实承载城市顶配的资源。无论在居住功能上，还是价值保值以及未来前景，该中心地段上的住宅价值，都是无可挑剔！
二、交通方面：
该片区区域北有工业路、南邻江滨路、东接西二环，西达上浦路，四通八达的路网快速通达全城。地铁2号线祥坂站与国贸闽江北CBD项目仅有一路之隔，可以说楼下就是祥坂站地铁口，出行购物都非常便捷，这方面没什么槽点。
三、城市配套：
除了上面第一点讲的城市商业配套外，项目周边拥有福州市图书馆、闽江公园、福州最大的亲水公园、滨江市民广场等市政配套，可以说城市配套丰富且成熟。
但在教育配套上有它的短板，该片区附近的小学、中学比较少且学校也不够好，离项目最近的小学就是台江区教师进修学校附属第一小学，其前身就是福州市祥坂小学，因*迁拆**曾经在闽江学院过度办学，现在这个是新校区。
闽江北CBD片区内没有一所中学，离项目最近也只有福州交通职业技术学校。
所以如果所该项目最大的问题还是在于它的教育资源相对匮乏。
四、项目和产品定位：
从项目核心位置及各项规划指标来看，在这个市中心位置，容积率只有2.1，这么低也是比较少见，也让项目定位成高端住宅具备先天条件。
据悉，国贸地产产品线主要分为"上"系、“原”系和“天”系。
上系产品主要为高净值人群而定制，原系产品为中产阶层打造，
而“天系”产品是国贸的最高端产品线，属于TOP级豪宅。
而位于闽江北CBD核心地段的“天琴公馆”，自然将成为国贸在福州的首个“天”系高端产品。
因土拍文件要求符合绿色建筑标准，100%全装修。项目采用*四代第**建筑理念，打造全新的立体生态住宅。
2022年2月17日，福州市公共资源交易网发布“天琴公馆（设计、施工、预制构件生产一体化）招标公告。而根据招标内容显示，将新建3栋25层、1栋20层住宅，总套数180套，主力户型面积为238-268平大户型.。
这个也是福州近年来比较受欢迎的住宅产品类型，代表项目有建发养云、融侨外滩壹号、阳光城龙庭路95號。
建发养云
融侨外滩壹号
阳光城龙庭路95號
该项目产品建筑形态上与建发缦云公馆项目有一定的相似之处，都在打着*四代第**住宅的建筑形态做宣传，这个主要由于福州市自然资源和规划局对该地块在绿色建筑标准上与建发缦云公馆项目一样，要求配建符合绿色建筑标准，配置空中花园与开敞式公共休闲绿化平台，以及底层休闲架空空间，打造立体绿化生态的新建筑形态，这是这两个项目狂打“第四住宅”概念做宣传的由来。（想了解什么是*四代第**住宅？可以关注明哥往期视频讲解！[作揖]）
但在建筑风格还是有所不同，建发缦云项目是新中式风格，国贸天琴完全就是现代简约风格。
该项目产品户型面积大小以及价格上可以很确定地认为，就是对标融侨外滩壹号项目。
融侨外滩壹号的最小户型面积234平米起，与天琴公馆项目基本上一致，整体销售单价基本上都突破60000元/㎡。两者都是所在片区最后一块地，不同点在于一个在南江滨、一个在北江滨，可谓南北呼应，只是融侨外滩壹号位置更加沿江，正真的一线瞰江。
四、报建及工程进度情况：
该项目摘地仅仅二十天后，12月21日国贸摘得宗地2021-60号便取得了县级权限内企业境内投资项目备案，主管部门为台江区发展和改革局，备案号为闽发改备[2021]A020253。与此同时，该地块备案名“天琴公馆”也正式公布。项目（法人）单位为福州榕禧房地产有限公司。项目代码为2112-350103-04-01-615090；报建编号3501032112210103。
2021年12月29日，该项目就拿到的建设用地规划许可证；
2022年2月17日，福州市公共资源交易网发布“天琴公馆（设计、施工、预制构件生产一体化）招标公告”。 本项目已完成方案设计及批复 。
2022年5月12日，该项目就拿到的建设工程规划许可证；
至于项目的建筑工程施工许可证在网上公开信息中暂未查询到具体相关信息，但从我们实地探访的航拍情况来看，
现在整个工地都已在全面施工中，其中售楼部的主体已经建好，正在做外立面的装修工作，地下室也建好，部分高层楼栋已经出地面3—5层左右。相信不久将来，该项目即将面市预售，到时大家就会看到该项目铺天盖地的广告宣传。
另外，近期网上有一份关于国贸天琴辟谣公告声明：
主要的意思就是针对个别单位或个人通过网络或其他渠道对外散布承诺的“保留房源”等等不实言论和虚假信息予以辟谣。只能说现在的楼盘营销策划部门都是戏精，自我炒作的嫌疑巨大，但还真别说，它这个一个小小公告，还蛮有效果，灼时让市场关于该项目热度一下子就上来，看来台江区顶流地王自带的流量不可小嘘。或许这个公告也预示着该项目正式广告营销宣传动作的开始！
五、销售价格：
当大家看到该项目土拍价格时，就注定该项目后期的住宅销售价格一定不会低！
或许第一眼看到30806元/平米的价格时，您以为是销售价格，因为周边的二手房也就这个价，甚至旁边恒大天璟一期、二期都没这个价，就算万科金域中央小区的二手价格也就3万-4万元/平米左右。但其实这个仅仅是楼面地价，如果加上建安成本、房地产相关税费、营管费以及财务成本，根据我们多年测算经验，没有卖到4.5万元/平米的价格，说实话这个项目都没什么利润可言。
虽然该项目住宅毛坯的销售指导均价为42000元／平方米。但根据土拍规则，
土拍文件
该项目备案均价允许上浮至43890元/㎡。那么上面仅仅只是毛坯的价格，而土拍文件的另外一个要求就是要100%精装修，当然国贸天琴要想实现高溢价，也一定会通过精装的放肆来提升其溢价空间，而且应该也会比肩“融侨外滩壹号“的做法，基本上要求1万/平米的装修标准，甚至还有可能更高！反正割了都是土豪们的韭菜，一般工薪家庭就散了吧！所以现在在业内网传该项目的后期实际价格可能要卖6万/平米，不然也就配不上2021年”地王“身份，不知道看到现在，您有没有死心呢？
至于后期实际备案价是多少？实际卖什么价格？何时入市？怎么样销售？明哥也会持续关注跟踪，大家拭目以待。
总之，国贸天琴公馆项目，在区域位置、交通配套、城市配套、产品定位、房企品牌等方面都占有比较大优势，但项目的在教育配套、江景资源及销售价格等方面并不占优势，还有本身项目限高80米，周边项目高楼大厦，层高都非常高，也会影响到项目的采光、日照及视野！另外从目前预测的销售价格来看，该项目销后期售价格也不是一般工薪阶层所能考虑的项目。
文案的最后欢迎大家在评论区留言评论，谈谈您对国贸天琴是否是台江区楼王的看法，您觉得卖什么价格能接受呢？
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