广源凤岭壹号院，这个项目给市场的印象是：难卖！
2019年9月底，广源凤岭壹号院营销中心正式开放，近两年的时间里，官方的销售公示平台数据显示，广源凤岭壹号院仅卖出72套房（2021年1月-5月，仅卖出10套房）。
难卖的原因也显而易见：
1、地价高。楼面价为11250元/㎡，要配建3600㎡的公租房面积，实际楼面价约为12488元/㎡。
2、规划设计条件苛刻：仅34亩，容积率2.0。
3、虽处三岸滨江板块，却是离江最远的，与江景无缘。
4、品牌力弱。龙湖、美的、彰泰、龙光、中国铁建等房企夹击，生存艰难。
但归根究底，广源凤岭壹号院最大的困局，还是产品定位的误判。
在高地价、品牌弱等两大困境下，广源“剑走偏锋”，主打30㎡的住宅LOFT产品，试图通过降低购买门槛的方式*局破**。
但是，受到住宅限高的影响，广源凤岭壹号院的LOFT，层高只能做到4.395米（市面上的商业公寓层高5.09米），可以想象，隔成两层就很压抑，居住体验感很差。
这样的产品定位，基本是投资出租、自住过度的居住功能。
不管是哪种功能，这个价格，这样的产品，都不是优选。
去年年底，广源凤岭壹号院决定调整规划，修改产品设计。
期待了大半年，新品终于出来了。
但小编看了之后，还是觉得广源凤岭壹号院艰难的处境，依旧无法改变。
想逆风翻盘，很难。
广源凤岭壹号院砍掉了整整一栋楼，腾出地方来做了个泳池。
然后还丰富了户型，将单一的30㎡复式，改成59/61/91㎡三种面积的复式，层高依旧是4.39米。
另外，平层的产品主打大户型，127/135㎡两种户型。
具体产品如何，小编详细说一说。
01
复式户型再上新，会更舒适吗？
新的复式户型是否会更舒适，得下来回顾一下首推的两个30㎡户型到底长什么样：
两个首推的30㎡户型仅有阳台位置区别较大，室内则均为首层餐客厅+厨卫、二层两间卧室设计，各空间分区明显，互不干扰，可以说是麻雀虽小但五脏俱全。
值得注意的是，作为住宅性质的复式产品，层高只能做到4.39米，分为两层后整体空间会比较压抑，舒适性大打折扣。
回到复式新品：
广源凤岭壹号院推出全新的复式产品，有59/61/91㎡三个面积，选择一下子丰富了许多。但是，层高的问题，依旧没有解决。
即便做成了多个房间，那舒适度还是大打折扣的。
先来看复式小户型：
▼59㎡2+1房
户型亮点：
1.客厅挑高达4.39米，连接南向阳台，空间敞亮通透；
2.主卧3.3*3.5米大尺度格局，次卧3.3*2.7米大小，且配有绿化阳台，加之主次卧分层分布，互不打扰；
3.书房开间1.9米，进深可达3.1米，可改造成一个小房间，容纳更多居住结构；
4.整体空间动静分区，方正实用。
户型简评： 59㎡户型是此次推出的复式新品主力，相较之前的30㎡户型建面大了近一倍。而得益于多出来的面积，这个户型不仅多出了一间小书房、各空间更为宽敞舒适了，更重要的是客厅挑高从部分4.39米挑高变为了整体，不再显得压抑。
但遗憾的是，除客厅之外的部分依旧受到限高影响，会显得比较压抑。
实用性也是一般，而且总价还提高了。
▼61㎡2房
户型亮点：
1.卧房远离餐客厅和厨房，动静分区，且两间房间分层分布，互不打扰，能享受静谧的私人空间；
2.客厅挑高4.39米，连接东向阳台，采光通风佳；
3.双阳台自动功能分区，休闲、生活阳台分开使用更实用；
4.餐厨相连，卫生间与阳台相近，家务动线短。
户型简评： 这个户型作为楼栋东边的边套户型，整体不够方正，卫生间也没有做到双层分布，主次卧还是受到层高影响，实际居住体验应该一般，但对于喜欢安静的购房者以及动手改造能力强的购房者还是值得考虑一下的。
▼91㎡4+1房
户型亮点：
1.三阳台配置，室内通风采光可以得到很好满足；
2.边套户型，几乎可以拥有360°景观视野，采光通风极佳；
3.独特二层分离设计，保留空间私密性；
4.轩阔四房，外加主卧旁的小书房，可做到91㎡5房，空间使用率高；
5.四间卫生间均随房间分布，使用方便又能很好保证隐私。
户型简评： 91㎡的建面在市场上比较多见的还是平层，而广源凤岭壹号院的91㎡户型得益于复式设计，整体做到了5房4卫3阳台的惊人设计，仅从户型设计来说用作出租是十分合适的，但是项目价格偏高，投资出租的回报率不高。
另外值得注意的是，这个户型依旧受到限高影响，且西向采光充足，会有些西晒。
小结：总体来看，新推出的三个复式户型虽然依旧紧凑，但在舒适度上比30㎡提高不少，不过难免受到层高影响，卧室、餐厨等空间都会显得比较压抑。
另外，这个三个复式，总价不低，舒适度不高，不知广源凤岭壹号院做这样的产品设计，锁定的是哪个部分的客群？
02
超大双阳台？
很厉害的样子！
除了复式小户，广源凤岭壹号院此次还有两个分布于6#楼的平层户型，均为高赠送五室，赠送率蛮高，但不是很实用。
▼127㎡4+1房
户型点评：
1.南向超大6.7×2米绿化阳台，连接客厅、次卧双开间，室内通风透气性能好；
2.北向3.8×2.6米阳台，开间和进深表现都不同，可以改造为阳光房；
3.客厅开间约3.8米，作为127㎡的大户型来说，这个开间太小了。
户型简评： 这个建筑面积为127.84㎡的户型，可以改造成五房。两个阳台、两个飘窗都是全赠送的。但是，北向的阳台，做成房间，则过道面积就会浪费。如果和次卧一起设计，中间又有承重墙。两个阳台，却不能实现对流。而且除了主卧，其他次卧的尺寸都不足3米的宽度，非常紧凑。
▼135㎡4+1房
户型点评：
1.南北超大双阳台，室内通透性好；南向阳台6.9×2.4米超大尺度，采光采景极为适宜，北向阳台3.9×2.2米大小，赠送面积可观。
2.餐厨相接，动静分区，各空间互不打扰；
3.豪华主卧套间，飘窗、独卫、衣帽间一应俱全。
4.客厅开间约4米，尺寸感一般（市面上125平的客厅开间都能做到4.2米）。
户型简评： 作为135㎡的大户型，本来发挥空间非常大。但广源这个结构设计，赠送是北向阳台，显得鸡肋，而且还牺牲了过道面积。此外，几个次卧、厨房的尺寸都较小，舒适度不足。与市面上同等面积段的产品相比，无优势，无亮点。
小结：广源凤岭壹号院的平层均为4+1房大户型，正在向更符合板块需求的改善型产品靠近。
但是从户型图来看，户型亮点不足。在高端产品频出的的三岸内，同面积的竞品户型带来的压力是巨大的。
写在最后
广源凤岭壹号院新品，走两条路线：59/61/91㎡三个面积的复式产品，相比之前清一色的30㎡复式，总价更高了，房间也多了。但是舒适性大大受限的难题依旧存在。
127/135㎡的平层产品，这个是往改善方向出发。然而，户型设计结构亮点不足，舒适度也无法与市场上的同面积户型相比。
三岸板块，即将是清一色的改善产品为主。改了产品的广源凤岭壹号院，如何逆风翻盘，依旧是项目要面临的巨大难题。