前几天，速晨君乘坐公交车上班。
一名大妈在车里，旁若无人地向电话那头神吹房产。她的右手戴着4条黄金手链，手里拿着一部苹果手机，开启免提，从华新街到安家咀，从三亚带泳池的海景房，到贵州景区的避暑房，着实让一车乘客见识了重庆大妈的购买力。
末了，大妈终于回到了重庆的楼市，感叹：挂了一套房子，卖都卖不脱，问都没得人问！
重庆主城的楼市怎么了，真如大妈所言“问都没有人问”了吗?
０１、市场一线：售楼部又冷清了
随着重庆入夏的屡次失败，除了天气越来越让人捉摸不透之外，市场行情也让人雾里看花。一名业内人士透露，进入七月，主城楼市整体到访量下降了约３０%。
速晨君在南区踩盘时，从一名置业顾问那里得知，该区域的到访率，比之前下降不少，有的楼盘下降了３０%—４０%。
上周末，速晨君去另一热门区域茶园，连续看了４个楼盘，除一个网红楼盘有少数访客之外，其余3个楼盘都门可罗雀，十分冷清。
还有，速晨君从业内大咖那里了解到，已有楼盘开始利用降价进行促销。
某写字楼，价格1.6万左右，销售遇阻。后来大幅降价，最便宜的，仅卖9000多，最贵的，也才卖到一万五六。之后，引爆了市场，在两个月之内，基本销光了。
（轻轨站前，小蜜蜂干脆坐在路边耍起手机）
０２、数据显示：去化率下滑
市场真的凉了吗？
据有关机构６月份的数据显示，６月，主城区商品房建面均价为10677元/㎡，环比下跌1%，同比下跌5%，住宅价格结构性变化，核心及二环板块商办物业价格小幅下滑影响整体价格回落156元/㎡。
再从去化率来看：
7月第一周，去化率33%，环比下降28个百分点，市场传统淡季，降温明显，推出项目改善占比大，导致认购率大幅下降。
７月第二周，自然加推15个项目，推出2093套，去化523套，去化率25%，市场进入调整期。
而在小阳春行情的4月份，开盘当天整体去化率为86%。与之相比，进入7月，开盘去化率下降比较明显。
铭腾机构总监朱云均对今年上半重庆主城区市场进行了总结：
2019年至今重庆主城区楼市开盘去化率，经历了由低到高，再高到低的曲线反转的过程，1-2月承接了去年下半年下行的大势去化率仅33%；3-6月受政策及小阳春拉动及半年业绩冲刺去化率上涨至60%，7月淡季来临，去化率不足40%。
０3、市场因素：产品结构和区域差别
朱云均从两个维度分析了去化率下降的原因。
第一是受区域影响：
城市核心区在售项目少，单价高，总价高，购买力限制了化率，如渝中区、九龙坡东城区域等；
区域老城组团刚需存量不足，改善占比上升，依靠近郊区刚需走量，拉低了整体去化率，如南岸、大渡口和沙区老城板块等；
城市热点区依旧坚挺，如北碚和渝北区的整体去化率较高，一是区域价值明显，二是高层占比较大。
第二，受产品影响：
市场下行期，改善产品去化持续低迷。别墅的去化不足３０%，大平层去化率，只有百分之十几，洋房去化率约40%，支撑市场的，一直是高层和小高层。刚需的购买信心主导市场整体去化率。
０4、政策因素：调控密集
在经历了小阳春的行情和６月的不温不火之后，７月的行情为什么会转凉？
从监管层面来看，随着小阳春行情的到来，政策层面也有变化。
４月１９日，中央政治局会议重申“房住不炒”，落实一城一策，因城施策和城市政府主体责任长效调控机制；
５月１８日，住建部对四座城市进行预警提示；
６月１４日，中国人民银行*党**委书记、中国银保监会主席郭树清警示了房地产投资和居民负债率偏高等问题。
（央视网报道截图）
进入七月，政策亦有收紧之势：
７月９日，央媒报道：国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
７月１２日，国家发改委又下发通知，其第一条就是：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。媒体解读称，加强审核力度，进一步约束房企海外发债融资。
另外，近期以来，国内许多城市都上调了首套房*款贷**利率上浮比例。有的调至了１５%，还有的调至到了３０%，最高的调到了４５%。
业内人士就此认为，近期的一系列调控政策，特别是金融政策的密集释放，再次说明，房住不炒、稳定发展，仍将是房产地市场长期的基调！
（人民网报道截图）
０5、四季度可能有一波小反弹！
重庆水晶球房地产经纪有限公司负责人许乐钧介绍，目前，整个市场的下滑，感觉比较明显，甚至连刚需都减少了，六七月体现得尤其比较明显，很多刚需楼盘的开盘情况，比预计差得很远。
许乐均认为，这波调整行情，主要有两大原因：
第一，过去一两年，市场严重透支。第二，金融机构严控资金流入房地产，一头是开发商*款贷**更加严格，另一头对购房者*款贷**把关更严格。
基于这两个原因，他认为，目前的调整行情，还将持续，大的趋势暂时不会改变的。“这波调整行情才刚刚开始！”
铭腾机构总监朱云均认为，六七八月，是传统的淡季。这种疲软的行情，将会延续到9月初。四季度，随着金九银十的到来，加之年底会有一个冲刺整年业绩的小高潮，去化率会有一个小幅度的攀升，但不会有太大的反转。
另一个层面，今年上半年成交的一批高价地块，会有一批新项目集中年底入市。开盘价格会比较高，对开盘去化率有较大影响。
综合来看，下半年的政策环境，依然是“三稳”为主，平稳过渡。
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