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1、问：我现在在南山前海天朗风清有个二房，欠款90万左右，星海名城一个40平米一房，欠款90万左右，东莞松山湖有个3房，售卖到手也就在200万，目前月收入减少，月光，无存款。一家四口，明天申报小学，最近在看房子。本想着把星海的房子和东莞的房子卖掉换个学区三房，撬动起来还是很困难的，一个是买卖周期，还需要抵押再*款贷**，才能有可能周转的流动资金。提前一年看，最终没有置换，现在又来不及，考虑到一家四口居住面积和学位的刚需，还是想在已有的资产上做调整，可不知道哪种方案是最好的。
回复：换房最忌讳犹犹豫豫，想卖高价，最后错过最佳换房时机，像你这种把小孩也坑了一把，早点置换不管是居住环境还是学校都更好。目前你只能硬着头皮上前海学校了，房子该换还是换，天朗风清和星海名城在前海北大新，刚需上车片区，居住环境和学校都不是特别好，片区未来也没什么增量。小户型一定程度上受到人才房和远郊新房大量供应的冲击，所以这两套小户型可以卖掉。松山湖的房子价值要看具体标的，不过不卖的情况下你也没法置换三房，所以还是出掉，三换一，换一套离前海学校附近的三房。新房就考虑桂湾的深业云海湾、天健悦湾府、前海时代三期，二手可以看看前海南的鼎太风华，离学校也不算远，居住环境也不错。
2、问：大师兄，东方盛世二期这个盘怎么看？一步到罗湖，自住，兼投资。就是怕升值空间太小，现在430左右总价，想买个88平米，小四房。罗湖木棉岭旧改回迁后，能涨一点不？
回复：东方盛世在布吉，紧挨草埔，属于罗湖和布吉的交界处，一期2008年的，二期2019年的。旁边就是著名的“深圳棚改第一难”二线插花地，今年已经回迁入伙，学校，商业，居住环境都有很大升级。但是这些升级给东方盛世带来的利好是有限的，学校是肯定不可能覆盖过去的，毕竟跨区了。商业和环境会有一定利好，但是这些不算大利好，并且东方盛世旁边的凤尾坑新村也还没拆。但430万在这一片买个四房，还要什么自行车，光明都买不到四房，自住就好，升值看淡一点！
3、问：老师你好，我们益田村一套92平三房，港岛银座一房60平，风临左岸一套92平三房，现在想换西部一套四房请问有什么好的推荐和置换建议吗谢谢
答：你好，罗湖房产未来是跑输大势的，建议尽早出手置换。港岛银座这个位置，前有布吉河，味道有点重，后有铁轨，60平一个大单间的户型，不知道你当时怎么下得去手的，早点割肉抛掉吧，留着没意义！
益田村是早期的公务员小区，短期没有*迁拆**的可能性，再加上大盘，未来基本跑平大盘。
风临左岸还可以继续留着，也可以卖掉，竹子林这里带高级中学学位还有价值。
港岛银座+益田村置换一套南山的小四房，不过好一点的总价要上1500以上了，二手可以重点关注蛇口，后海次新四房。
4、问：大师兄您好，目前手上现金150，想买宝安的房子，现在有个问题就是我老公够资格在深圳买房，但是他老家有房贷，所以买房只能五成，如果用我的名义买房的话要等到九月份才够资格，现在上车的话就只能看500万左右的房子，首付五成可以凑，如果等到九月份我够资格的话，选择的空间就会大很多，可以选择700左右的房，月供不是问题，现在比较迷茫的是先用我老公的名额买个小点的房过渡以后再用我的名额可以首付三成再换个好的?还是等到九月份我的资格够了再买?另，请大师兄帮忙推荐下宝安学位房，目前老大上小四，老二上小一，最近有看西乡桃源居和天骄世家的房，给点建议!望回复！不胜感激！
回复：现在五成改三成的方法有两种，第一种是真离婚，没有*款贷**记录的一方可以3成首付，贷7成。这种方案有道德风险，万一离婚了不复婚怎么办，所以慎重！第二种是全款买房然后再抵押贷出来7成，甚至贷出来8成。
月供不是问题的话不建议你买500万左右的房子，500万左右买两房不够住。买三房品质好点的要跑到福永沙井松岗了，要么老城区的老房子，品质又比较差。所以月供够的情况下直接做成3成首付，如果用第一种方式需要等到9月份你有名额，如果用第2种方式现在就可以买。
桃源居是超级大盘，目前深圳第二大社区（第一是壹城中心），居住氛围浓厚，配套成熟，12号线地铁已经开通，两个地铁口，去南山方便。但是楼龄老，所以价格一直不温不火，涨不过对面的次新盘领航城。带的学校是中澳实验有公办部，民办部，国际部，民办部成绩要更好。
天骄世家在老西乡，周围比较老旧，环境一般，楼盘本身楼龄也比较老了。带文汇中学学位，在宝安还算不错的学校。
700万预算的三房学区房，宝安中学初中部，宝安中学实验学校，宝安中学外国语学校只能买到老一点的楼梯三房，居住品质比较差。如果降低点要求，宝安实验倒是一个不错的选择，全深圳能排到前三十，中南花园和新锦安雅园可以关注。
5、问：帮忙分析一下，福海街道有一套房值400多万，中粮凤凰里，还欠170，手上400左右，月供3、4W没有问题。想入个离南山科技园近一些的地方，有学位需求，小学和初中都需要，至少三房。该怎么做资产优化？
回复：中粮凤凰里早点出掉，附近的新房有鸿荣源珈誉府，二手有马上解除限售的华强城，都是超级大盘，早点割肉吧，未来这附近的二手踩踏会很严重。
出手完加手上的现金700万，如果按揭买的话可以上个1100的标的，南山科技园附近。
南二外教育集团，海德九年制，学府一小二小，学府中学。
南外教育集团，南外高新九年制，南外文华九年制，南外科华九年制，南外大冲九年制。
北师大附小附中。
南山实验教育集团，麒麟小学，南头小学，麒麟中学。
育才教育集团，育才一小，二小， 三小，四小，育才二中，育才三中。
海德和高新是南山第一梯队学校。
麒麟中学和文华是第二梯队学校。
育才二中，育才三中，南外科华，南外大冲，北师大附中，学府中学是第三梯队。
海德和高新这个总价买到的基本都是两房。
麒麟和文华片区的房子都比较老，能买到楼龄老的三房。
第三梯队选择就比较多了。